王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱都更委外全案管理該知道的3大爭議點
有經驗之「全案管理公司」理應由「更新會」經過會員大會之決議後予以聘任。(圖/王進祥提供)
何謂「全案管理」？所謂「全案管理」，係指都更重建過程之「報核」(申請)程序、相關書表整合擬訂、人事行政、總務作業與工程施工之查核管理、顧問諮詢至重建完工交屋之「全部專案專業與專職管理」之統稱，一般簡稱為「全案管理公司」。
此亦屬都市更新條例第26條「更新事業機構」之型態與第28條之「都市更新會」得委任之「都市更新專門知識、經驗之機構」之性質；亦即，其立法目的旨在代理或代為「都市更新會」，針對其自主都更時，「統籌辦理」(或處理)相關之都市更新業務，亦屬「都更全部過程之統籌辦理或處理之都市更新業務管理機構」。
按通常之「協議合建」過程，均由建商(即開發商)擔任並執行此項工作及角色。惟在「自力都更」時，政府為協助「更新會」執行都更程序與過程之順遂，特在都更條例第28條，增加得委託全案統籌行政管理(建築經理)公司，來協助執行都更作業程序之各項事務或庶務，期能同步協調各專業協力廠商間之橫向溝通及縱向管理等分工事宜。茲將「自力都更」之「更新會」得委任統籌“都市更新業務機構”之人事、行政管理庶務及事務與相關業務之內容都市更新業務：
「都市更新會」得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務；已然明確釋明委任「統籌辦理都市更新業務」機構者，為「都市更新會」之專屬。惟，前述「委任」應經「都市更新會」之會員大會決議，並以會員人數超過二分之一並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之出席，並出席人數超過二分之一，出席者之土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意行之。但下列各款事項之決議，應經會員人數超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意行之：1.訂定及變更章程。2.會員之權利及義務。3.“選任或解任統籌「處理」都市更新業務“之機構及其方式。4.議決都市更新事業計畫擬訂或變更之草案。5.議決權利變換估價條件及評定方式。6.理事及監事之選任、改選或解任。7.都市更新會之解散。8.清算之決議及清算人之選派。
前述所稱「統籌「辦理」都市更新業務」及「統籌「處理」都市更新業務」，均屬集結合一，俾能統合、統領，並籌組辦理或處理與都更實施通盤計畫或全盤、全局推動都更施行之相關管理、顧問諮詢之協調或溝通之性質，實務上，即指前述之「全案管理公司」。
(一)全案管理之內容：
「全案管理」之相關作業，包含地主間之「整合」說明及「更新會」各項「行政會務」之召開與「都更程序」中不同「專門事務協力廠商相互間」之橫向管理與縱向統合及溝通協調之謂。其目的旨在協助或輔助「更新會」之推動都更一切人事、行政管理作業。畢竟地主大多非專業人員或侷限於部分之專業，其於整體性都更之規劃到報核至施工管理、交屋等，各層面專業團隊之協力合作及向地主之溝通說明與顧問諮詢等等「業務」，均屬整體都更程序能否持續並順暢向前邁進，且避免誤會叢生而得有效且積極執行都市更新業務、事務或相關工作之動力引擎。
(二)全案管理內容之爭點：
1.業務與事務部分－
前述「全案管理」之內容，因礙於法條文字「統籌辦理(或處理)都市更新業務」過於「籠統」，且「業務」與「事務」又屬有別，加上「有無」包括：「前期之“開發整合”作業」及其「前置作業費用」之「代墊」或轉為「出資者」身分，甚或可否改為「代理實施者」之角色等，均賴主管機關之敘明。
