林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
出售自用住宅 最有利的節稅：如何善用「一生一次」及「一生一屋」
土地漲價愈多，土地增值稅的稅率就愈高，如何節稅顯得重要。(圖/pixpay)
土地增值稅是在土地所有權轉讓時產生的稅款，其計算是根據買進到賣出土地公告現值的漲價總額，依據遞進税率課徵的。一般用地稅率的稅額通常比自住住宅用地稅率高出一倍以上。自住住宅用地稅率分為一生一次和一生一屋兩種，稅率均為10%。這比一般用地稅率的20%到40%要低很多。
一生一次和一生一屋的5大差異
一生一次：這是適用於出售自住住宅的最優惠土地增值稅稅率（10%），每人一生只能使用一次，但一次可以同時申請多處住宅（有總面積限制）。
一生一屋：為了滿足人們多次更換住房的需求，以及自用住宅通常是供家庭核心成員（夫妻及未成年子女）居住使用，土地稅法第34條於2009年12月30日修正，增加了一生一屋的規定。這允許在符合更嚴格條件的情況下，再次享受自住住宅最優惠的土地增值稅稅率。一般來說，這兩者有5大差異點：
1.一生一次和一生一屋的土增稅優惠稅率雖然都是10%，但法定要件不同。
2.一生一屋無次數限制，只要符合條件，可以多次申請。
3.一生一次只能用一次，但不限制住宅數目，只要符合法定要件，可以多處同時申請。
4.一生一次和一生一屋的法定要件也不同，例如，一生一次的土地面積限制都市不超過3公頃，非都市不超過7公頃，而一生一屋是都市不超過1.5公頃，非都市不超過3.5公頃，相當於面積減半。
5.在這個前提下，無論是擁有一處或多處住宅的情況，出售自用住宅時，應優先選擇一生一次土增稅的10%優惠稅率。
7大建議 選擇最有利節稅方式
依照上述規定，專業會計師一般會提供的節稅建議，包括：
一、夫妻各一次
若房地產所有權人超過一人（如夫妻），售屋時，若想要整筆土增稅都使用10%自用住宅稅率，所有持有人都須申請「一生一次」方案，「若只有太太申請，則只有太太持分部分，可使用10%的自用住宅優惠稅率，先生持分部分，則要以一般用地的稅率來課徵土增稅。」
夫妻各享有一生一次的機會，如果房子都登記在夫或妻名下，本人享用過一次之後，再次買賣時，如果符合上述自住條件，可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定，先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣，適用自用住宅用地的優惠稅率。
二、適用一生一屋無次數限制
一生一次自用住宅用地優惠稅率一生限用一次，但只要符合一生一屋的各項條件，都可申請適用，無次數限制。
三、一生一次可多戶同時享受自用稅率
如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅，在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內，同時適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。請注意僅一生一次可多戶同時申請適用，一生一屋因規定出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋，並不適用多戶同時出售者。
四、選擇最有利的一處
尚未用過一生一次優惠稅率者，擁有多戶自用住宅房屋，如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報，或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋，可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。
稅捐處有提供免費的試算服務，可以預先估算稅額及是否已使用過一生一次土地增值稅優惠稅率之查詢，只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本，就可以向稅捐處申請每一間房子坐落的土地按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少？按一般用地稅率核課時又是多少？選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵，當然，出售前1年沒有出租或供營業使用，在該地設有戶籍等基本條件是缺一不可的，此外也可以自行連結地政事務所網站預估土地增值稅。
五、比例計算自用土地面積
如果沒有其他房屋，只有一層樓房，又有部分不是作自用住宅使用，出售時評估的結果，還是選擇自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅，在供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分的前提下，出售房屋坐落的土地可以申請依房屋實際使用面積比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率繳納土地增值稅。
六、補提申請自用
符合自用住宅用地的房子出售，如果漏未主張按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅，可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請。
七、自益信託土地也可以適用
委託人與受益人同屬一人(即自益信託)，且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背者，委託人視同土地所有權人，只要符合自用住宅用地條件，受託人出售此筆土地時，可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
