懶人包》靠房地產大賺已成過去式？實價登錄+房地合一2.0新制上路全解析！
台灣房地產新時代來臨，炒作空間再縮小。（圖／攝影組）
7月1日，台灣房地產新的時代來臨。「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」兩大新制同時上路，前者是讓交易價更透明，後者是鼓勵長期持有。這是劃時代的開始，一位代銷老手說：「要靠房地產大賺，已成過去式。」《財訊》整理修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等相關重點，一次掌握。
Q：房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一稅1.0版在2016年上路，是房地交易新稅制，出售房地才須申報，有獲利就得繳稅，但可免除自用的400萬元免稅額。該稅制施行後，由於持有的時間愈長，繳的稅愈低，成功遏止短期進出的市場投資客，但未納入預售屋，以及法人交易，成為市場漏洞。
2.0版則拉長「短期交易」重稅期，將持有不到兩年的稅率從35%提高至45%，持有2~5年從20%調高至35%，必須持有超過10年，才享有10%，也將預售屋之間的換約獲利納入，對法人交易更嚴格。此舉主要用意是促進「長期持有」，讓房價不容易快速墊高。
Q：實價登錄新制vs.舊制
實價登錄2.0則讓市場「更透明」，內政部地政司表示有5大變革，1、地號門牌完整揭露。過去將資訊區段化、去識別化，門牌號碼以30號為單位揭露，如中正路1~30號，新制將溯及既往，從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋，都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。
2、預售屋全面納管、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內，申報交易價格等資訊。
3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。對於未依限申報、申報價格或面積不實情形將按戶棟處罰，並就兩次處罰仍未改正者，加重處罰。
4、紅單交易納管。指建商或代銷收受定金時，不得約定有保留出售、保留簽約的權利；而買方也不能將書面契據轉售予第3人，否則也會有罰鍰。
5、預售屋買賣定型化契約管理。在開賣前，業者必須將基地面積、銷售時間、戶數以及預售屋買賣定型化契約等，報請地方政府備查。
Q：新制上路後，房產市場未來會有那些趨勢？
趨勢1：供給大幅減少，民眾選擇變少
《住展》雜誌研發長何世昌表示，用常理的判斷可知，新制上路後，加重的稅率會大幅降低賣方的出售意願，原本打著如意算盤的賣方想說終於熬過5年，只要被課徵20%稅就要出場，卻因稅率增高到35%，要再多熬到第10年，才能20%，如果不缺資金的賣家，可能會選擇再多「關」5年，民眾的選擇自然變少。
何世昌說，尤其是二手市場的持有者多是民眾，不若預售屋是建商大量持有，又有上市櫃的業績考量，屋主沒有量大需要降價賣的壓力，就不如先閉鎖不賣。此外，未來預售屋銷售皆需主管機關備查，不排除地方政府的人力不足讓審核變慢，預計上路後的新建案量減幅至少會超過兩成。
趨勢2：期盼房價跌，機會降低
景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，熱錢太多湧進房市，讓市場有一定的支撐；利率歷史新低，資金還能撐一下。
何世昌說，物料上漲、缺工嚴重短期內難改變，根據內政部統計，營造業去年缺工人數高達48000多人，預售新案不僅沒有降價空間，反而會持穩或微幅上揚，關鍵在於被土地與營造成本卡死，很難賠售。因此天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，房價頂多震盪起伏一陣子，也許不會再創新高，但要有感回跌頗有難度。
趨勢3：預售屋「開價嚇死人、成交笑死人」不復見