實務上，有經驗之「全案管理公司」理應由「更新會」經過會員大會之決議後予以聘任，以利法定程序及順序之有效推動都更作業；但也可能因為「更新會」地主相互間之仍欠謀合或不必要之誤會，實務面仍建議在「章程」上明定理事會與會員大會之不同權責及授權之相關事項為宜。
2.章程之授權與未授權－
參照都更條例第27條第2項規定，更新會已成為法人組織(可登記產權)，且其都市更新會設立管理及解散辦法，另由中央主管機關定之。是以，內政部乃於民國88年3月31日發布全文37條，並歷經3次修正，再於108年5月16日修正發布全文36條，且將原名稱「都市更新團體」，正名為「都市更新會」。
前述「都市更新會」之核准立案，在同一更新單元內，亦以一個為限；且另明定「八大款項」，應經會員大會過半數之同意為之。反面言之，除了上述八大款項外，即得於章程內載明屬理事會之職權(即相當之授權)，俟完成相關事務或委任時，再報請會員大會備查或追認，以利理事會執行都更業務或事務之順暢。
3.收費與報酬部分－
按現行各縣市之都市更新權利變換相關「共同負擔基準」中，並無「統籌都市更新業務」之費用基準，僅在「管理費用」中列有「行政」作業、「信託」作業、「人事行政」、「銷售」、「風險管理」費用等。其中另區分為「外部支付費用」，包括：「專業營建管理、廣告銷售管理及信託管理」；與「內部應支付」之管理費用，包括：人事、總務、行政費用與風險管理費用等，似乎仍有所欠缺明確之「統籌辦理(或處理)都市更新業務」費用(報酬)之「給付或預算」標準。
也因此，「坊間」或「多數地主」，常會誤將「統籌辦理都市更新業務機構(公司)」與「都市更新規劃(事務)公司」(包括：建經公司)之業務或事務混為一談，甚至混淆不清。
(三)協助更新會公開遴選專業團隊：
都更之程序及專業，涉及專業人員，包括：律師(委任契約、協力廠商契約)、建築師(建築規劃設計)、結構技師(結構安全評估)、地政士(框算更新後產權面積與公設合理分配及大公、車公之分離計算等地籍整理事務)、估價師(更新前、更新後之價值評估)、都更規劃公司(更新事業計畫、權利變換計畫之報核至核定與公部門之協商事務)、銀行(土融、建融、信託相關登記與管理)、代銷(預售房屋)及營造廠(興建工程至完工交屋、保固)等，非有團隊組織之整合經驗，實無法完善相互溝通協商合作，其中如何公開、透明、公正之「遴選」及由更新會(理事會先行主導，次經會員大會之備查或同意)「評選」出合適之協力廠商，更是重中之重。
(四)協力廠商相互間之默契與合作：
1.共同目標－
都更協力廠商，應由全案管理公司明確訂定「共同目標」與「時程規劃」，祈能共同合作與相互支持，並共享彼此資源與專業知識之分享。
2.信任與尊重－
協力廠商相互間應建立互信和尊重的關係，且應盡力實現個別之「承諾」，並尊重共同的意見與決策。
3.開放溝通－
協力廠商相互間，應建立起「開放和透明」的溝通管道，且可透過「手機群組或App」，即時無私的分享信息與共同問題之解決。
4.共同努力與貢獻－
協力廠商相互間之合作關係，本應由全案管理公司訂立規範，始得共同努力與共同貢獻之同步，其相互間理應不斷的提出建議與改進意見。
5.共享風險與收益－
協力廠商相互間，除節約時間成本、貢獻效用與配合度外，理應有共同承擔風險與共享收益之「共同信念」，始得相互支援與相互協助。
(五)法律行政或稅務顧問諮詢：
都更實施過程中，各專業人員之專責、經驗，實非一般民眾所可完全理解。尤以，其相互間之專業協商或認知差異之協調，更非具一定經驗之組織或團隊不足以調和處理而勝任。另若涉及地主對產權與價值之利益、利害影響，甚或誤會時，全案管理(建經公司)更屬平衡群體權益之平台與核心。是以，會否增生導致阻卻都更之不必要誤會等等，非有瞭解「地籍、地權、地價及地稅、地用」等不動產地政(包括：法務、稅務、財務)及建築規劃設計、都更規劃等工作之全案管理(建經公司)者，實不足以因應如此龐大之都更問題與作業上之變通。
