參與都更不能不懂的黃金公式！一坪換一坪行不行？ 4步驟動手試算分回坪數
民眾參與都更，最關心的莫過於未來更新後能夠分回多少坪數。(攝影組)
403大震讓全台再度重視老屋的結構安全重要性，與此同時，都更重建的議題也掀起一波討論。
對於一般民眾來說，若自宅有機會參與都更，最想知道的當然就是未來能夠換回多少坪數的居住空間，想要一坪換一坪要具備什麼條件？老舊公寓常見的特殊情境，例如持有法定空地、地下室也能參與都更嗎？
為免因為對都更相關知識一知半解，讓民眾影響自身權益，《財訊》特別邀請到專責民辦都更的新北住都中心綜合業務二部經理陳沛蕎，來替所有有意參與都更，或是對相關議題有興趣的民眾來解答。
Q1參與都更重建如何換算分回坪數？
陳沛蕎指出，一般民眾的住家參與都市更新，對於目前持有的權狀坪數，可以分回多少重建後坪數，分配其實有兩種方式，分別為「協議合建」及「權利變換」，實際上換算坪數的方式如下：
一、 協議合建
以都更方式重建，預估可以取得40%的容積獎勵，我們以容積率300%的板橋住宅區為例，假設預估可銷售的房價為每坪均價80萬元，成本為每坪40萬元，而自宅所持有的土地持分共有6坪、建物權狀則為22坪。
分回坪數試算共有以下4步驟：
➊ 首先，試算每坪土地坪效為1（土地）×3（300％容積率）×1.4（40％都更獎勵）÷0.65（假設公設比為35％）＝6.46坪
➋ 接著，土地持分×坪效＝6（土地）×6.46（坪效）＝38.76坪（最多可蓋的坪數）
➌ 再來，合建比為成本除上售價，即為40÷80＝0.5，可得知建商、地主為55對分（惟實際仍依建商成本而定）
➍ 最後，用剛剛算出來的最多可蓋坪數38.76坪，乘上合建比50％，可得知地主可分回19.38坪權狀坪。
二、 權利變換
陳沛蕎舉例，假設有一社區，共有A、B、C三位地主參與權利變換。分回坪數試算共有以下4步驟：
➊ 首先，會先請來估價師分別為A、B、C三位地主估價，假設得到A地主所持有的建物更新前價值為500萬元、B地主更新前價值為250萬元、C地主更新前價值為250萬元，可以得知更新之前，該社區總價值為500萬元＋250萬元＋250萬元，共有1000萬元。
以A地主為例，更新前所持有的建物價值為500萬元，共占了社區總價值1000萬元的50％，其餘B、C地主則為25%，此比率即為三位地主更新前權利價值比率。
➋ 接著，估價師會預估更新之後的新大樓價值，假設估值為2億元，實施者也會依新北市提列總表預估成本部分，假設總成本為1億元，共同負擔比就為成本除上總銷，意即1億元÷2億元×100％＝50％，未來實施者可分回新大樓預估價值2億元的50％，也就是1億元等值的房車土地，另外剩餘的1億元則分給A、B、C三位地主。
➌ 地主可分配的1億元，則透過更新前權利價值比率下去分配，A地主更新後可分得1億元×50％＝5000萬元，B及C地主更新後可各分得1億元×25％＝2500萬元。
➍ 最後，A、B、C三位地主分別用更新之後可分回的價值去選擇房子，以A地主為例，可選價值為5000萬元，如果A地主選擇4500萬元的房車，他就可以拿到價值4500萬元的房車加上500萬元的現金，反之如果A地主選了5500萬元的房車，A地主就要再多付出500萬元，選配的部分則是多退少補。
Q2 特殊情境題怎麼解？像是持有部位為法定空地、地下室等
陳沛蕎指出，以參與重建來說，民眾是否具有土地持分是最為重要的事情，假設民眾所持有的地下室、法定空地等，假設都持有土地，就能夠參與重建後的分配，反之則較困難。不過，她也指出，以法定空地來說，縱使持有土地，若以都市更新權利變換分配方式來計算，假設和其他住宅用地貢獻一樣的容積率，一般來說，估價師都會下修一些可分配的比率。「一般較常聽到的是一個社區裡，有既成巷道的存在，這塊土地就算可以貢獻和一般土地一樣的容積率，假設一般土地更新前比率為100%，估價師通常會對這塊土地酌減5%~6%的比率，而更新前比率，自然會影響分回後的坪數。」陳沛蕎表示。
Q3許多民眾都存有都更要「一坪換一坪」觀念，而滿足一坪換一坪的條件的關鍵因素是什麼？
沛蕎表示，首先，一坪換一坪的觀念是以Q1的計算方式後與現居住權狀面積做比較，看有沒有符合以上條件，且究竟這個一坪換一坪，是權狀坪數還是室內實坪都有落差。一般來說會是以權狀坪數為主，畢竟公設比依個案不同，很精準預估室內實坪。
其次，重建的重點在於土地的大小，當土地愈大蓋得愈多，愈小則反之，以Q1為例，坪效如果同為6.46，持有8坪土地與持有6坪土地可以蓋出來的大小就不一樣，所以土地持分少的地主，當重建後，就比較難達到一坪換一坪。
再者，陳沛蕎表示，從Q1可以看出不管是協議合建的合建比，抑或是權利變換的共同負擔比，都為成本除上更新後售價，成本因依各家公司發包與當下大環境情形皆不相同，比較難以預估，但以假設成本每坪40萬元為例，若更新後售價越高則分得就越多，舉例更新後售價達每坪100萬元，地主就可分得60%，如果單價達80萬元就分得50%，若房市較差更新後售價為單坪60萬元，則地主可分得的為34%。
最後，總結來說，滿足的條件，就為區位更新後房價以及地主持有的土地大小，兩者最為重要；其次獎勵容積多寡、基地是否方整，是否好規劃、好施工；以及住戶同意比高低，也會影響未來是否能如期拆屋及相關整合成本，每一個環節都有互相關聯，所以一坪換一坪並不是公式，而是需要綜合考量多方條件。
