林育全
冠霖都市更新事業團隊總經理、台北市都市更新整合發展協會理事長。
擅長都市更新規劃整合與專案管理，承辦地方政府委辦課程、與輔導社區自主更新的合作單位，社區開立說明會高達千場，長年面對住戶整合疑難雜症，累積深厚整合經驗，並將住戶面對都更各項問題歸納整理成冊傳承經驗。
曾擔任新北市都市更新及爭議處理審議會委員、桃園市都市更新及爭議處理審議會委員、北北基桃澎等縣市政府的都市更新委辦案計畫主持人。
轉念，都更重建就從「自主更新」開始！
老屋有意重建，住戶也可以自行成立更新會凝聚共識，主動找建商來重建。(圖/新北住都中心提供)
新春初始，我們新增的年齡智慧，是否可轉念換思維，來面對老舊建物的重建推動?
2017年《危老條例》發布，2019年《都更條例》大幅修法，讓都會區的老屋重建課題似乎又回到民國2010年的台北市都更熱潮，儘管這些年成功重建案例累計突破上千件，但與現存眾多的老屋數量相較，凸顯「老屋重建如何順利推動」仍有很大的討論空間與再精進的多元作為！
老屋都更需整合「都市計畫、更新規劃、建築、地政、估價、營建、信託、金融、財會、法務」等跨領域的法令、專業技術與高額資本的投入，但整合成敗的關鍵往往是「更新前的區位條件、出資者（建商）的資訊揭露透明度與信任度、所有權人的人性百態與分配權益認知思維」，左右了案件的整合期程與成敗的關鍵。
所有權人不出資 等著建商來敲門？
建商基於專業與資金優勢，只要評估有商機及較高的成案率，就會主動篩選標的並投入資源進行整合開發，且當不順利時，隨即評估放生另覓商機；惟當所有權人存在「不出資、不縮水、不吃虧」的前提下，就常常陷入「望新屋夢長，怨鄰居私心，盼釘子快拔，等建商再來」的等待空轉期，甚者，很多老舊房屋所在的區位，建商根本無意主動進場，最常聽到住戶的轉述：「等你們自己整合到80%以上，再來找我們，而且要先簽私權契約，再來啟動公開的都更程序」。
然而，實務的課題是：「社區所有權人如何有能力整合到80%的同意重建？這80%的同意基礎又是什麼？未來合作的建商要如何具有代表性與決定性的遴選？社區又有什麼資源可以來協力推動？」
凝聚共識自主更新 不代表自行出資重建
以上這些課題，所有權人是否想過，能否借鏡「都市更新會」的運作，前期以「自助人助」的過程來辦理「自主更新選商」作業！早期，提到「自主更新」的思維，就是依法申請都市更新會立案，申請政府一些補助款，透過更新會專法與章程來運作重建事務，並由所有權人提供房地抵押融資來扮演建商的角色與功能，整個推動過程最大的挑戰可用「資金流量、風險承受」八個字一語概之。扣除921地震的災損案，由都市更新會擔任實施者，利潤自己賺，也不是多數所有權人的首選方案！
這幾年個人倡議的「自主更新」模式，係建議所有權人可參照「都市更新會」的運作機制，先行小額籌資，經由委任有實務經驗專業者的陪伴輔導過程，引導社區所有權人自主動員，讓所有權人一個步驟、一個步驟的參與重建課題討論與歷程，並逐步表達參與的意願、意見以及重建的需求、期待值。同期間，並借鏡近年「公辦都更案先期規劃」評估作業，來認知所在社區重建的權益資訊，知悉出不出資的差異，選定自建或選商的方案。
換言之，透過所有權人的自主動員過程，來建立社區聯絡資訊網絡及凝聚重建課題共識（含擬具招商資格條件），亦即自主協助實施者建置前期整合作業，讓更多的實施者有意願投入資源整合重建。
這幾年以倡議的「自主更新與思維模式」進行分享並協助社區推動，抑或以「建商的協力團隊」共同投入社區遴選建商的評選作業，著實看到自主更新社區改變的行動力正在進行中，但也提醒參與者這個過程「寧緩毋遽、寧慎毋躁」!
