張峰榮
安信建經總經理；致力於全力推動一條龍更完整的「全案管理」服務。結合信義集團資源，為業主創造極大化的資產增值。
帶領團隊從事「代辦建築融資」、「信託管理」、「履約保證價金信託」、「都市更新」、「危老重建」等服務。
張峰榮︱注意危老重建陷阱！如何簽訂平等委建合約是關鍵
委建不用與建商分屋，提高地主分回條件，但在簽訂合建契約仍需要注意幾個重點。(圖/pixapay)
正如內政部花敬群次長所言：「危老重建是一條高速公路」。近幾年來，政府積極推動危老重建，使民間危老重建案如雨後春筍般出現，重建效率因而高歌猛進，效率顯著。唯可惜的是，有數起合建的重建案糾紛浮上檯面，導致部份地主擔心受怕，從積極參與重建轉為觀望不前。我個人建議，地主須先釐清「合建」與「委建」之差異，「委建」對地主而言相對有保障，但契約內容仍有不少「眉角」需要留意。
所謂「合建」，係由建商出資且主導重建過程，完工後的房屋按合建協議的比例分回給地主；由於部份建商不願讓地主得知容積獎勵細節、或者有財力不足的隱憂，以及在合建契約中暗藏對地主不利的條款，所以容易衍生爭議。反觀「委建」是由地主擔任主導角色，地主就是老闆，只是把營造工程、建築規劃、建案銷售等事務委託建商，或專業廠商執行；雖然「委建」對地主較為利，但如何與建商簽訂平等條款、避免踩雷，筆者認為有以下幾個重點需要注意。
一、「重建共同協議書」：地主（甲方）意見分歧是很常見的事，為了避免意見不一影響重建進行，受委託的廠商（乙方）應協助甲方訂定「重建共同協議書」，載明召開會議方式、採用多數決等決議規範。
二、「選屋分配方式」：在「重建共同協議書」，應由甲方決議並詳細寫清楚「選屋分配方式」，以免地主都想挑好的戶別而亂成一團。我個人建議，「選屋分配方式」最好是找三家估價師來估價，並依照估價的價值來選屋。因三家估價價值必有所不同，地主可約定認定方式，可用「平均法」計算三家估價平均值，並依平均值高低選屋，或者用「中位法」，刪除估最高、最低的二家，採用位於中間值的估價為基準來選屋。
三、「明訂決策權」：為了避免接受委託的廠商（乙方）恣意妄為，合約書應載明當「乙方執行興建計畫時，須以甲方之共同決議為依歸」。
四、「述明權利和義務」：委建案若想順利進行，甲方、乙方各自承擔的權利和義務理當劃分清楚並載入合約之中，例如乙方代辦貸款、負責申領使用執照、辦竣建物所有權登記，以及乙方何時請領工程款項等等事務。
五、「違約罰則」：即使委建契約規範清楚甲、乙雙方權利與義務，但仍無法保障兩造都有契約精神、依約執行，因此必須詳細羅列各項違約的罰則。
委建模式雖然對地主較為有利，地主不用與他方分配產權，但在這個美夢達成之前，謹慎訂定完善的契約是成功的第一步。然而，對大多數地主而言，契約文字密密麻麻、繁鎖難懂，筆者建議地主們不妨委請業界信譽良好的不動產專業顧問協助訂定、審閱合約內容，亦可向建經公司諮詢委建及全案管理的相關細節。
所謂「合建」，係由建商出資且主導重建過程，完工後的房屋按合建協議的比例分回給地主；由於部份建商不願讓地主得知容積獎勵細節、或者有財力不足的隱憂，以及在合建契約中暗藏對地主不利的條款，所以容易衍生爭議。反觀「委建」是由地主擔任主導角色，地主就是老闆，只是把營造工程、建築規劃、建案銷售等事務委託建商，或專業廠商執行；雖然「委建」對地主較為利，但如何與建商簽訂平等條款、避免踩雷，筆者認為有以下幾個重點需要注意。
一、「重建共同協議書」：地主（甲方）意見分歧是很常見的事，為了避免意見不一影響重建進行，受委託的廠商（乙方）應協助甲方訂定「重建共同協議書」，載明召開會議方式、採用多數決等決議規範。
二、「選屋分配方式」：在「重建共同協議書」，應由甲方決議並詳細寫清楚「選屋分配方式」，以免地主都想挑好的戶別而亂成一團。我個人建議，「選屋分配方式」最好是找三家估價師來估價，並依照估價的價值來選屋。因三家估價價值必有所不同，地主可約定認定方式，可用「平均法」計算三家估價平均值，並依平均值高低選屋，或者用「中位法」，刪除估最高、最低的二家，採用位於中間值的估價為基準來選屋。
三、「明訂決策權」：為了避免接受委託的廠商（乙方）恣意妄為，合約書應載明當「乙方執行興建計畫時，須以甲方之共同決議為依歸」。
四、「述明權利和義務」：委建案若想順利進行，甲方、乙方各自承擔的權利和義務理當劃分清楚並載入合約之中，例如乙方代辦貸款、負責申領使用執照、辦竣建物所有權登記，以及乙方何時請領工程款項等等事務。
五、「違約罰則」：即使委建契約規範清楚甲、乙雙方權利與義務，但仍無法保障兩造都有契約精神、依約執行，因此必須詳細羅列各項違約的罰則。
委建模式雖然對地主較為有利，地主不用與他方分配產權，但在這個美夢達成之前，謹慎訂定完善的契約是成功的第一步。然而，對大多數地主而言，契約文字密密麻麻、繁鎖難懂，筆者建議地主們不妨委請業界信譽良好的不動產專業顧問協助訂定、審閱合約內容，亦可向建經公司諮詢委建及全案管理的相關細節。