過去預售屋的買賣猶如潘朵拉的盒子，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說：「你想看的樓層、坐向、坪數，剛好被賣完」；「張媽媽前兩天決定跟兒子移民來退訂」；「建商自己想保留的那戶決定釋出」等種種促銷話術，即將絕跡。
建商、代銷面對消費大眾的劇本，私下散布過去視為絕對機密的內部成交報表炒氣氛、釣客戶的絕招，將一一被瓦解。一旦「邊賣邊公開」成常態，所有預售屋的銷售節奏、價格設定都要重新規畫。
趨勢4：預售屋減少，成屋比例增加
預售屋在這波改革下有3個重傷，一是邊賣邊公開讓銷售「操作」空間變小，業者利潤恐愈來愈薄。二為預售屋也納入房地合一稅，預售期持有的時間，和成屋開始持有的期間不重複計算。第一預售屋團購網行銷總監張富貴說，預售屋蓋3年，成屋持有超過5年才不會被課重稅，加一加就是8年，「投資客誰還會買？」
第3個痛點是原物料飛漲。傳真廣告協理陳斯昭分析，現今業者的總利潤約2成，去年下半年到今年第1季許多案子開案就完銷，業者起初高興，現在苦惱，主要是營造成本漲3成，案子發包不出去，可能打平做白工甚至小虧，成本抓不準，不如蓋好再定價來賣。
陳斯昭說，未來有財力的建商不如就先建後售；不過台北市的建案應仍是預售為主，在於總投入高，預售讓資金槓桿可以做大；再者，台北市有囤房稅，成屋賣不出去還要多繳稅，對建商來說不划算。
趨勢5：「類」不二價物件增加
預售屋價格除了物件個別條件的不同，還有個人議價能力的高低，但價格透明化後就怕衍生無謂的消費糾紛。因此，佳元建設總經理蔡錫全表示，日後類不二價的物件變多，能殺價的空間不多，開價也將貼近真實售價，尤其在有信任的大品牌建商更為適用。
至於為什麼說「類」？蔡錫全說，在於台灣人多數還是喜歡殺價的快感，「不砍價，就過不去。」真正要施行不二價還不成熟，而即使是施行多年價格透明化的美國，也沒有完全不二價。
Q：買房要趁8月前？兩招「巷仔內」心法教戰！
心法1：買房，趁8月前。由於被迫加稅，不急的賣方就繼續放，加上疫情未退，賣方不願頻繁接觸房仲、買方，也擔心被趁亂砍價，寧可不賣。也意味著，現在要賣房的人，就是「真的要賣！」所以買房不妨把握現在，最遲至8月，因為到下半年，通膨可能來得快又急，供不應求的情況又將顯現，價錢就不好談了。
心法2：要買，就買2000萬元內的房子。由於房地合一有自住400萬元的免稅額，若總價在2000萬元以下，出售時獲利落在免稅額範圍內的機會較大；另一方面，這價位通常只能買進中小坪數，未來轉賣，買方的接手機率也較高。
Q：房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一稅1.0版在2016年上路，是房地交易新稅制，出售房地才須申報，有獲利就得繳稅，但可免除自用的400萬元免稅額。該稅制施行後，由於持有的時間愈長，繳的稅愈低，成功遏止短期進出的市場投資客，但未納入預售屋，以及法人交易，成為市場漏洞。
2.0版則拉長「短期交易」重稅期，將持有不到兩年的稅率從35%提高至45%，持有2~5年從20%調高至35%，必須持有超過10年，才享有10%，也將預售屋之間的換約獲利納入，對法人交易更嚴格。此舉主要用意是促進「長期持有」，讓房價不容易快速墊高。
Q：實價登錄新制vs.舊制
實價登錄2.0則讓市場「更透明」，內政部地政司表示有5大變革，1、地號門牌完整揭露。過去將資訊區段化、去識別化，門牌號碼以30號為單位揭露，如中正路1~30號，新制將溯及既往，從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋，都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。
2、預售屋全面納管、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內，申報交易價格等資訊。
3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。對於未依限申報、申報價格或面積不實情形將按戶棟處罰，並就兩次處罰仍未改正者，加重處罰。
4、紅單交易納管。指建商或代銷收受定金時，不得約定有保留出售、保留簽約的權利；而買方也不能將書面契據轉售予第3人，否則也會有罰鍰。
