解開20年產權難題 大安區20棟老公寓變身36層大樓
大安區通化段都更案面積逾700坪，地段十分精華。(圖/德運建設提供)
台北市的蛋黃地帶，臨安和路、和平東路口一塊四面臨路的方正基地，原先為屋齡超過50年多達20棟80戶的4層樓公寓，現已完全拆除夷為平地，而此地更是歷經多家建商進場整合無果，最終迎來德運建設順利整合完成，現正悄悄準備對外推案銷售。
前後歷經20多年整合，這起位於大安區通化段都更案，難得整合出732坪基地。原基地屋齡多數為50年以上，不僅老舊、抗震力不足，加上沒有電梯、停車位等，讓住戶生活極為不便。雖然地理位置精華，多數住戶也有共識盼能都更改建，多家建設公司整合，也曾嘗試找建經公司自組更新會都更，終究還是無疾而終。
不畏產權複雜棘手
提出解決方案與地主溝通
德運建設則是一開始，曾在2005年第一次進場協助地主整合，但仍未成功。直到2014年地主再次請公司進來協助整合，期間歷經6年多的努力，終於在2020年6月8 日完成劃定都更單元，並在同年12月送核事業計畫及權利變換計畫，最終在2023年12月迎來好消息通過核定公告實施。
「現在這一案房屋已經全數點交，並拆除完成，」談起這起都更案，德運建設董事長林財于不諱言，德運從事都更30多年來，這一案的困難度排名在前幾名，「如果沒有我出面整合，現在可能還無法完成。」
林財于說，這處產權人數多達70多人，整合十分困難，而基地上更有200多坪舊建物產權狀況特別複雜，諸如有房無地、有地無房，甚至部分只有建物使用權而無產權，加上店面數量多，經營形態多種，長年以來是無法解決的複雜問題。
德運建設董事長林財于從事土地整合開發50餘年，長久堅持誠信，以職人精神蓋出好房子。( 潘重安／攝)
這次德運建設秉持著真誠解決問題的態度，林財于不僅是每戶親自拜訪，更提出完善解決方案，最終得以一一克服困難，讓這長年以來因產權不完整造成的難題獲得圓滿解決，達成100%同意。林財于說，接下來更重的責任才正要開始，完成一棟地上36樓、地下6樓的地標建築，要如期如質，在安和路、和平東路口矗立一棟地標型的現代化大樓，這才是真正完成地主託付的都更使命。
事實上，德運成立30多年來已成功拆除重建逾1000戶的老舊房屋，與地主合作累積 900多位，都更個案遍布台北市信義路、民生東路、忠孝東路、南京東路等精華地段。目前手上握有都更案還有10案，其中包括整合20餘年、近期通過核定鄰近國父紀念館的僑安新村一案。
老董奉行職人精神
蓋房子求好再更好
其實，從事土地整合開發，對林財于可說是駕輕就熟，更是個中翹楚。他自民國61年就投入整合開發，算算已有52個年頭。林財于經常勉勵同仁「做都更一定要有鍥而不捨的努力、堅持到底的決心，才有機會成功。」而且他不僅是傳授心法，更是身體力行，不論是地主說明會或都更各階段公聽會，都會親自帶領總經理、副總的主管，直接面對地主，只要地主有問題，他都能一一回答。甚至，地主一通電話就能找上他。
談都更整合的過程，莫過於是與地主建立信任感，屋主願意把打拚一輩子房屋交給建商，林財于認為，同樣要將心比心，秉持著「有捨才有得！」的信念。因此，林財于很有自信地說，自德運成立以來，在建材、用料絕對是加倍不馬虎，甚至直接帶地主參觀建築實績，看完就知道不是口說無憑。
過去，德運在土地開發創下不少佳績，每個經典個案皆是地標型建築，不乏大手筆請到當時頗負盛名的建築師操刀，諸如新光曼哈頓世貿大樓、大統領經貿廣場、台大莎士比亞廣場、信義安和大樓等知名大樓。當時，他整合土地蓋商辦大樓，再轉給壽險公司、金融業作為商辦大樓，就連現在公司所在大樓也是他整合興建，當中地主還特別感謝他，因為土地作為商辦大樓，「讓他靠房子，收租就可以收三代。」
林財于笑說，從業這麼多年來，他的哲學就是「有量才有福」，蓋出好房子，地主就會稱讚，他自己就會快樂而更有福氣。他的團隊夥伴更分享，董事長常說，都更是在做好事，遇到一些地主的無理要求時，才不會生氣，更能心平氣和地溝通，直到完成整合任務。
