台北市蔣萬安市長3月3日宣布「公辦都更7599專案計畫」，提供「早進場、幫試算、助選屋」等三大創新服務，訴求「共識是都更的關鍵」，專案建立在「自助人助」、「資訊透明」、「意願明確」及「回饋公益設施」的基礎上，公劃地區內居民自行整合意願達75%（土地面積達2,000平方公尺），市府再協助試算、選屋，讓居民釐清權利再表達意願，即可選定為公辦都更案件，由台北市住都中心擔任實施者，以權利變換方式徵求出資者辦理都市更新事業。

 

資料來源：台北市都市更新處_社區15人連署法令說明會簡報資料。

借鏡「更新會籌組歷程」自行整合凝聚意願  

都更重建有公辦都更7599、民辦都更自行實施（都市更新會）或委託實施（事業機構）等三個選項，推動的基本要件皆須具備高比率的參與意願或同意門檻，亦即，建立範圍內所有權人的聯絡網絡與重建資訊的可被傳遞，是地主端一個最基本與最重要的課題。

以都市更新會設立為例，應由土地及合法建築物所有權人7人以上發起籌組，並有土地範圍內逾50%比率之籌組同意文件，故從過往的輔導實例中，居民可有下列的具體作為來自行整合凝聚共識：

1.有推動都更意願的居民先找到幾位熱心發起人（聯絡人_類似梯長或棟長的組織概念）。

2.發起人組織藉由逐戶拜訪，了解居住現況與調查參與意願，並建立聯絡方式（如line群）。

3.申請市府15人法令說明會，邀請範圍內居民參與並知悉相關法令規範暨基本權利義務。

4.運用說明會聚集場合，共同討論後續調查意願、推動方案與募集小額推動經費的可能性。

5.透過社區住戶參與推動的討論過程，研議尋求專業者協助引導的可能性與合作方案。

112年3月9日於台北市公辦都更案例推動經驗分享座談會。(圖/台北市都更整合發展協會提供)

都更難道只剩下「財務與數字分配」的課題？

都更重建參與者的分配權益，透過「立地條件（使用分區、基地規模、公設環境、市場行情）、法令規範、建築技術與財務分析、選配方式」，約略會產生一個「可被大眾公開檢驗」的區間範圍，最終的關鍵在於「所有權人願不願意出資的表態，以及對更新後室內使用坪數減少的對應方案與處理態度」。

簡言之，不出資者能否接受更新後的室內使用坪數縮減，坪數減少時願意選配單價較低的戶別來降低坪數減少的影響，或出資以貼近市價行情補足差額坪數。

當然，所有權人或也會反問：「為什麼樓層蓋那麼高，我們的室內坪數還會減少?為什麼實施者的利潤那麼多，少賺一點就好了！」……。綜上，法令、技術與資金是一個重建案不可欠缺的要素，但都更重建的整合課題當真簡化到只剩下「數字分配」的共識凝聚？如果「數字分配」不如人意，是否就不推動都更重建，抑或都更整建維護也是另一個選項？

一個凝聚重建課題與招商引資的思辨過程

都更重建是一個集體網絡關係的經營與鏈結，涉及重大資產的利益與拆遷回住的完工機制，也是建立在「信任課題」的基礎上。都更重建不是一蹴可及，或許我們對於如何解決基地房屋現況、資產活化運用及認知參與者權利義務等相關課題，確實是需要一個資訊揭露與群體動員的學習及思辨過程，以凝聚共識，同時也要學習共同承擔、互利溝通與建立同理心，讓所有權人能夠知悉權益、安心與認同，並營造出資者能降低交易成本與風險的推動環境。
 

林育全Profile

擅長都市更新規劃整合與專案管理，承辦地方政府委辦課程、與輔導社區自主更新的合作單位，社區開立說明會逾千場，長年面對住戶整合疑難雜症，累積深厚整合經驗，並將住戶面對都更各項問題歸納整理成冊傳承經驗。

曾擔任新北市都市更新及爭議處理審議會委員、桃園市都市更新及爭議處理審議會委員、北北基桃澎等縣市政府的都市更新委辦案計畫主持人。

現任冠霖都市更新事業團隊總經理、台北市都市更新整合發展協會理事長，將透過自主更新的經驗與實務，以及熟念都市更新法令致力於輔導社區自主更新。