地主看準輝達來了！都更案「喊卡」要一坪換一坪 能不能重談專家給兩指標
北投、士林一帶房市看旺，也間接影響到正在談整合重建的住戶。(資料照)
AI教父黃仁勳公開輝達台灣總部「星群」落腳在北士科，為北投、士林一帶房市注入一劑強心針，頓時人氣或買氣瞬間翻紅。市場普遍看好房價可預期性上漲，就連週邊正在談整合都更案，也傳出住戶看到輝達來了，打算和建商重談原本談好的分回條件，最好能一坪換一坪。
「看到附近的新建案開價都破百萬了，」一位家中正在談都更住戶說著。他的住家談的都更案，就位在百齡橋附近，雖然地點不是正面對承德路，但聽聞輝達海外總部確定設在北士科，他和其他住戶開始對未來房價有想像空間，原本和建商談不攏一坪換一坪，現在是滿懷希望能夠重談條件。
面對房市令人振奮的利多消息，在進入大都更時代的台北市，北投、士林一帶在整合重建案並不在少數，然而，正在進行中的案子，住戶能不能說重談就重談？面對這問題，從事都更20餘年的都市更新研究發展基金會執行長麥怡安表示，這要看案件是採取何種方式重建？還有現在處於哪一個階段。
一般來說，若是處於初期整合階段，開發商整合地主同意戶數比例並不高，住戶彼此之間尚處於共識度不高的階段，就很有可能受消息影響而重談條件，但依照過往經驗，這部分仍然要看建商態度和對應策略，有的會採取冷處理，有的會更理性跟地主分析利弊，當然也有可能殺進程咬金，開出更好的條件來搶案子。像這樣穩定度不夠的案子，類似情況發生相對多，整合時間自然要拉長。
但如果案件成熟，同意比例超過八成甚至更多，這就要看採取協議合建，是危老案還是都更案。若是與建商談協議合建，合約都簽了七、八成，這案子可能就會陷入膠著局面，演變成建商與地主之間的攻防。原因無它，地主看到的是輝達來了利多消息，但建商也能回應川普關稅帶來經濟局勢不穩，需要承受當中的風險。
除此，一般協議合建屬於私契約的方式，實施者與所有權人約定好重建分回的條件，就能完成簽約很快進入程序。如果合約都簽了，程序只差申請建造、建築設計的拍檔定案，這部分就要遵守合約的解約條款，重談可能形同違約，相關賠償條款就要注意。
麥怡安進一步說明，如果是都更案，採取的是多數決的權利變換和估價機制。一般依照法規，在權利變換計畫送市府審議的前六個月內，會選一天作為估價基準日，如果這案子還未訂下估價時點，或估價還未拍版定案，假設所在區域整體市況熱絡，房市行情相當樂觀，此時建商可能會多方詢問代銷、商仲及估價師等專業意見，同時也要顧及後續房市景氣預判和銷售預估，因此能否重新估價都要歷經多次商討。
而估價最有可能鬆動的機會，反而是案子進入審議程序。有的審議委員會評估市況，並站在地主立場，如果審查意見結果提出是否修正估值，此時實施者和估價師就必須對此有所回應，而修正幅度多少，同時也要歷經一番的審查攻防。
麥怡安表示，都更整合期間受市場上正面或負面消息波動並不少見。回顧房市幾次景氣循環，印象最深是2009年至2014年房價陡峭上升，當時都更案審議緩慢，但房價正在飆漲階段，地主也是吵鬧估價不公，像類似情況不勝枚舉。他也說明，都更制度就是如此，法規訂下估價基準日，用意就在於估價不會受市場波動影響。
因此老屋重建還是回歸到居住安全的根本，衡量要爭取最多權益，還是居住安全更為重要，以維持案件穩定為優先，同時也要考量房市是長期趨勢，而輝達來了這個消息，這是短期的題材效益，還是實質利多，落實程度如何都還是需要時間驗證。
「看到附近的新建案開價都破百萬了，」一位家中正在談都更住戶說著。他的住家談的都更案，就位在百齡橋附近，雖然地點不是正面對承德路，但聽聞輝達海外總部確定設在北士科，他和其他住戶開始對未來房價有想像空間，原本和建商談不攏一坪換一坪，現在是滿懷希望能夠重談條件。
面對房市令人振奮的利多消息，在進入大都更時代的台北市，北投、士林一帶在整合重建案並不在少數，然而，正在進行中的案子，住戶能不能說重談就重談？面對這問題，從事都更20餘年的都市更新研究發展基金會執行長麥怡安表示，這要看案件是採取何種方式重建？還有現在處於哪一個階段。
一般來說，若是處於初期整合階段，開發商整合地主同意戶數比例並不高，住戶彼此之間尚處於共識度不高的階段，就很有可能受消息影響而重談條件，但依照過往經驗，這部分仍然要看建商態度和對應策略，有的會採取冷處理，有的會更理性跟地主分析利弊，當然也有可能殺進程咬金，開出更好的條件來搶案子。像這樣穩定度不夠的案子，類似情況發生相對多，整合時間自然要拉長。
但如果案件成熟，同意比例超過八成甚至更多，這就要看採取協議合建，是危老案還是都更案。若是與建商談協議合建，合約都簽了七、八成，這案子可能就會陷入膠著局面，演變成建商與地主之間的攻防。原因無它，地主看到的是輝達來了利多消息，但建商也能回應川普關稅帶來經濟局勢不穩，需要承受當中的風險。
除此，一般協議合建屬於私契約的方式，實施者與所有權人約定好重建分回的條件，就能完成簽約很快進入程序。如果合約都簽了，程序只差申請建造、建築設計的拍檔定案，這部分就要遵守合約的解約條款，重談可能形同違約，相關賠償條款就要注意。
麥怡安進一步說明，如果是都更案，採取的是多數決的權利變換和估價機制。一般依照法規，在權利變換計畫送市府審議的前六個月內，會選一天作為估價基準日，如果這案子還未訂下估價時點，或估價還未拍版定案，假設所在區域整體市況熱絡，房市行情相當樂觀，此時建商可能會多方詢問代銷、商仲及估價師等專業意見，同時也要顧及後續房市景氣預判和銷售預估，因此能否重新估價都要歷經多次商討。
而估價最有可能鬆動的機會，反而是案子進入審議程序。有的審議委員會評估市況，並站在地主立場，如果審查意見結果提出是否修正估值，此時實施者和估價師就必須對此有所回應，而修正幅度多少，同時也要歷經一番的審查攻防。
麥怡安表示，都更整合期間受市場上正面或負面消息波動並不少見。回顧房市幾次景氣循環，印象最深是2009年至2014年房價陡峭上升，當時都更案審議緩慢，但房價正在飆漲階段，地主也是吵鬧估價不公，像類似情況不勝枚舉。他也說明，都更制度就是如此，法規訂下估價基準日，用意就在於估價不會受市場波動影響。
因此老屋重建還是回歸到居住安全的根本，衡量要爭取最多權益，還是居住安全更為重要，以維持案件穩定為優先，同時也要考量房市是長期趨勢，而輝達來了這個消息，這是短期的題材效益，還是實質利多，落實程度如何都還是需要時間驗證。