(六)都更涉及之專業知識與法令如下：
此亦屬都市更新條例第26條「更新事業機構」之型態與第28條之「都市更新會」得委任之「都市更新專門知識、經驗之機構」之性質；亦即，其立法目的旨在代理或代為「都市更新會」，針對其自主都更時，「統籌辦理」(或處理)相關之都市更新業務，亦屬「都更全部過程之統籌辦理或處理之都市更新業務管理機構」。
按通常之「協議合建」過程，均由建商(即開發商)擔任並執行此項工作及角色。惟在「自力都更」時，政府為協助「更新會」執行都更程序與過程之順遂，特在都更條例第28條，增加得委託全案統籌行政管理(建築經理)公司，來協助執行都更作業程序之各項事務或庶務，期能同步協調各專業協力廠商間之橫向溝通及縱向管理等分工事宜。茲將「自力都更」之「更新會」得委任統籌“都市更新業務機構”之人事、行政管理庶務及事務與相關業務之內容都市更新業務：
「都市更新會」得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務；已然明確釋明委任「統籌辦理都市更新業務」機構者，為「都市更新會」之專屬。惟，前述「委任」應經「都市更新會」之會員大會決議，並以會員人數超過二分之一並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之出席，並出席人數超過二分之一，出席者之土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意行之。但下列各款事項之決議，應經會員人數超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意行之：1.訂定及變更章程。2.會員之權利及義務。3.“選任或解任統籌「處理」都市更新業務“之機構及其方式。4.議決都市更新事業計畫擬訂或變更之草案。5.議決權利變換估價條件及評定方式。6.理事及監事之選任、改選或解任。7.都市更新會之解散。8.清算之決議及清算人之選派。
前述所稱「統籌「辦理」都市更新業務」及「統籌「處理」都市更新業務」，均屬集結合一，俾能統合、統領，並籌組辦理或處理與都更實施通盤計畫或全盤、全局推動都更施行之相關管理、顧問諮詢之協調或溝通之性質，實務上，即指前述之「全案管理公司」。
(一)全案管理之內容：
「全案管理」之相關作業，包含地主間之「整合」說明及「更新會」各項「行政會務」之召開與「都更程序」中不同「專門事務協力廠商相互間」之橫向管理與縱向統合及溝通協調之謂。其目的旨在協助或輔助「更新會」之推動都更一切人事、行政管理作業。畢竟地主大多非專業人員或侷限於部分之專業，其於整體性都更之規劃到報核至施工管理、交屋等，各層面專業團隊之協力合作及向地主之溝通說明與顧問諮詢等等「業務」，均屬整體都更程序能否持續並順暢向前邁進，且避免誤會叢生而得有效且積極執行都市更新業務、事務或相關工作之動力引擎。
(二)全案管理內容之爭點：
1.業務與事務部分－
前述「全案管理」之內容，因礙於法條文字「統籌辦理(或處理)都市更新業務」過於「籠統」，且「業務」與「事務」又屬有別，加上「有無」包括：「前期之“開發整合”作業」及其「前置作業費用」之「代墊」或轉為「出資者」身分，甚或可否改為「代理實施者」之角色等，均賴主管機關之敘明。
實務上，有經驗之「全案管理公司」理應由「更新會」經過會員大會之決議後予以聘任，以利法定程序及順序之有效推動都更作業；但也可能因為「更新會」地主相互間之仍欠謀合或不必要之誤會，實務面仍建議在「章程」上明定理事會與會員大會之不同權責及授權之相關事項為宜。
