王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥｜自主更新為何可以讓經濟效益最大化？
自力都更就是自己出錢蓋自己的房子，可公平合理分配到最大面積。(圖/現代地政提供)
都市更新有二種實施模式：「自力更新」(即自主更新)及「協議合建」，此二種模式的實施主體為實施者，在「自力更新」時為「都市更新會」(簡稱更新會)；「協議合建」時為建商，或另稱「更新事業機構」。
(一)建商合建分屋之需求：
茲因近幾年來國內「原物料高漲及營建成本增加」，導致「建商與地主合建」時，必然擔負更多之建築成本或銷售去化之風險，因此必然會「在商言商」要求一定比率(或目標)之報酬或利潤，乃屬明正言順之情事。
原則上，建商尚得容易談成「都更合建分屋」者，幾乎多在「高容積率或高房價」地區，始得兼顧滿足地主「一坪換回一坪」之「合建基本條件」及建商「不必要風險」去化之盲點。
(二)合建委建化之自力都更：
易言之，前述現行市場面所稱之「非高容積率」，如：容積率300%以下或「非高房價」之區域，其依經驗法則，係指更新後預售房價在80萬元以下（台北市）或60萬元以下（新北市）者，其兩者間房價之差異，乃在房價之高低會影響實施者選擇建築之結構如：SRC、SC與RC）與建材品質之高低，進而影響「造價」與都更之「間接或直接」成本。
反言之，更新地主既想分回如意之坪數，且又要追求高品質之居住環境者，情事上不得不將建商可創造的利潤與容積，以成立「更新會」自主都更方式，回饋給自己，否則難於滿足多數都更地主之合作意願與期望。
前述建商之「合建利潤」，係以其合建條件可分得的「折價抵付房屋」，且能順利出售的「收入額」，減除支付之「營建費用與相關（直接或間接）成本」後，有無餘額去估算其利潤。
另言之，以「自力都更」方式進行都更時，更新前地主與屋主較易能享受「更新後」全部利潤、所得（利益）；但也會相對的必然增加（個人）成本之負擔與（更新會）餘屋無從順利出售之風險。
成立更新會創造的經濟效益
成立更新會最大的優點，除「自力、自主、自管、自理」外，最重要的是「組織化」其權利人，「制度化」其都更實施方式，更重要的是「策略化」以節省其不必要都更時程及時間之浪費，並得有機會創設最大都更「經濟效益」如下：
(1)政府鼓勵自力都更，更新會即為「實施者」，更有機會洽詢銀行之協助與出資者之進場。
(2)面積最大化：自力都更就是自己出錢蓋自己的房子，沒有任何第三人（除地主以外）可以來分享更新後建物面積（利益）。亦即，因更新所興建房屋面積，均由地主依照更新前「土地權利價值比率」於以公平分配。是以，更新會之組織與理事會，莫不以委任「建築師」規劃平面（面積）之餘，再委任「地政士」公平合理分配其可登記之最大面積為目標。
(3)經濟效益最大化：每一個都更案，均屬獨立性質與不同財務預算之個體。其屬「自力都更」者，在實務面，既得委任「全案管理（建經）公司」協助參與及共同監督都更與施工、完工之過程，其成本除「自我控制管理」、「節制化」外，更有機會將都更效益放大並減少風險負擔（如：同意戶之超額選配，即有機會減少成本與代銷及風險管理之負擔等），此即為經濟效益創造之最大化。
(4)成本自我控制：都更之營造成本、費用，幾乎占共同負擔比重為60%～70%之間，若能委任專業團隊代為監查管理，更能將都更費用成本透明化並加以控管，且地主得能充分參與專業團隊之共同協商管理，必然更能有效且彈性之降低共同負擔（成本）比重。
3.銀行土融、建融之協辦：按「更新會」已因都更條例之修正，成為獨立之法人主體，不但得取得更新後之房屋產權，亦有權利代表全體地主（包括：不同意戶）向銀行申辦「土融、建融」之相關程序及融資金額之「貸放」與稅費之減免。
尤以，更新會之整合與資訊之公開透明後，形勢上也會鞭策「不同意戶」參與「選配」更新後房屋（否則，抽籤選配更為不利益），及同意列入「共同負擔」並完成銀行之抵押權設定及信託登記，以利全額貸款（出資興建）取得建商之利益，難謂不是很大（轉變成同意戶）之誘因。
反言之，不同意戶若仍不願出資者，反會由更新會「另洽」代為出資者而由該「代為出資」之人，取得不同意戶（不出資）之建商合建利益。
