參與都更不能不懂的黃金公式!一坪換一坪行不行? 4步驟動手試算分回坪數

教戰手冊

發布日期2024/09/06

作者劉芳如

民眾參與都更,最關心的莫過於未來更新後能夠分回多少坪數。(攝影組) 民眾參與都更,最關心的莫過於未來更新後能夠分回多少坪數。(攝影組)


403大震讓全台再度重視老屋的結構安全重要性,與此同時,都更重建的議題也掀起一波討論。

對於一般民眾來說,若自宅有機會參與都更,最想知道的當然就是未來能夠換回多少坪數的居住空間,想要一坪換一坪要具備什麼條件?老舊公寓常見的特殊情境,例如持有法定空地、地下室也能參與都更嗎?

為免因為對都更相關知識一知半解,讓民眾影響自身權益,《財訊》特別邀請到專責民辦都更的新北住都中心綜合業務二部經理陳沛蕎,來替所有有意參與都更,或是對相關議題有興趣的民眾來解答。


Q1參與都更重建如何換算分回坪數?

  陳沛蕎指出,一般民眾的住家參與都市更新,對於目前持有的權狀坪數,可以分回多少重建後坪數,分配其實有兩種方式,分別為「協議合建」及「權利變換」,實際上換算坪數的方式如下:

一、 協議合建

以都更方式重建,預估可以取得40%的容積獎勵,我們以容積率300%的板橋住宅區為例,假設預估可銷售的房價為每坪均價80萬元,成本為每坪40萬元,而自宅所持有的土地持分共有6坪、建物權狀則為22坪。
分回坪數試算共有以下4步驟:

➊ 首先,試算每坪土地坪效為1(土地)×3(300%容積率)×1.4(40%都更獎勵)÷0.65(假設公設比為35%)=6.46坪
➋ 接著,土地持分×坪效=6(土地)×6.46(坪效)=38.76坪(最多可蓋的坪數)
➌ 再來,合建比為成本除上售價,即為40÷80=0.5,可得知建商、地主為55對分(惟實際仍依建商成本而定)
➍ 最後,用剛剛算出來的最多可蓋坪數38.76坪,乘上合建比50%,可得知地主可分回19.38坪權狀坪。


二、 權利變換

陳沛蕎舉例,假設有一社區,共有A、B、C三位地主參與權利變換。分回坪數試算共有以下4步驟:

➊ 首先,會先請來估價師分別為A、B、C三位地主估價,假設得到A地主所持有的建物更新前價值為500萬元、B地主更新前價值為250萬元、C地主更新前價值為250萬元,可以得知更新之前,該社區總價值為500萬元+250萬元+250萬元,共有1000萬元。

以A地主為例,更新前所持有的建物價值為500萬元,共占了社區總價值1000萬元的50%,其餘B、C地主則為25%,此比率即為三位地主更新前權利價值比率。

➋ 接著,估價師會預估更新之後的新大樓價值,假設估值為2億元,實施者也會依新北市提列總表預估成本部分,假設總成本為1億元,共同負擔比就為成本除上總銷,意即1億元÷2億元×100%=50%,未來實施者可分回新大樓預估價值2億元的50%,也就是1億元等值的房車土地,另外剩餘的1億元則分給A、B、C三位地主。

➌ 地主可分配的1億元,則透過更新前權利價值比率下去分配,A地主更新後可分得1億元×50%=5000萬元,B及C地主更新後可各分得1億元×25%=2500萬元。

➍ 最後,A、B、C三位地主分別用更新之後可分回的價值去選擇房子,以A地主為例,可選價值為5000萬元,如果A地主選擇4500萬元的房車,他就可以拿到價值4500萬元的房車加上500萬元的現金,反之如果A地主選了5500萬元的房車,A地主就要再多付出500萬元,選配的部分則是多退少補。


Q2 特殊情境題怎麼解?像是持有部位為法定空地、地下室等

陳沛蕎指出,以參與重建來說,民眾是否具有土地持分是最為重要的事情,假設民眾所持有的地下室、法定空地等,假設都持有土地,就能夠參與重建後的分配,反之則較困難。不過,她也指出,以法定空地來說,縱使持有土地,若以都市更新權利變換分配方式來計算,假設和其他住宅用地貢獻一樣的容積率,一般來說,估價師都會下修一些可分配的比率。「一般較常聽到的是一個社區裡,有既成巷道的存在,這塊土地就算可以貢獻和一般土地一樣的容積率,假設一般土地更新前比率為100%,估價師通常會對這塊土地酌減5%~6%的比率,而更新前比率,自然會影響分回後的坪數。」陳沛蕎表示。


Q3許多民眾都存有都更要「一坪換一坪」觀念,而滿足一坪換一坪的條件的關鍵因素是什麼?

沛蕎表示,首先,一坪換一坪的觀念是以Q1的計算方式後與現居住權狀面積做比較,看有沒有符合以上條件,且究竟這個一坪換一坪,是權狀坪數還是室內實坪都有落差。一般來說會是以權狀坪數為主,畢竟公設比依個案不同,很精準預估室內實坪。

其次,重建的重點在於土地的大小,當土地愈大蓋得愈多,愈小則反之,以Q1為例,坪效如果同為6.46,持有8坪土地與持有6坪土地可以蓋出來的大小就不一樣,所以土地持分少的地主,當重建後,就比較難達到一坪換一坪。

再者,陳沛蕎表示,從Q1可以看出不管是協議合建的合建比,抑或是權利變換的共同負擔比,都為成本除上更新後售價,成本因依各家公司發包與當下大環境情形皆不相同,比較難以預估,但以假設成本每坪40萬元為例,若更新後售價越高則分得就越多,舉例更新後售價達每坪100萬元,地主就可分得60%,如果單價達80萬元就分得50%,若房市較差更新後售價為單坪60萬元,則地主可分得的為34%。

最後,總結來說,滿足的條件,就為區位更新後房價以及地主持有的土地大小,兩者最為重要;其次獎勵容積多寡、基地是否方整,是否好規劃、好施工;以及住戶同意比高低,也會影響未來是否能如期拆屋及相關整合成本,每一個環節都有互相關聯,所以一坪換一坪並不是公式,而是需要綜合考量多方條件。