2.章程之授權與未授權－
參照都更條例第27條第2項規定，更新會已成為法人組織(可登記產權)，且其都市更新會設立管理及解散辦法，另由中央主管機關定之。是以，內政部乃於民國88年3月31日發布全文37條，並歷經3次修正，再於108年5月16日修正發布全文36條，且將原名稱「都市更新團體」，正名為「都市更新會」。
前述「都市更新會」之核准立案，在同一更新單元內，亦以一個為限；且另明定「八大款項」，應經會員大會過半數之同意為之。反面言之，除了上述八大款項外，即得於章程內載明屬理事會之職權(即相當之授權)，俟完成相關事務或委任時，再報請會員大會備查或追認，以利理事會執行都更業務或事務之順暢。
3.收費與報酬部分－
按現行各縣市之都市更新權利變換相關「共同負擔基準」中，並無「統籌都市更新業務」之費用基準，僅在「管理費用」中列有「行政」作業、「信託」作業、「人事行政」、「銷售」、「風險管理」費用等。其中另區分為「外部支付費用」，包括：「專業營建管理、廣告銷售管理及信託管理」；與「內部應支付」之管理費用，包括：人事、總務、行政費用與風險管理費用等，似乎仍有所欠缺明確之「統籌辦理(或處理)都市更新業務」費用(報酬)之「給付或預算」標準。
也因此，「坊間」或「多數地主」，常會誤將「統籌辦理都市更新業務機構(公司)」與「都市更新規劃(事務)公司」(包括：建經公司)之業務或事務混為一談，甚至混淆不清。
(三)協助更新會公開遴選專業團隊：
都更之程序及專業，涉及專業人員，包括：律師(委任契約、協力廠商契約)、建築師(建築規劃設計)、結構技師(結構安全評估)、地政士(框算更新後產權面積與公設合理分配及大公、車公之分離計算等地籍整理事務)、估價師(更新前、更新後之價值評估)、都更規劃公司(更新事業計畫、權利變換計畫之報核至核定與公部門之協商事務)、銀行(土融、建融、信託相關登記與管理)、代銷(預售房屋)及營造廠(興建工程至完工交屋、保固)等，非有團隊組織之整合經驗，實無法完善相互溝通協商合作，其中如何公開、透明、公正之「遴選」及由更新會(理事會先行主導，次經會員大會之備查或同意)「評選」出合適之協力廠商，更是重中之重。
(四)協力廠商相互間之默契與合作：
1.共同目標－
都更協力廠商，應由全案管理公司明確訂定「共同目標」與「時程規劃」，祈能共同合作與相互支持，並共享彼此資源與專業知識之分享。
2.信任與尊重－
協力廠商相互間應建立互信和尊重的關係，且應盡力實現個別之「承諾」，並尊重共同的意見與決策。
3.開放溝通－
協力廠商相互間，應建立起「開放和透明」的溝通管道，且可透過「手機群組或App」，即時無私的分享信息與共同問題之解決。
4.共同努力與貢獻－
協力廠商相互間之合作關係，本應由全案管理公司訂立規範，始得共同努力與共同貢獻之同步，其相互間理應不斷的提出建議與改進意見。
5.共享風險與收益－
協力廠商相互間，除節約時間成本、貢獻效用與配合度外，理應有共同承擔風險與共享收益之「共同信念」，始得相互支援與相互協助。
(五)法律行政或稅務顧問諮詢：
都更實施過程中，各專業人員之專責、經驗，實非一般民眾所可完全理解。尤以，其相互間之專業協商或認知差異之協調，更非具一定經驗之組織或團隊不足以調和處理而勝任。另若涉及地主對產權與價值之利益、利害影響，甚或誤會時，全案管理(建經公司)更屬平衡群體權益之平台與核心。是以，會否增生導致阻卻都更之不必要誤會等等，非有瞭解「地籍、地權、地價及地稅、地用」等不動產地政(包括：法務、稅務、財務)及建築規劃設計、都更規劃等工作之全案管理(建經公司)者，實不足以因應如此龐大之都更問題與作業上之變通。
(六)都更涉及之專業知識與法令如下：
