瞄準老城區獵地！高雄3大公會攜手合作 看好高雄危老重建正起飛
高雄危老重建有新氣象，3 大公會聯手合作。
高雄房市正在崛起，帶動推行近8年危老重建開始奮起直追，在地開發商也摩拳擦掌在市中心老城區整合獵地。今年3月，一家上櫃開發商以總價約6.47億元，在市中心狂掃了30棟店面透天，掀起市場關注，近400坪土地將危老重建，同時也不時傳出，為了取得整合土地，經常上演加價「攔胡」的戲碼，顯見高雄危老整合的熱度。
相較於其他各縣市，高雄土地重劃區發展成熟，數量不下百個，素地開發一直以來是在地開發商熱中的選項，相較於危老都更重建在房價基期偏低不具誘因之下，加上整合曠日廢時，又因在地民眾普遍既定印象認為「都更就是要花十幾年」，過去的高雄是沒有什麼人要危老都更，不過這現象已經有所翻轉。
房價上漲成誘因
從素地開發轉向舊城區整合
從高雄工務局統計顯示，近5年高雄住宅推案量，過去危老案占比從5%，到今年2月已經拉高至56%，危老核准案件數近2年已增長至3成左右，目前已有293案。
為什麼高雄近年危老整合能夠掀起熱度？高雄市大高雄不動產開發公會理事長洪光佐表示，高雄正在發展一套屬於自己「南部style」的整合模式，近年有「高雄市都更危老整合發展聯合總會」、「高雄市都更學會」的加入，推動教育訓練，加上近年房價上來，素地成本上漲取得不易，在政府對危老獎勵措施作為政策引導的誘因下，開發商也轉向透過整合危老案取得土地。洪光佐表示，高雄危老整合開發，雖然件數上比不上北部數千件，對比起來現階段處於萌芽時期，但目前發展這套整合模式，最快整合也大約2個月，最長也不到1年，這模式能像播種般不斷擴散下去，很有信心能加快追趕的速度。他也形容，高雄以前是趴著，現在蹲著正要準備抬頭起跳。
加速危老重建
發展「南部style」整合模式
洪光佐口中所說的「南部的style」，主要來自於南、北部整合方式的不同。高雄市都更危老整合發展聯合總會理事長簡志坤表示，北部整合多習慣談協議合建或委建，是基於房價基期高，建商與地主能協議談分回條件，而高雄房價基期低，房屋類型以透天厝居多，產權相對單純，建商多採取直接買
斷，以達到整合百分百。
歸納高雄危老整合有2大特點：一是結合深入第一線、從業人員眾多的房仲業者居間整合。六年前，高雄不動產仲介公會就開始推動危老都更教育訓練，培訓房仲從業人員專業知識，目前高雄大部分危老案也多是透過房仲整合，起初從一、二間開始，再來擴大整合面積。
經手高雄超過三分之一案量的高雄市都更學會理事長、也是建築師蔡惠任表示，高雄房仲若有受到危老都更專業訓練，當手上有物件並不急著買賣，他們首要就是送件評估危老的可能性。以蔡惠任目前收到危老評估案源，最大宗就是來自房仲，再來才是建商、地主。而過去危老整合成功指標案件，不乏以此為線頭展開整合契機，畫定整合範圍，等整合到一定面積，再轉給開發商興建規畫。
第二是異地重建。與老舊市中心的住戶協議，遷移到其他地區，市中心老舊房屋直接讓建設公司拆除重建，等於建商用新屋與地主交換舊屋舊地。目前就有成功案例，由建商興建完成電梯透天，與地主交換，取得華廈建地。蔡惠任表示，現在有愈來愈多建商對這一塊感興趣，目前手上也有4案在進行中，像是公寓換大樓，也有透天轉透天。而這構想就是來自於城中城事件的啟發，透過跨區區段徵收，將原住戶安置至七賢國中社宅，原有的危險大樓拆建後變成公園，異地重建也是類似模式。
目前高雄危老重建熱區，不乏市中心精華地段，同時也因科技產業設廠外溢效應，像是橋頭、岡山、大社，以及鳳山跟大寮交接處和發產業園區，也有多處正在整合危老案，建商看好廠房蓋好了、就業人口進來，就有住宅需求量。
催生大面積都市更新
倡議「二次重劃」改造舊市區
對高雄危老正在起飛，深入第一線開發整合的房仲業者不可或缺。簡志坤認為，整合這行業每個人都可從事，但也難保從業人員參差不齊，就像早期仲介業未設立專法前，買賣亂象橫生。
目前高雄危老都更聯合總會致力於創建具公信力都更危老整合平台，成員沒有個人會員，由相關領域公、協、學、工會團體會員組成服務民眾，未來期望推動加速擬定整合人員管理條例，納入整合人員專業認證、規範整合費用的計算，這對未來加速危老都更整合會是一大助力。
不過，面對高雄逾30年老屋占53%達60萬戶，不少老舊城區房屋窳陋、街道巷弄狹小，居住安全堪憂，洪光佐認為，現階段危老都更還只是在舊屋換新屋，環境還是老舊，稱不上所謂真正的都更。
他建議，趁著高雄危老重建處於萌芽階段，不妨透過「二次重劃」大規模重整老舊環境，例如劃定舊城區範圍，先補助原住戶拆遷費用，整成素地再重劃標售開發，從整體街道劃設、公共服務設施、電力排水等等系統更新，才能帶給這城市新的風貌。
而對市地重劃，高雄歷史悠久，早期有所謂「土地開發總隊」，也就是現今高雄土地開發處的前身，洪光佐相信高雄具有這能力打造示範區域。同時他也提醒，危老和都更相互牴觸，一旦危老案如雨後春筍般發展，反倒不利於大規模都更重建，他建議市政府不妨大膽考量「二次重劃」。
