台北最老區拚重生4》大稻埕都更先行者  重新妝點老城區

都更焦點

發布日期2023/04/13

作者游筱燕

常殷建設董事長陳暉鵬從重建、整合自家店面開 啟建設大同區之路。(攝/潘重安) 常殷建設董事長陳暉鵬從重建、整合自家店面開 啟建設大同區之路。(攝/潘重安)


台北市延平北路一帶,是日治時代的「太平町」,與迪化街一帶的「永樂町」都曾是大稻埕最熱鬧的商街。如今延平北路上的低矮樓房,記錄著當年的興盛繁華,卻也難掩因時代更迭的老舊樣貌。

扎根》 延平北路1段 6棟常殷作品

26年前,常殷建設就與在地人攜手改建老舊社區轉化市容,是大同區都更的先行者;而今短短的延平北路1段上,就有6棟常殷建設作品,儘管常殷建設在大同區小有名氣,但發跡迪化街的常殷陳家卻十分低調。

這次常殷建設董事長陳暉鵬首度接受專訪,卻堅持不拍照。現有公開照片是2019年他在「常殷峰澤」開案記者會的畫面;據悉,當年也是常殷建設20多年來的第一次公開記者會。

陳暉鵬分享,陳家早年在大稻埕經營布行,「我爸說,以前的布商只要10塊布選對一兩種花色,就能賺大錢;鼎盛時期,1百元的成本布料能賣出4百元。因為滿手現金,每家布店都有一個小金庫,存放幾百萬元,當金主放貸,利息甚至高達兩三分。」後來陳家跨入紡織業,富隆紡織、德隆纖維、國隆紡織皆為其相關企業;1974年開幕,2017年歇業的西門町六福保齡球館,地下室占地近三百坪,也是陳家的資產。

陳暉鵬的父執輩有4個兄弟,早年在延平北路有四間店面各自經營生意。陳家跟著台灣經濟的成長軌跡,累積了財富,而今各事業體也互相分工。62歲的陳暉鵬回憶,他小學時候的延平北路,熱鬧程度就如同現在的東區,從採購結婚用品到南北貨採買,一應俱全,也因離台北火車站近,周遭有許多旅社和職業介紹所,「酒店多,晚上睡覺還能聽到酒瓶互砸的聲音」。

延平北路也是雙十國慶總統閱兵的路線,坦克車也會經過,「住在這裡的人都說,延平北路與總統府共用同一條專線,不會停電。」直到1976年,市府興建北門高架道路延平北路匝道,不利於人行,延平北路的熱鬧戞然而止,「這裡是一個龍穴,橋剛好把龍頭插下去,整個延平北路就敗掉了。」

1986年,台北工專土木科畢業的陳暉鵬退伍後,不想接家業,自己去應徵工地的工作。隔幾年陳暉鵬與朋友合資,當起建商,第一案在台北市東湖,興建完沒多久友人因年紀大想退休,公司面臨改組,陳暉鵬說服父親和叔伯一起當股東,加上家族在大同區有許多店面,改組後便決定深耕大同區。

常殷建設改組後,在大同區的第一案就是甘谷街上的「新大稻埕」,契機是有地主來拜託整合及重建,1997年完工。還早於1998年頒布的《都市更新條例》,「新大稻埕」中間為日式中庭花園,外牆設計大理石牆面,在當時是很新穎的設計,一推出就成為當地知名住商大樓。常殷建設的總部也遷至「新大稻埕」,直至最近「常殷峰澤」落成才搬到新辦公室。


底氣迎合地主偏好 買斷加速整合

陳暉鵬觀察,大同區的民風較保守,老一輩的地主習慣眼見為憑,不太能接受預售屋,所以早年他在大同區都是賣成屋,合建的地主也想像不到蓋好後的樣子,寧可在整合時賣斷,所以他在開發時也多虧家族的支持,才有收購、整合成功的底氣。

後來,當大安區、信義區動輒單價一至兩百萬元,大家發現大同區是台北市房價凹陷區,單坪不到1百萬元,加上台北雙子星、機場捷運等重大建設,各大建商開始插旗。他以2018年開賣「常殷峰澤」為例,當時成交一坪均價約為7字頭,2020年有人轉手已經賣到90多萬元。2021年弘千建設的預售案「大承」,最高價已來到122萬元。而大同區也從幾乎全是在地客,轉變成一個外來客移居的區域。

陳暉鵬坦言:「都更整合愈來愈難談,愈有錢的人愈難談。」所以常殷建設也開始跨出大同區,不只在北投區、大直、中山區國賓飯店後方巷子有都更案,在北士科重劃區也買素地推案,但仍會以台北市為主。