張峰榮
安信建經總經理；致力於全力推動一條龍更完整的「全案管理」服務。結合信義集團資源，為業主創造極大化的資產增值。
帶領團隊從事「代辦建築融資」、「信託管理」、「履約保證價金信託」、「都市更新」、「危老重建」等服務。
張峰榮︱限貸令海嘯第一排 可用這招解決融資難關
近期銀行不動產放款水位拉警報，波及到老屋重建融資。(資料照)
國銀不動產放款逼近《 銀行法》第72條之2規範銀行不動產放款比率上限，驅使銀行普遍「自發性限貸」，進而引爆國人高度關注的民銀版「房貸限貸令」風暴。但事實上，在這一波「房貸限貸令」之前，銀行更早一步於2、3年前就已展開「建築融資限貸令」，而首當其衝的正是中小型建商，以及建築基地較小的危老重建案；部份小建商、危老案地主因為未能順利取得融資，導致開發案一波三折，甚至有的危老案因此胎死腹中。從實務面來說，當銀行建融放款趨於緊縮、審核更為嚴謹，申辦建築融資逐漸成為一門專業的技術，也促使愈來愈多人倚靠「全案管理」來協助取得融資，順利完成老屋重建的目標。
我國不動產放款主要包含「土建融」和「房貸」兩大類，因央行與金管會均期盼國銀能嚴控不動產放款集中度，以及勿觸碰到30％放款比例的警戒線，不少銀行便將不動產產放款占存款總餘額及金融債券發售額的比率訂在28％，再加上央行調升存準率等因素影響，使得國銀不動產放款額度拉警報。於是，多數國銀開始雨天收傘，核貸土建融不再人人有獎，放款以中大型老客戶或優質業者為優先。
換言之，建築融資位於限貸令海嘯第一排，經過幾年後，限貸令海嘯才衝擊到房貸市場。
雖然，政府矢言支持危老重建，並將危老重建納為政策性扶持貸款，更將危老貸款排除於《 銀行法》第72條之2規範之外。但實際執行上，部份銀行做法是一視同仁，危老融資依然受到波及，尤其是自辦型危老重建，地主往往因不熟悉土建融辦理流程與眉角，最終不僅吃到閉門羮，甚或導致全案告吹。
在此背景下，委託「全案管理」來推動危老重建案的案例與日俱增，因為經營「全案管理」的業者多由專業人員申辦土建融業務，讓危老重建資金不卡關。尤其現今市場上，亦可委託建經公司來執行，選擇有品牌、有規模、有專業的代位執行團隊，與多間銀行建立良好的互信與策略合作關係，建經公司會全程輔導地主申貸建融，大多可以為地主爭取到重建費用100％的融資，包括前期費用、營造工程費用，以及舊屋拆除和專案管理等費用。
除了協助地主順利取得融資外，建經公司也能幫地主控制重建成本、融資專款專用，並將建照起造人、土地及資金交付信託，降低重建變數，避免部份地主因個人爭議、債務等突發因素導致重建工程中斷。
簡言之，現在申請房貸難，申請土建融更難。筆者認為，由於土建融核貸不易，未來委託「全案管理」重建的危老案數量將持續增加，甚至成為一般個人地主危老自建的選項之一。
我國不動產放款主要包含「土建融」和「房貸」兩大類，因央行與金管會均期盼國銀能嚴控不動產放款集中度，以及勿觸碰到30％放款比例的警戒線，不少銀行便將不動產產放款占存款總餘額及金融債券發售額的比率訂在28％，再加上央行調升存準率等因素影響，使得國銀不動產放款額度拉警報。於是，多數國銀開始雨天收傘，核貸土建融不再人人有獎，放款以中大型老客戶或優質業者為優先。
換言之，建築融資位於限貸令海嘯第一排，經過幾年後，限貸令海嘯才衝擊到房貸市場。
雖然，政府矢言支持危老重建，並將危老重建納為政策性扶持貸款，更將危老貸款排除於《 銀行法》第72條之2規範之外。但實際執行上，部份銀行做法是一視同仁，危老融資依然受到波及，尤其是自辦型危老重建，地主往往因不熟悉土建融辦理流程與眉角，最終不僅吃到閉門羮，甚或導致全案告吹。
在此背景下，委託「全案管理」來推動危老重建案的案例與日俱增，因為經營「全案管理」的業者多由專業人員申辦土建融業務，讓危老重建資金不卡關。尤其現今市場上，亦可委託建經公司來執行，選擇有品牌、有規模、有專業的代位執行團隊，與多間銀行建立良好的互信與策略合作關係，建經公司會全程輔導地主申貸建融，大多可以為地主爭取到重建費用100％的融資，包括前期費用、營造工程費用，以及舊屋拆除和專案管理等費用。
除了協助地主順利取得融資外，建經公司也能幫地主控制重建成本、融資專款專用，並將建照起造人、土地及資金交付信託，降低重建變數，避免部份地主因個人爭議、債務等突發因素導致重建工程中斷。
簡言之，現在申請房貸難，申請土建融更難。筆者認為，由於土建融核貸不易，未來委託「全案管理」重建的危老案數量將持續增加，甚至成為一般個人地主危老自建的選項之一。