5、預售屋買賣定型化契約管理。在開賣前，業者必須將基地面積、銷售時間、戶數以及預售屋買賣定型化契約等，報請地方政府備查。
Q：新制上路後，房產市場未來會有那些趨勢？
趨勢1：供給大幅減少，民眾選擇變少
《住展》雜誌研發長何世昌表示，用常理的判斷可知，新制上路後，加重的稅率會大幅降低賣方的出售意願，原本打著如意算盤的賣方想說終於熬過5年，只要被課徵20%稅就要出場，卻因稅率增高到35%，要再多熬到第10年，才能20%，如果不缺資金的賣家，可能會選擇再多「關」5年，民眾的選擇自然變少。
何世昌說，尤其是二手市場的持有者多是民眾，不若預售屋是建商大量持有，又有上市櫃的業績考量，屋主沒有量大需要降價賣的壓力，就不如先閉鎖不賣。此外，未來預售屋銷售皆需主管機關備查，不排除地方政府的人力不足讓審核變慢，預計上路後的新建案量減幅至少會超過兩成。
趨勢2：期盼房價跌，機會降低
景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，熱錢太多湧進房市，讓市場有一定的支撐；利率歷史新低，資金還能撐一下。
何世昌說，物料上漲、缺工嚴重短期內難改變，根據內政部統計，營造業去年缺工人數高達48000多人，預售新案不僅沒有降價空間，反而會持穩或微幅上揚，關鍵在於被土地與營造成本卡死，很難賠售。因此天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，房價頂多震盪起伏一陣子，也許不會再創新高，但要有感回跌頗有難度。
趨勢3：預售屋「開價嚇死人、成交笑死人」不復見
過去預售屋的買賣猶如潘朵拉的盒子，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說：「你想看的樓層、坐向、坪數，剛好被賣完」；「張媽媽前兩天決定跟兒子移民來退訂」；「建商自己想保留的那戶決定釋出」等種種促銷話術，即將絕跡。
建商、代銷面對消費大眾的劇本，私下散布過去視為絕對機密的內部成交報表炒氣氛、釣客戶的絕招，將一一被瓦解。一旦「邊賣邊公開」成常態，所有預售屋的銷售節奏、價格設定都要重新規畫。
趨勢4：預售屋減少，成屋比例增加
預售屋在這波改革下有3個重傷，一是邊賣邊公開讓銷售「操作」空間變小，業者利潤恐愈來愈薄。二為預售屋也納入房地合一稅，預售期持有的時間，和成屋開始持有的期間不重複計算。第一預售屋團購網行銷總監張富貴說，預售屋蓋3年，成屋持有超過5年才不會被課重稅，加一加就是8年，「投資客誰還會買？」
第3個痛點是原物料飛漲。傳真廣告協理陳斯昭分析，現今業者的總利潤約2成，去年下半年到今年第1季許多案子開案就完銷，業者起初高興，現在苦惱，主要是營造成本漲3成，案子發包不出去，可能打平做白工甚至小虧，成本抓不準，不如蓋好再定價來賣。
陳斯昭說，未來有財力的建商不如就先建後售；不過台北市的建案應仍是預售為主，在於總投入高，預售讓資金槓桿可以做大；再者，台北市有囤房稅，成屋賣不出去還要多繳稅，對建商來說不划算。
趨勢5：「類」不二價物件增加
預售屋價格除了物件個別條件的不同，還有個人議價能力的高低，但價格透明化後就怕衍生無謂的消費糾紛。因此，佳元建設總經理蔡錫全表示，日後類不二價的物件變多，能殺價的空間不多，開價也將貼近真實售價，尤其在有信任的大品牌建商更為適用。
至於為什麼說「類」？蔡錫全說，在於台灣人多數還是喜歡殺價的快感，「不砍價，就過不去。」真正要施行不二價還不成熟，而即使是施行多年價格透明化的美國，也沒有完全不二價。
Q：買房要趁8月前？兩招「巷仔內」心法教戰！
心法1：買房，趁8月前。由於被迫加稅，不急的賣方就繼續放，加上疫情未退，賣方不願頻繁接觸房仲、買方，也擔心被趁亂砍價，寧可不賣。也意味著，現在要賣房的人，就是「真的要賣！」所以買房不妨把握現在，最遲至8月，因為到下半年，通膨可能來得快又急，供不應求的情況又將顯現，價錢就不好談了。
心法2：要買，就買2000萬元內的房子。由於房地合一有自住400萬元的免稅額，若總價在2000萬元以下，出售時獲利落在免稅額範圍內的機會較大；另一方面，這價位通常只能買進中小坪數，未來轉賣，買方的接手機率也較高。
