王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱銀行重建融資能否全額貸？自主整合比例高低是關鍵因素
自主更新出資和不出資比例，影響銀行是否願意支持和核貸。(資料照)
都更重建最關心的成本內涵，並非僅一般所稱「建造費用與稅捐負擔」等成本，難謂不能再包括：開發整合與規劃設計及「更新事業計畫與權利變換計畫」報核至核定，與建築施工至完工交屋之「時間」成本；甚至涵括協力廠商之勞動力與管理團隊「服務技術、經驗或專業知識」成本，以及更新期間「財務、社會經濟與銀行之「融資貸款額度」是否足夠負擔」等風險在內。
(一)銀行貸款：
都更可否成功之因素中，除「不同意戶與不出資戶」「減少」(追求全部出資)外，最重要的就是資金來源，也就是說「誰出資」？「如何出資」？銀行「可否貸款」？絕對是都更可否順暢實施的重要關鍵。
地主可能會憂慮在「自力都更」時，銀行會否「全額貸款」？類此地主之隱憂，難謂不是常態，此時和諧且多數同意之更新會組織，當然更能獲得銀行之支持與核貸。
亦即，銀行融資貸款額度，必然會取決於地主相互間之和諧及開發整合內部之有無矛盾，而有所區別或差異。
(二)銀行多採納之貸款成數原則：
茲提出如下估算值，作為理解銀行貸款判斷的參考：(如下圖)
1.都更的成本(Ｂ)，也就是所謂的「共同負擔」部分，其中『營建費用』又占「共同負擔」部分約為70%～80%(一般經驗法則)，占比高低則須取決於建材的等級。
2.實施自主都更，若能全額貸款者，表示銀行貸放款之額度，必然為「更新前原建物未償貸款」＋「共同負擔」之額度。
3.部分銀行貸款之估算法則，多為：「更新前舊房地之貸款餘額」＋「共同負擔」之成本後，乘上1.6倍或1.7倍，應至少低於更新後新建物之房地總價值。
公式為：〔(Ａ之貸款額度＋Ｂ)Ｘ1.6或1.7〕＜D 。
另外，和諧之更新會更可能爭取到：貸款額度之提高，包括：拆遷補償費＋租金補貼＋貸款期間之利息(即都更重建過程中之利息，得轉成增額貸款額度)。
(一)銀行貸款：
都更可否成功之因素中，除「不同意戶與不出資戶」「減少」(追求全部出資)外，最重要的就是資金來源，也就是說「誰出資」？「如何出資」？銀行「可否貸款」？絕對是都更可否順暢實施的重要關鍵。
地主可能會憂慮在「自力都更」時，銀行會否「全額貸款」？類此地主之隱憂，難謂不是常態，此時和諧且多數同意之更新會組織，當然更能獲得銀行之支持與核貸。
亦即，銀行融資貸款額度，必然會取決於地主相互間之和諧及開發整合內部之有無矛盾，而有所區別或差異。
(二)銀行多採納之貸款成數原則：
茲提出如下估算值，作為理解銀行貸款判斷的參考：(如下圖)
1.都更的成本(Ｂ)，也就是所謂的「共同負擔」部分，其中『營建費用』又占「共同負擔」部分約為70%～80%(一般經驗法則)，占比高低則須取決於建材的等級。
2.實施自主都更，若能全額貸款者，表示銀行貸放款之額度，必然為「更新前原建物未償貸款」＋「共同負擔」之額度。
3.部分銀行貸款之估算法則，多為：「更新前舊房地之貸款餘額」＋「共同負擔」之成本後，乘上1.6倍或1.7倍，應至少低於更新後新建物之房地總價值。
公式為：〔(Ａ之貸款額度＋Ｂ)Ｘ1.6或1.7〕＜D 。
另外，和諧之更新會更可能爭取到：貸款額度之提高，包括：拆遷補償費＋租金補貼＋貸款期間之利息(即都更重建過程中之利息，得轉成增額貸款額度)。
