房屋拆了蓋不了?危老案小基地驚見8.1坪  能不能重建成一大考驗

危老重建

發布日期2023/11/07

作者陳雅玲

房屋拆了,不見動工的危老案。(攝/陳雅玲) 房屋拆了,不見動工的危老案。(攝/陳雅玲)
營建成本處於高檔,漲勢難解,影響都更危老重建的進度,特別是衝擊小基地危老案,不少案子「以拖待變」,有些建商甚至觀望縮手,不過,即便在這樣市況之下,台北市危老核准案又出現超小基地,僅有27.01平方公尺,坪數8.1坪打破原先最小21坪紀錄。專家認為,現在小基地造價高得嚇人,成本倍數起跳,能不能開工重建是一大考驗。

從台北市建管處統計,近3年,台北市危老核准案逐年下滑,今年截至10月為止僅有107件,與去年比量能減了近3成,當中核准案面積100坪以內,比例還是高達3成以上。其中,這宗超小基地位於內湖,為整排矮房的一小棟,地主獨自申請危老案,另外有趣的是,還有兩筆申請案位在同一巷弄內,找的是同一建築師規畫,但中間卻隔著一棟四層樓公寓,目前兩棟早已荒廢無人居住,但即便已經通過核准,現今房屋還是未見拆除的動靜。

 
同一條巷弄,出現兩件危老案,隔著一棟4層樓公寓無法整合一起,相當可惜。(攝/陳雅玲)
財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示,都更危老有逐年下降趨勢,頗有衝到高峰反轉向下的味道,其中主要原因就是缺工缺料、營建成本高漲,同時也觀察到有不少危老案,核定一年後未動工,如此狀況還蠻普遍的。

丁致成表示,對於小基地危老案,甚至小到只有100平方公尺上下,能不能開工是超大考驗,「一開始發包就是大問題,幾乎發不出去;如果發包出去,價格可能會高的嚇死人!」,若以現今發包合理價格,每坪成本20萬元,小基地造價就是double,對建商而言完全吃掉原有利潤;如果轉成委建,由地主出錢自建,「地主看到這麼高的成本,有可能也是手軟蓋不下去!」

副執行長麥怡安認為,小基地危老案浮濫,但開不了工的問題,主要是沒有深入分析造價內涵,只知營造單價多少,殊不知規模大小影響甚鉅。

實地探查過去幾年核准通過的危老案,有的案子房屋拆了、地也整理完畢,但搭起安全圍籬的基地,卻任由雜草叢生;有的掛起建案行銷看版,但未見開工動土的跡象,其中一案還是漢來侯姓家族收購老公寓的危老案,目前建照正在申請變更設計。

按照法規,危老核准後180日內必須申請建造執照,得延長1次,如若屆期未申請建照,則原核准失其效力。而如期申請建照後,又可展延,開工往後延或是申請變更設計來做因應。雖然法定建築期限比實際所需時間拉長許多,加上近年各縣市也因應疫情體恤營建業困境,自動延長建照建築期限1至2年,工程不至於在法定時間內無法竣工。

然而對此現象,丁致成認為,既然小基地,開不了工蓋不起來,若只是拖在哪裡等造價下來,倒不如利用這段時間擴大整併範圍,變成比較合理的規模,這或許是另一個解套方式。