最佳換屋策略是先買？還是先賣？專家剖析3種情境傳授解方
央行信用管制上路，不少換屋族遲疑現在是否為換屋時機。(圖/永慶房屋提供)
隨著限貸令、第七波信用管制上路後，不少換屋族遲疑現在適合換屋嗎？或是苦惱到底是要「先買後賣」？還是「先賣後買」？根據實務經驗，房仲專家剖析先買、先賣，以及如何取得首購優惠的優劣，還有特別需要注意的事項。對「有房有貸」的購屋族，想爭取首購利率會則要再滿足1個條件！
「換屋族最關心的，就是我舊屋留著或賣掉有什麼差別？」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已經有房且貸款尚未清償，再申請第二戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此「留舊屋買新房」就要準備更多的自備款。
若是「賣舊屋換新房」只要與銀行簽署切結書，保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。值得注意的是，專家提醒，「簽切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率」，目前市場上針對非首購的房貸利率大約已升至2.5%至3%之間，因借款人信用條件與各家銀行核定而有不同。
至於簽切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期，陳俊宏建議，民眾可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計劃。
例如「先買後賣」不用擔心換屋的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔兩筆房貸，也可能會影響第二戶房貸的成數、利率與寬限期；即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。如果借款人名下只有一戶房貸，選擇「先賣後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。
「還有第三種情形，部分換屋族為避開第二戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸。」陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。
此外，針對繼承取得的房屋和房貸，也不列入第七波信用管制的房屋數計算，除非購買高價住宅，否則新增房貸不會受影響。如果是共同繼承房產在40平方公尺以下，還能保有首購身分！如有更多相關疑問則可以進一步諮詢房仲業者。
「換屋族最關心的，就是我舊屋留著或賣掉有什麼差別？」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已經有房且貸款尚未清償，再申請第二戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此「留舊屋買新房」就要準備更多的自備款。
若是「賣舊屋換新房」只要與銀行簽署切結書，保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。值得注意的是，專家提醒，「簽切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率」，目前市場上針對非首購的房貸利率大約已升至2.5%至3%之間，因借款人信用條件與各家銀行核定而有不同。
至於簽切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期，陳俊宏建議，民眾可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計劃。
例如「先買後賣」不用擔心換屋的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔兩筆房貸，也可能會影響第二戶房貸的成數、利率與寬限期；即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。如果借款人名下只有一戶房貸，選擇「先賣後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。
「還有第三種情形，部分換屋族為避開第二戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸。」陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。
此外，針對繼承取得的房屋和房貸，也不列入第七波信用管制的房屋數計算，除非購買高價住宅，否則新增房貸不會受影響。如果是共同繼承房產在40平方公尺以下，還能保有首購身分！如有更多相關疑問則可以進一步諮詢房仲業者。