易言之，成立更新會之最大目的，乃在團結地主相互間之互信、互諒與都更共識之形成，此在「金融」政策與「稅務」政策均鼓勵「老屋重建」之際，合諧之更新會組織，若能爭取到銀行之協助，當然更能增加不同意戶之同意意願，甚而轉變成為同意戶；簡言之，銀行「土融、建融」之全額貸款，絕對是都更效能最大功用發揮之所在。
(一)建商合建分屋之需求：
茲因近幾年來國內「原物料高漲及營建成本增加」，導致「建商與地主合建」時，必然擔負更多之建築成本或銷售去化之風險，因此必然會「在商言商」要求一定比率(或目標)之報酬或利潤，乃屬明正言順之情事。
原則上，建商尚得容易談成「都更合建分屋」者，幾乎多在「高容積率或高房價」地區，始得兼顧滿足地主「一坪換回一坪」之「合建基本條件」及建商「不必要風險」去化之盲點。
(二)合建委建化之自力都更：
易言之，前述現行市場面所稱之「非高容積率」，如：容積率300%以下或「非高房價」之區域，其依經驗法則，係指更新後預售房價在80萬元以下（台北市）或60萬元以下（新北市）者，其兩者間房價之差異，乃在房價之高低會影響實施者選擇建築之結構如：SRC、SC與RC）與建材品質之高低，進而影響「造價」與都更之「間接或直接」成本。
反言之，更新地主既想分回如意之坪數，且又要追求高品質之居住環境者，情事上不得不將建商可創造的利潤與容積，以成立「更新會」自主都更方式，回饋給自己，否則難於滿足多數都更地主之合作意願與期望。
前述建商之「合建利潤」，係以其合建條件可分得的「折價抵付房屋」，且能順利出售的「收入額」，減除支付之「營建費用與相關（直接或間接）成本」後，有無餘額去估算其利潤。
另言之，以「自力都更」方式進行都更時，更新前地主與屋主較易能享受「更新後」全部利潤、所得（利益）；但也會相對的必然增加（個人）成本之負擔與（更新會）餘屋無從順利出售之風險。
成立更新會創造的經濟效益
成立更新會最大的優點，除「自力、自主、自管、自理」外，最重要的是「組織化」其權利人，「制度化」其都更實施方式，更重要的是「策略化」以節省其不必要都更時程及時間之浪費，並得有機會創設最大都更「經濟效益」如下：
(1)政府鼓勵自力都更，更新會即為「實施者」，更有機會洽詢銀行之協助與出資者之進場。
(2)面積最大化：自力都更就是自己出錢蓋自己的房子，沒有任何第三人（除地主以外）可以來分享更新後建物面積（利益）。亦即，因更新所興建房屋面積，均由地主依照更新前「土地權利價值比率」於以公平分配。是以，更新會之組織與理事會，莫不以委任「建築師」規劃平面（面積）之餘，再委任「地政士」公平合理分配其可登記之最大面積為目標。
(3)經濟效益最大化：每一個都更案，均屬獨立性質與不同財務預算之個體。其屬「自力都更」者，在實務面，既得委任「全案管理（建經）公司」協助參與及共同監督都更與施工、完工之過程，其成本除「自我控制管理」、「節制化」外，更有機會將都更效益放大並減少風險負擔（如：同意戶之超額選配，即有機會減少成本與代銷及風險管理之負擔等），此即為經濟效益創造之最大化。
(4)成本自我控制：都更之營造成本、費用，幾乎占共同負擔比重為60%～70%之間，若能委任專業團隊代為監查管理，更能將都更費用成本透明化並加以控管，且地主得能充分參與專業團隊之共同協商管理，必然更能有效且彈性之降低共同負擔（成本）比重。
3.銀行土融、建融之協辦：按「更新會」已因都更條例之修正，成為獨立之法人主體，不但得取得更新後之房屋產權，亦有權利代表全體地主（包括：不同意戶）向銀行申辦「土融、建融」之相關程序及融資金額之「貸放」與稅費之減免。
尤以，更新會之整合與資訊之公開透明後，形勢上也會鞭策「不同意戶」參與「選配」更新後房屋（否則，抽籤選配更為不利益），及同意列入「共同負擔」並完成銀行之抵押權設定及信託登記，以利全額貸款（出資興建）取得建商之利益，難謂不是很大（轉變成同意戶）之誘因。
反言之，不同意戶若仍不願出資者，反會由更新會「另洽」代為出資者而由該「代為出資」之人，取得不同意戶（不出資）之建商合建利益。
易言之，成立更新會之最大目的，乃在團結地主相互間之互信、互諒與都更共識之形成，此在「金融」政策與「稅務」政策均鼓勵「老屋重建」之際，合諧之更新會組織，若能爭取到銀行之協助，當然更能增加不同意戶之同意意願，甚而轉變成為同意戶；簡言之，銀行「土融、建融」之全額貸款，絕對是都更效能最大功用發揮之所在。