2017年《危老條例》發布，2019年《都更條例》大幅修法，讓都會區的老屋重建課題似乎又回到民國2010年的台北市都更熱潮，儘管這些年成功重建案例累計突破上千件，但與現存眾多的老屋數量相較，凸顯「老屋重建如何順利推動」仍有很大的討論空間與再精進的多元作為！
老屋都更需整合「都市計畫、更新規劃、建築、地政、估價、營建、信託、金融、財會、法務」等跨領域的法令、專業技術與高額資本的投入，但整合成敗的關鍵往往是「更新前的區位條件、出資者（建商）的資訊揭露透明度與信任度、所有權人的人性百態與分配權益認知思維」，左右了案件的整合期程與成敗的關鍵。
所有權人不出資 等著建商來敲門？
建商基於專業與資金優勢，只要評估有商機及較高的成案率，就會主動篩選標的並投入資源進行整合開發，且當不順利時，隨即評估放生另覓商機；惟當所有權人存在「不出資、不縮水、不吃虧」的前提下，就常常陷入「望新屋夢長，怨鄰居私心，盼釘子快拔，等建商再來」的等待空轉期，甚者，很多老舊房屋所在的區位，建商根本無意主動進場，最常聽到住戶的轉述：「等你們自己整合到80%以上，再來找我們，而且要先簽私權契約，再來啟動公開的都更程序」。
然而，實務的課題是：「社區所有權人如何有能力整合到80%的同意重建？這80%的同意基礎又是什麼？未來合作的建商要如何具有代表性與決定性的遴選？社區又有什麼資源可以來協力推動？」
凝聚共識自主更新 不代表自行出資重建
以上這些課題，所有權人是否想過，能否借鏡「都市更新會」的運作，前期以「自助人助」的過程來辦理「自主更新選商」作業！早期，提到「自主更新」的思維，就是依法申請都市更新會立案，申請政府一些補助款，透過更新會專法與章程來運作重建事務，並由所有權人提供房地抵押融資來扮演建商的角色與功能，整個推動過程最大的挑戰可用「資金流量、風險承受」八個字一語概之。扣除921地震的災損案，由都市更新會擔任實施者，利潤自己賺，也不是多數所有權人的首選方案！
這幾年個人倡議的「自主更新」模式，係建議所有權人可參照「都市更新會」的運作機制，先行小額籌資，經由委任有實務經驗專業者的陪伴輔導過程，引導社區所有權人自主動員，讓所有權人一個步驟、一個步驟的參與重建課題討論與歷程，並逐步表達參與的意願、意見以及重建的需求、期待值。同期間，並借鏡近年「公辦都更案先期規劃」評估作業，來認知所在社區重建的權益資訊，知悉出不出資的差異，選定自建或選商的方案。
換言之，透過所有權人的自主動員過程，來建立社區聯絡資訊網絡及凝聚重建課題共識（含擬具招商資格條件），亦即自主協助實施者建置前期整合作業，讓更多的實施者有意願投入資源整合重建。
這幾年以倡議的「自主更新與思維模式」進行分享並協助社區推動，抑或以「建商的協力團隊」共同投入社區遴選建商的評選作業，著實看到自主更新社區改變的行動力正在進行中，但也提醒參與者這個過程「寧緩毋遽、寧慎毋躁」!
林育全Profile
擅長都市更新規劃整合與專案管理，承辦地方政府委辦課程、與輔導社區自主更新的合作單位，社區開立說明會逾千場，長年面對住戶整合疑難雜症，累積深厚整合經驗，並將住戶面對都更各項問題歸納整理成冊傳承經驗。
曾擔任新北市都市更新及爭議處理審議會委員、桃園市都市更新及爭議處理審議會委員、北北基桃澎等縣市政府的都市更新委辦案計畫主持人。
現任冠霖都市更新事業團隊總經理、台北市都市更新整合發展協會理事長，將透過自主更新的經驗與實務，以及熟念都市更新法令致力於輔導社區自主更新。