現在的高雄不同以往，正在華麗轉身，開發商對高雄未來深具信心，蔡惠任以過往在台北推動都更經驗，只要重建前後房價相差4倍，就具備重建效益，而高雄重建基期其實只有2倍至3倍就可以推動，其中一大原因是高雄土地高容積可用來補足房價不足部分。如今，隨著科技產業在高雄形成聚落，房市一片看好，當拉大重建基期差異更明顯時，高雄危老都更市場將有望展現先蹲後跳的爆發力。
相較於其他各縣市，高雄土地重劃區發展成熟，數量不下百個，素地開發一直以來是在地開發商熱中的選項，相較於危老都更重建在房價基期偏低不具誘因之下，加上整合曠日廢時，又因在地民眾普遍既定印象認為「都更就是要花十幾年」，過去的高雄是沒有什麼人要危老都更，不過這現象已經有所翻轉。
房價上漲成誘因
從素地開發轉向舊城區整合
從高雄工務局統計顯示，近5年高雄住宅推案量，過去危老案占比從5%，到今年2月已經拉高至56%，危老核准案件數近2年已增長至3成左右，目前已有293案。
為什麼高雄近年危老整合能夠掀起熱度？高雄市大高雄不動產開發公會理事長洪光佐表示，高雄正在發展一套屬於自己「南部style」的整合模式，近年有「高雄市都更危老整合發展聯合總會」、「高雄市都更學會」的加入，推動教育訓練，加上近年房價上來，素地成本上漲取得不易，在政府對危老獎勵措施作為政策引導的誘因下，開發商也轉向透過整合危老案取得土地。洪光佐表示，高雄危老整合開發，雖然件數上比不上北部數千件，對比起來現階段處於萌芽時期，但目前發展這套整合模式，最快整合也大約2個月，最長也不到1年，這模式能像播種般不斷擴散下去，很有信心能加快追趕的速度。他也形容，高雄以前是趴著，現在蹲著正要準備抬頭起跳。
加速危老重建
發展「南部style」整合模式
洪光佐口中所說的「南部的style」，主要來自於南、北部整合方式的不同。高雄市都更危老整合發展聯合總會理事長簡志坤表示，北部整合多習慣談協議合建或委建，是基於房價基期高，建商與地主能協議談分回條件，而高雄房價基期低，房屋類型以透天厝居多，產權相對單純，建商多採取直接買
斷，以達到整合百分百。
歸納高雄危老整合有2大特點：一是結合深入第一線、從業人員眾多的房仲業者居間整合。六年前，高雄不動產仲介公會就開始推動危老都更教育訓練，培訓房仲從業人員專業知識，目前高雄大部分危老案也多是透過房仲整合，起初從一、二間開始，再來擴大整合面積。
經手高雄超過三分之一案量的高雄市都更學會理事長、也是建築師蔡惠任表示，高雄房仲若有受到危老都更專業訓練，當手上有物件並不急著買賣，他們首要就是送件評估危老的可能性。以蔡惠任目前收到危老評估案源，最大宗就是來自房仲，再來才是建商、地主。而過去危老整合成功指標案件，不乏以此為線頭展開整合契機，畫定整合範圍，等整合到一定面積，再轉給開發商興建規畫。
目前高雄危老重建熱區，不乏市中心精華地段，同時也因科技產業設廠外溢效應，像是橋頭、岡山、大社，以及鳳山跟大寮交接處和發產業園區，也有多處正在整合危老案，建商看好廠房蓋好了、就業人口進來，就有住宅需求量。
催生大面積都市更新
倡議「二次重劃」改造舊市區
對高雄危老正在起飛，深入第一線開發整合的房仲業者不可或缺。簡志坤認為，整合這行業每個人都可從事，但也難保從業人員參差不齊，就像早期仲介業未設立專法前，買賣亂象橫生。
目前高雄危老都更聯合總會致力於創建具公信力都更危老整合平台，成員沒有個人會員，由相關領域公、協、學、工會團體會員組成服務民眾，未來期望推動加速擬定整合人員管理條例，納入整合人員專業認證、規範整合費用的計算，這對未來加速危老都更整合會是一大助力。
不過，面對高雄逾30年老屋占53%達60萬戶，不少老舊城區房屋窳陋、街道巷弄狹小，居住安全堪憂，洪光佐認為，現階段危老都更還只是在舊屋換新屋，環境還是老舊，稱不上所謂真正的都更。
他建議，趁著高雄危老重建處於萌芽階段，不妨透過「二次重劃」大規模重整老舊環境，例如劃定舊城區範圍，先補助原住戶拆遷費用，整成素地再重劃標售開發，從整體街道劃設、公共服務設施、電力排水等等系統更新，才能帶給這城市新的風貌。
而對市地重劃，高雄歷史悠久，早期有所謂「土地開發總隊」，也就是現今高雄土地開發處的前身，洪光佐相信高雄具有這能力打造示範區域。同時他也提醒，危老和都更相互牴觸，一旦危老案如雨後春筍般發展，反倒不利於大規模都更重建，他建議市政府不妨大膽考量「二次重劃」。
現在的高雄不同以往，正在華麗轉身，開發商對高雄未來深具信心，蔡惠任以過往在台北推動都更經驗，只要重建前後房價相差4倍，就具備重建效益，而高雄重建基期其實只有2倍至3倍就可以推動，其中一大原因是高雄土地高容積可用來補足房價不足部分。如今，隨著科技產業在高雄形成聚落，房市一片看好，當拉大重建基期差異更明顯時，高雄危老都更市場將有望展現先蹲後跳的爆發力。
