建築師專業推一把！海砂屋拿下原容積1.5倍獨棟公寓蛻變12層嶄新大樓

都更焦點

發布日期2024/09/18

「蘆洲水湳街」海砂屋成功重建，從獨棟公寓變身12層大樓。(圖/大序建築事務師提供)

海砂屋、耐震力不足、屋齡超過50年的老舊房屋，面對氣候變遷與地震來襲，可說相對抵抗力不足。為鼓勵這些危險建物趕緊都更，2018年新北市就推出防災都更，當年成為首案的「蘆洲水湳街」一案，去年完工落成，從5層樓公寓蛻變12層樓高，危險海砂屋變為嶄新大樓，提供專業技術的建築師、也是危老推動師的大序建築事務師主持建築師李逸仁是一大推手。

李逸仁在業界已經超過30年之久，7年前，嗅到危老條例發布上路，危老重建將在市場掀起波瀾，於是毅然離開原有公司出來創業，設立了大序建築事務師。開業迄今7年，他經手負責危老都更案累計超過60案，合作的建商也將近200多家，案件主要集中於雙北、桃園、基隆等區域。

由於熟稔危老都更相關法規，早期新北市從防災自治條例、防災建築再生自治條例，一路演進到現今的防災型都更，李逸仁都有參與這些政策首件申請的重建案。其中「蘆洲水湳街」為適用防災自治條例的首案，基地約100坪，為一棟五層樓雙併公寓，也因為蘆洲法定容積偏低只有200%，申請這專案後，可取得原容積的1.5倍，最後得以用450%容積重建，也讓住戶可以原位原樓層分回。

淡水竿蓁二街海砂屋一案分A、B二塊基地，是新北市防災建築再生自治條例發布後的申請首案，目前已在施工中。(圖/大序建築事務師提供)

李逸仁表示，新北市低於300%法定容積，像是三峽、蘆洲、淡水、鶯歌等地，由於容積低，基本上5層樓公寓要重建大多數分不回原有坪數，如果建物屬於耐震力不足或是被鑑定為海砂屋，申請防災型都更則可取得原容積1.5倍。如果住戶整合百分百，法定程序則可比照類危老重建的模式，審查程序大約只要2個月；若是無法整合至百分百，則必須回到都更審議流程走權利變換的模式，所需時間相對冗長。

對「蘆洲水湳街」一案能夠重建成功，李逸仁表示，主要住戶有申請老屋健檢，鑑定為第三類建物，其間又歷經0206花蓮地震震撼，當時隔日住戶出門買早餐回來，驚見家中整片天花板混凝土掉落，更是讓住戶心生趕快重建的意願。

在整合部分，有兩戶不同意戶，也是由一位住戶出資代墊，而在建築規畫，為滿足住戶選屋需求，李逸仁建築設計採取頂樓結合樓中樓、露台、挑高六米，讓原有一樓地主戶，同意從一樓換到頂樓，降低溝通整合的抗性。

值得注意的是，由於自主更新沒有建商出資，時常會有住戶部分出錢、部分不出錢的情境，而建築師扮演的角色，是依住戶出不出資等不同樣態，與分回條件的不同，在建築規畫上盡可能滿足各方面的需求，並控制找補在合理的範圍內，這些環節都會影響住戶整合意願。

此外，李逸仁還經手淡水竿蓁二街、新店百忍街海砂屋等案重建，社區也都爭取到防災都更原容積1.5倍容獎。他也透露，自主更新要能成功，首要評估是造價和售價這兩個元素，前者是計算容積率得出總地板面積，估算造價成本，再來看所在位置的房價行情；二是獎勵值多寡；三是建物樣態有沒有被鑑定為海砂屋，經過這三項評估，大概可知成功都更的機率高不高。