最令人佩服的是，今年他已高齡75歲，仍是樂在工作，甚至能拿起設計圖面，比較平面配置圖的不同，格外在意格局、採光、動線規劃，「設計圖沒有經過我這一關，都很難出公司大門送到客戶手上」。
對建築品質的要求，他形容自己是「求好，還要更好！」「蓋房子就是要蓋得比地主想像還要更好！」猶如職人般的精神，特別是建築有很多表面看不到的地方，這部分細節仍是要堅持，這也是取得客戶認同很重要的關鍵，也是對客戶的誠信。
談到誠信，他直言「誠信是我的生命，也是企業永續經營的最高原則」。他舉例，像在民國75年在賣「台大莎士比亞廣場」案，預售每坪僅賣10萬元，但到了民國78年完工交屋時，也遇到工料雙漲，房價每坪38萬元，但還是如期如質交給客戶，並沒有受成本因素而調高價格。
工料雙漲成挑戰
創造價值追求共好
林財于50餘年從事土地開發，看著台北市房地產一路蓬勃發展。他說，台北市地價在這50年，大概翻了80倍。早期開發時，當時地主願意賣手上土地，但時至今日，現在的地主是捨不得賣，因此找好的地段，創造土地最高價值，並堅持建築精緻品質，才能說服地主同意。
而近年工料雙漲也讓都更難度更高，林財于談到，近幾年來因工料飆漲50%以上，在台北市營建成本每坪約上漲10~15萬元，相當於實施者都更成本上漲每坪約30~40萬元左右，負擔是很沉重的，但對地主而言，反而是賺到，因為分配的財產價值反而增加。
尤其北市提出大都更時代並推出防災型都更獎勵，林財于認為，政策立意良善，業者樂觀其成。不過從實務上經驗，他也提出2點建議：一、簡化都更程序，縮短補正流程。二、委託代拆作業的私調、公調時間能提前辦理。他解釋，目前私調的時間為拆照取得始能辦理，建議提前至權變計畫核定後辦理。而目前公調的時間為建照取得始得辦理，建議提前至拆照取得後辦理。
林財于強調，在都更機會來的同時，建築業者在整合上，仍是需要面對地主人數眾多意見分歧的長期挑戰。他認為，只要做到「知足、感恩、智慧；完成任何一事即能成就都更。」地主只要知足就成了，感恩的人有福報、有福報就比較有財運，有智慧也就有能力分析判斷就會成功，地主是要自助、人助、天助才能成功，那麼都更可創造地主原房屋價值 2~3 倍左右的財富，又能改善生活環境，是利人利己的好事。
前後歷經20多年整合，這起位於大安區通化段都更案，難得整合出732坪基地。原基地屋齡多數為50年以上，不僅老舊、抗震力不足，加上沒有電梯、停車位等，讓住戶生活極為不便。雖然地理位置精華，多數住戶也有共識盼能都更改建，多家建設公司整合，也曾嘗試找建經公司自組更新會都更，終究還是無疾而終。
不畏產權複雜棘手
提出解決方案與地主溝通
德運建設則是一開始，曾在2005年第一次進場協助地主整合，但仍未成功。直到2014年地主再次請公司進來協助整合，期間歷經6年多的努力，終於在2020年6月8 日完成劃定都更單元，並在同年12月送核事業計畫及權利變換計畫，最終在2023年12月迎來好消息通過核定公告實施。
「現在這一案房屋已經全數點交，並拆除完成，」談起這起都更案，德運建設董事長林財于不諱言，德運從事都更30多年來，這一案的困難度排名在前幾名，「如果沒有我出面整合，現在可能還無法完成。」
林財于說，這處產權人數多達70多人，整合十分困難，而基地上更有200多坪舊建物產權狀況特別複雜，諸如有房無地、有地無房，甚至部分只有建物使用權而無產權，加上店面數量多，經營形態多種，長年以來是無法解決的複雜問題。
德運建設董事長林財于從事土地整合開發50餘年，長久堅持誠信，以職人精神蓋出好房子。( 潘重安／攝)事實上，德運成立30多年來已成功拆除重建逾1000戶的老舊房屋，與地主合作累積 900多位，都更個案遍布台北市信義路、民生東路、忠孝東路、南京東路等精華地段。目前手上握有都更案還有10案，其中包括整合20餘年、近期通過核定鄰近國父紀念館的僑安新村一案。
