王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱地主該知道的協議合建與權利變換最大差異
協議合建或是權利變換兩者間存有差異，當分配條件不同也產生稅負問題。(資料照)
「協議合建(分屋)」是一種私契約，也是現行都市更新實施最多的常態。按現行實務面，實施「都市更新」之地主相互間，其心態上最重要的想法就是「權利分配」(即可分回多少坪數與可分回多少價值)。但是，一般民眾多認為只能與建商談「合建比」(約定分配)來實施都更；殊不知仍可以「權利變換」(法定分配)方式作為「協議合建」或「權利變換協議合作保障」之基本約定。
「協議合建(分屋)」之效力僅存在於當事人相互間與任何第三人無關。亦即，「協議合建比」只要契約雙方當事人同意即可。至於，其「分配比」之多寡與是否公平就屬見仁見智之情事。法制面，其與「權利變換」在持有稅(地價稅、房屋稅)方面之稅捐優惠均為一致，但是「土地增值稅與契稅」(交易稅)則有所不同(約相差40%比率)，也因此可能導致如下之爭議或訟爭：
1.「協議合建」之最大問題，就是「建商」多在簽約策略上，採各個擊破，且為祈順利執行合建協議，有可能以相同分配比率(合建比)為基本面，但卻另行隱藏「補貼、裝修、包工程、包業務」等不同條件誘導地主簽訂「備忘錄、意向書」等不同型態之私約(綁定地主)，甚或同意優先「選屋」或承諾某一樓層、某一戶之分配。
2.亦即，形勢上協議合建簽約之結果，多所自然形成「愈晚同意」都更者(尤其是越接近同意門檻，如：同意比已至70～79%之間)時，愈會有所利益，因為建商被情勢所逼，更會同意尚未簽約之地主戶之特定要求與超額之合建條件。
3.前述「備忘錄、意向書或契約書」，也可能因時空環境甚或時間之延宕與法令之變更(如：房地合一稅)及不可抗力情事(如：疫情與南科效應之造價成本大幅提升等)，因而從「合建比」改為「權利變換比」(但不一定從高或擇優)，並「再度或重複」簽立其他同意文件，導致「主約、預約」及優先與否之「法律性質或法律效果」發生差異之爭議。
4.前述相關文件，也會因政策或經濟情事及其他主客觀因素之影響而變動。總之，「協議合建」可能以綁定多數地主之同意都更為最重要之目標；形同地主戶簽立「賣身契或空頭支票」，難免導致「都更實施」增生無形之爭議或訴訟。
權利變換：
「權利變換」屬「法定分配」機制，更是都更實施財產分配之最重要方式；亦屬「都更權利價值」在地主相互間分配更新後房屋時，具公平與合理的機制。其與「合建」最大的差異，就是除更新後之「土地增值稅與契稅」之「免徵與減徵」不同外，係屬「公權力」介入行政處分之情事，應具「最低保障」地主權值分配之效果。
惟，值得注意的乃是，實施都更若由當事人與建商訂立私約，以「協議合建」(分屋)為手段，但對外卻改以「權利變換」作為申辦之執行程序時，其因此所生之差異，除涉及「真合建、假權變」之爭議(或補稅)外；仍宜於契約明定「差額找補」之給付或不給付方式，以為爭議之防杜。
「協議合建(分屋)」之效力僅存在於當事人相互間與任何第三人無關。亦即，「協議合建比」只要契約雙方當事人同意即可。至於，其「分配比」之多寡與是否公平就屬見仁見智之情事。法制面，其與「權利變換」在持有稅(地價稅、房屋稅)方面之稅捐優惠均為一致，但是「土地增值稅與契稅」(交易稅)則有所不同(約相差40%比率)，也因此可能導致如下之爭議或訟爭：
1.「協議合建」之最大問題，就是「建商」多在簽約策略上，採各個擊破，且為祈順利執行合建協議，有可能以相同分配比率(合建比)為基本面，但卻另行隱藏「補貼、裝修、包工程、包業務」等不同條件誘導地主簽訂「備忘錄、意向書」等不同型態之私約(綁定地主)，甚或同意優先「選屋」或承諾某一樓層、某一戶之分配。
2.亦即，形勢上協議合建簽約之結果，多所自然形成「愈晚同意」都更者(尤其是越接近同意門檻，如：同意比已至70～79%之間)時，愈會有所利益，因為建商被情勢所逼，更會同意尚未簽約之地主戶之特定要求與超額之合建條件。
3.前述「備忘錄、意向書或契約書」，也可能因時空環境甚或時間之延宕與法令之變更(如：房地合一稅)及不可抗力情事(如：疫情與南科效應之造價成本大幅提升等)，因而從「合建比」改為「權利變換比」(但不一定從高或擇優)，並「再度或重複」簽立其他同意文件，導致「主約、預約」及優先與否之「法律性質或法律效果」發生差異之爭議。
4.前述相關文件，也會因政策或經濟情事及其他主客觀因素之影響而變動。總之，「協議合建」可能以綁定多數地主之同意都更為最重要之目標；形同地主戶簽立「賣身契或空頭支票」，難免導致「都更實施」增生無形之爭議或訴訟。
權利變換：
「權利變換」屬「法定分配」機制，更是都更實施財產分配之最重要方式；亦屬「都更權利價值」在地主相互間分配更新後房屋時，具公平與合理的機制。其與「合建」最大的差異，就是除更新後之「土地增值稅與契稅」之「免徵與減徵」不同外，係屬「公權力」介入行政處分之情事，應具「最低保障」地主權值分配之效果。
惟，值得注意的乃是，實施都更若由當事人與建商訂立私約，以「協議合建」(分屋)為手段，但對外卻改以「權利變換」作為申辦之執行程序時，其因此所生之差異，除涉及「真合建、假權變」之爭議(或補稅)外；仍宜於契約明定「差額找補」之給付或不給付方式，以為爭議之防杜。
