蔡志揚
宏道法律事務所執業律師，專攻營建法。自921地震後，開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約。
著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計120餘篇以上。
認識「代理實施者」的幾個關鍵問題
在參與都更說明會時，住戶可以藉由提問來了解負責開發的背景，以了解是實施者，還是代理實施者。(圖/台北市都市更新推動中心)《都更條例》規定的「實施者」，是負責執行都更及承擔所有實施都更責任的單位，除了政府主導的「公辦都更」外，一般由民間主導的都更，法律規定有兩種「實施者」，一種是地主自組的「都市更新會」，另一種是地主委託的「都市更新事業機構」，也就是俗稱的「建商」。法律其實沒有規定有第三種實施者叫做「代理實施者」，但卻有很多單位會自稱為「代理實施者」，且強調自己不是「建商」，那到底有什麼區隔呢？
實際上，在部分都更案中，確實存在有一些「非典型」的「建商」或「專業者」，有的是都更規畫公司或專業人員、有的是建築師、有的是仲介或俗稱的「中人」，有的甚至提供完整的「全案管理」服務，例如建經公司。他們與一般由「建商」擔任都更的「實施者」，確實很不一樣，所以實務上真的是存在有「代理實施者」這樣的角色。
只不過，實務上「代理實施者」的樣態不一，提供的服務與擔負的職責也都不盡相同，因此雖然實務上確實有這樣的角色需求及存在，《都更條例》修法過程中，也一直有被提出來討論，希望能賦予其一些角色定位，然而直到今天為止，基於上述的因素，法律仍然沒有作出一個明確的規定。
民國108年新修正的《都更條例》，雖然有參酌日本「都市更新業務代行者」的作法，新增一條：「都市更新會得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構，統籌辦理都市更新業務」，但實際上並沒有規範其具體的業務內容與職責。此與修法前的都市更新會，本來就可依民法委任相關都更規畫或建築專業機構，沒有太大的不同。況且，許多實務上自許為「代理實施者」的案例，並沒有地主自組的都市更新會。
「代理實施者」一詞中，雖然有「實施者」三個字，但他們在實務上到底有沒有擔任或掛名都更條例規定的「實施者」？答案是「未必」。不過其有一個共通的特徵，就是一般的都更建商，依法是「以法定地主『共同負擔比例』來分配房地」，而代理實施者，則是「不以法定地主『共同負擔比例』來分配房地（或分配現金），而是以約定『代辦費』的額數來受分配（房地或現金）」。至於法定「共同負擔費用」與「代辦費」間的差額由何人分配？則有可能是「全體地主」，或是有另外的「出資者」來分配。
關於「代理實施者」的幾個關鍵問題，在於「是否擔任實施者？」、「是否代墊費用？」、「是否負整合之責？」、「如何作成實施的決策？」，這些問題的答案如果能夠明瞭，大致上就能掌握他們的工作與服務內容，以及其相應合理的報酬。
蔡志揚Profile
現職：宏道法律事務所律師
執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。