老董奉行職人精神
蓋房子求好再更好
其實，從事土地整合開發，對林財于可說是駕輕就熟，更是個中翹楚。他自民國61年就投入整合開發，算算已有52個年頭。林財于經常勉勵同仁「做都更一定要有鍥而不捨的努力、堅持到底的決心，才有機會成功。」而且他不僅是傳授心法，更是身體力行，不論是地主說明會或都更各階段公聽會，都會親自帶領總經理、副總的主管，直接面對地主，只要地主有問題，他都能一一回答。甚至，地主一通電話就能找上他。
談都更整合的過程，莫過於是與地主建立信任感，屋主願意把打拚一輩子房屋交給建商，林財于認為，同樣要將心比心，秉持著「有捨才有得！」的信念。因此，林財于很有自信地說，自德運成立以來，在建材、用料絕對是加倍不馬虎，甚至直接帶地主參觀建築實績，看完就知道不是口說無憑。
過去，德運在土地開發創下不少佳績，每個經典個案皆是地標型建築，不乏大手筆請到當時頗負盛名的建築師操刀，諸如新光曼哈頓世貿大樓、大統領經貿廣場、台大莎士比亞廣場、信義安和大樓等知名大樓。當時，他整合土地蓋商辦大樓，再轉給壽險公司、金融業作為商辦大樓，就連現在公司所在大樓也是他整合興建，當中地主還特別感謝他，因為土地作為商辦大樓，「讓他靠房子，收租就可以收三代。」
林財于笑說，從業這麼多年來，他的哲學就是「有量才有福」，蓋出好房子，地主就會稱讚，他自己就會快樂而更有福氣。他的團隊夥伴更分享，董事長常說，都更是在做好事，遇到一些地主的無理要求時，才不會生氣，更能心平氣和地溝通，直到完成整合任務。
最令人佩服的是，今年他已高齡75歲，仍是樂在工作，甚至能拿起設計圖面，比較平面配置圖的不同，格外在意格局、採光、動線規劃，「設計圖沒有經過我這一關，都很難出公司大門送到客戶手上」。
對建築品質的要求，他形容自己是「求好，還要更好！」「蓋房子就是要蓋得比地主想像還要更好！」猶如職人般的精神，特別是建築有很多表面看不到的地方，這部分細節仍是要堅持，這也是取得客戶認同很重要的關鍵，也是對客戶的誠信。
談到誠信，他直言「誠信是我的生命，也是企業永續經營的最高原則」。他舉例，像在民國75年在賣「台大莎士比亞廣場」案，預售每坪僅賣10萬元，但到了民國78年完工交屋時，也遇到工料雙漲，房價每坪38萬元，但還是如期如質交給客戶，並沒有受成本因素而調高價格。
工料雙漲成挑戰
創造價值追求共好
林財于50餘年從事土地開發，看著台北市房地產一路蓬勃發展。他說，台北市地價在這50年，大概翻了80倍。早期開發時，當時地主願意賣手上土地，但時至今日，現在的地主是捨不得賣，因此找好的地段，創造土地最高價值，並堅持建築精緻品質，才能說服地主同意。
而近年工料雙漲也讓都更難度更高，林財于談到，近幾年來因工料飆漲50%以上，在台北市營建成本每坪約上漲10~15萬元，相當於實施者都更成本上漲每坪約30~40萬元左右，負擔是很沉重的，但對地主而言，反而是賺到，因為分配的財產價值反而增加。
尤其北市提出大都更時代並推出防災型都更獎勵，林財于認為，政策立意良善，業者樂觀其成。不過從實務上經驗，他也提出2點建議：一、簡化都更程序，縮短補正流程。二、委託代拆作業的私調、公調時間能提前辦理。他解釋，目前私調的時間為拆照取得始能辦理，建議提前至權變計畫核定後辦理。而目前公調的時間為建照取得始得辦理，建議提前至拆照取得後辦理。
林財于強調，在都更機會來的同時，建築業者在整合上，仍是需要面對地主人數眾多意見分歧的長期挑戰。他認為，只要做到「知足、感恩、智慧；完成任何一事即能成就都更。」地主只要知足就成了，感恩的人有福報、有福報就比較有財運，有智慧也就有能力分析判斷就會成功，地主是要自助、人助、天助才能成功，那麼都更可創造地主原房屋價值 2~3 倍左右的財富，又能改善生活環境，是利人利己的好事。
