更新後分回條件最優？想實現一坪換一坪 王進祥：自主更新機率高
現代地政聯盟召集人王進祥試算自主更新可以讓地主分回最好的條件。(潘重安／攝)
「自主更新勢必成為未來趨勢！」現代地政聯盟召集人王進祥如此形容，而原因即在於地主都想要「一坪換一坪」，但現行如果不是位在「高房價」或「高容積」的區域，可以說是不可能達成的；惟，若屬更新後的房屋價值可預期會有不小增幅下，自主更新得不用擔心籌資，且仍可因自行出資分回「合建出資者」之可分配利益，如此地主達成一坪換一坪之機率相對提高。
今年歷經403花蓮強震，引起不少民眾重新檢視居住安全，也提高了危老都更的意願，台北市更喊出進入大都更時代的宣言，原因在於台北市真的禁不起來一個五級地震！
都更刻不容緩
整合成功仍具挑戰與困境
不過，有多年推動都更經驗的王進祥指出，推動都更的困難性，還是在於一坪換一坪的迷思根深柢固，如果要說服民眾接受都更，除非「放寬容積獎勵，才是加速都更的唯一解方！」
為何現行一坪換一坪困難度高？王進祥解釋，地主想要原舊建物1坪換都更後室內坪的1坪，其實加上30%以上的更新後公設比與陽台面積，等於需要換到1:1.58坪才能滿足這樣條件；而用合建的方式，還要再與出資的建商分享利益時，地主是不太可能透過合建分回的比率取得滿意的坪數。
除非更新後房價超過每建坪100萬以上、原房屋為四層樓以下，且容積率超過300%以上，並申請獎勵容積接近50%，才較有可能是地主期待的一坪換一坪。
因此，這也是他為何提出要放寬容積獎勵，但他強調，不同使用分區要有不同的增額容積，並不是齊頭式增加，前提還要排除高容積、高房價的區域，提高增額容積的基地也要反饋相對應的公益設施。
不可諱言，地主始終糾結於坪數、面積大小，忽略更新後房屋所創造的價值，加上現今營建成本居高不下，建商合建比不願退讓的情況下，反倒是掀起自主更新的興起。
坪數分不回難解
掀起自主更新崛起
自主更新為何具有優勢？王進祥表示，少了與建商合建分潤，能創造最大更新後分回面積是最大的誘因。他說明，一塊土地蓋房子，可興建的建物面積是「土地面積×基準容積×（1＋容積獎勵）×銷坪比」，前述容積獎勵除50%外，尚有機會再加上現今防災都更獎勵30%。另免計容積項目，包括：陽台（附屬建物）及梯間、機電設備空間、排煙室、管委會空間等，「銷坪比」即是涵蓋前述「免計容積」坪數。這一塊都更大餅，在不用與建商分配坪數下，更新後所有面積都回到地主身上，室內一坪換回一坪機率就變很高。
至於自主更新最擔心沒錢興建的問題，以王進祥實務經驗分享，目前自主型地主可透過「土建融」向銀行全額融資，而建商合建融資，一般只能取得建融7成，另外須建商自籌30%，這就必須考驗建商的財務實力！通常來說，建商自籌30%可透過預售取得資金，但經試算預售戶數比率及各期款收入時點，可能預售銷售率需要超過50%以上，才能回補未能取得融資的30%。因此，「反倒是地主不用擔心自主更新沒錢興建，最主要是有土地（土融）之資產可供貸款！」
資金問題能解決，再來如何興建的專業問題，就是交由全案管理公司或是建經公司。王進祥建議，可尋找全案管理公司幫忙代墊前期費用的方式進行。所謂前期費用為計畫核定前所需費用，支付之「建築師、地政士、估價師、都更規劃公司、結構技師、測量技師」預支費用，一般多為200萬至1500萬元之間。過去，王進祥看過不少案例，更新會總有不同意戶的出資與分配問題，為避免爭議，權宜之計不妨統一由全案管理公司或建經公司代為墊付，而與出資者間即為合作關係，但又並非合建關係。
如此一來，更新後利益與未來建物的增值利益都留在原地主身上，又有專業團隊協助配合，成本可控、自行參與與決策、再找好一點的營造廠興建，都是此模式的優點，全案成本和進度也能公開透明。
不過，自主更新最重要的關鍵也在於地主們要團結，並且除了負擔成本外，當然也有須承擔的風險。王進祥提到，自主更新須負擔的即是營建成本是否會提高到侵蝕利益，還有未來興建完成後，須銷售房屋，房價是否會有下降的風險。
但依現行國際情勢來看，王進祥指出，端看進出口建材、原物料成本與國內不動產市場趨勢，與缺工、缺料，加上政策打炒房以及金融信用管制下，除非是需要創價的豪宅社區，須品牌建商加持，不然由地主自己來都更、委建，相對將成為多數都更或危老重建房屋的主流。
砥礪政策再精進
專業整合人認證能加速整合
王進祥指出，目前北市屋齡30年以上住宅就約65.38萬戶，新北市約82.96萬戶，換算下來，老屋要全部重建完畢須耗費百年甚至千年，然而，重建過程中最重要的「開發整合」，至今仍無相關規範，故現階段應積極推動專業整合人認證，使之法制化，並在爭議解決上再精進。
首先推動專業整合人認證，他建議，宜制定「專法管理」，尤其過程中極為重要的都更專業「整合人」，若能經過「國家資格考試」認證與「教育訓練」，能提高住戶信任專業，都更過程透過專業與專業對話，有利於加速整合開發。
而面對現今都更人才欠缺，可在大專院校設立相關系所培育人才，經由政府補助都更領域各項專科的培育，輔以專業認證，並規範其收費機制，將其開發整合應得的服務報酬列入共同負擔中，更有助於加大都更危老推動的動力。
再者，政策的精進上，將各項契約，包括都更意願、同意等相關契約規範定型化，公告應記載、不得記載事項，並善用公、協會的專業力量，包括建築師、地政士、估價師公會，如果能在審議委員上加入地政士公會，能檢視面積與公設分配及虛坪。此外 ，更新後建物面積有地政士簽證，避免不必要的分配爭議等，以及在都更的前置費用上，能透過金融機構的資金支援，都是加速都更的解方。
最後，遇到爭議需解決時，可先委請各專業公會調解，調解不成則透過不動產仲裁來判斷，能與法院判決有同一效力，避免不必要且冗長的訴訟。王進祥強調，都更不但需要專業與經驗，更需要有足夠的耐心與說服力，否則仍難化解地主的疑慮，以及強化地主想重建的意願與信心。
