危老都更發展內需如何突圍？ 陳勝宏：公安優先、金融要鬆綁
台北市不動產開發公會理事長陳勝宏認為，危老都更當前面臨的難題在於整合和資金面。(攝／彭世杰)
台灣城市快速發展逾半世紀，許多屋齡超過30年的老舊公寓，正面臨耐震不足與公安隱憂。近年，政府積極推動都市更新與危老重建，但在信貸緊縮、建材成本高漲、地主條件複雜等挑戰下，仍有許多進步空間。《財訊》專訪台北市不動產開發公會理事長陳勝宏，他直言危老都更最大課題仍在「整合」與「資金」，並點出台灣房市在結構轉型下的前景。
政策推進有成效
但仍須加速
陳勝宏肯定，中央與地方近年確實在法規與行政效率上積極優化。例如，內政部修正《都市更新條例》第65條，放寬「原容積認定」，推估全台約27萬戶受惠；台北市政府推出的「都更八箭」，更包含降低公辦門檻、審查速通關、防災型專案等措施，讓報核件數逐年增加。
從數據觀察，《都市更新條例》自1998年11月實施至2025年3月底，全國累計核定案達1,222件，顯示在政策工具的加持下，推動力道逐漸增強。危老條例自施行8年來，截至2025年6月底累積核定4,379案，其中台北市占1,011件最多，協助大量危險或瀕危建築加速重建，成效斐然。
然而，案量增加也意味著行政能量緊繃。他提醒，應思考更大幅度的「簡化」，例如對於百分百協議合建案，應免除過度繁複的財務計畫審查，讓有限審議資源集中在爭點。並且應建立標準化審議原則，才能真正縮短時程。此外，實務上也碰到合法建物認定須取得全部所有權人同意，但只要有一人不同意，就連合法建物申請認定也是費力耗時。
另一方面，制度的進步並未解決最根本的難題「整合」。「屋齡逾40年的公寓比比皆是，居民都想要重建，但真正推動時往往卡在『人』。」陳勝宏直言。地主對於分配條件特別敏感，尤其在過去沒有建蔽率、容積率限制的年代，老公寓幾乎「能蓋滿就蓋滿」。如今若重建，因受限於容積率，分回坪數往往縮水，住戶難以接受。
更有地主在協商中提出誇張要求，例如要求先支付大筆現金、甚至要求建商代償債務。「這些獅子大開口的條件，使得整合曠日廢時，有的案子談了10年還動不了。」他強調，為了避免爭議，建商應做到資訊公開透明，確保同案住戶條件一致，否則「不公平的聲音馬上會被放大」。
在陳勝宏眼中，公安才是都更政策的最大命題。「萬一大地震來臨，台北市老舊房屋的風險，是生命安全的問題。」
台灣在1974年以前，建築法規尚未全面納入耐震設計，許多老房子結構脆弱，地震來臨時岌岌可危。他建議，政府應針對1974年前興建的房屋設下期限，3到5年內必須完成改建，否則將面臨強制措施，「只有設定時間表，整合才會動起來」。
他同時主張，針對個案提高容積獎勵，由於部分地區基準容積偏低，重建前後可蓋容積差距過大，影響住戶改建意願，「如果沒有足夠誘因，誰願意拆掉自己可以住的房子？」因此針對地區、個案檢討容積，才能讓地主在更新後分回坪數接近舊有水準，進而願意配合。
金融緊縮：
不溯及既往才合理
除了整合難題，金融環境更是壓力來源。央行第七波信用管制讓土地與建築融資成數下降，購屋貸款層層設限，建商與消費者都面臨資金斷鏈風險。「有建商案子蓋好，但因第二戶只能貸5成，買方資金不足，交不出屋款，建商就拿不到錢還銀行，最後只好破產。」陳勝宏舉例。
他強調，信用管制應避免溯及既往。許多購屋者在2、3年前買房時，完全不知後續會碰到貸款新規定，如今交屋卻突然遭遇限制，導致買方資金斷裂，建商與金融機構也遭殃。「政策若要收緊，應針對新購案生效，而不是追溯已簽約、正在交屋的買方，這樣才合理。」
他進一步呼籲，金融主管機關應設計「過渡期」方案，或允許以信用貸款補足不足額，讓既有交易順利完成，避免市場出現連鎖倒閉。對中小型建商而言，金融緊縮更是生死線。「大建商財力雄厚，可以熬得過；但中小型建商若被全面淘汰，許多小基地將無人問津，都市更新恐因此停擺。」
在民眾心態上，他觀察：「大家都希望有品牌建商來蓋，覺得比較安心。」但現實是，大型建商通常只願意承接大型基地，小規模社區仍仰賴中小型建商推動。
「一個健康的市場，應該有大中小建商並存，否則都市更新會出現真空地帶。」他提醒，政策不該只偏向大建商，否則中小業者消失後，都市更新的能量將大幅衰退。
對於中央推動的「整建維護」與加裝電梯政策，陳勝宏態度保留。「拉皮只是外觀好看，結構還是老舊，安全問題沒有解決。」他強調，危老仍具必要性，尤其在大型基地整合困難的情況下，是務實解方。但他提醒，危老案不應無限放寬面積限制，否則將破壞市容。「危老有存在的必要，但要有邊界。」
未來5年：
量縮價平與永續挑戰
展望未來5年，陳勝宏認為，房市將持續呈現「量縮價平」，但房價難以大跌。「成本壓在那裡，建商並不會虧本降價賣房。」他提醒，若政策過度干預，恐怕步上中國房市「打房後救不回」的困境，政府當局不能不引以為鑑。
對於房價過高的問題，外界歸因於建商是主要推手。陳勝宏認為，這一波房價上漲受環境因素大幅變動，致使缺工、缺料推高營建成本上漲，房價易漲難跌。現在政府為了抑制房價頻頻出招打房，讓整體市場哀鴻遍野。
他主張住宅市場應該要有所區隔，就像交通工具有多種，依經濟能力有不同選擇，而住宅也可多元供給，一塊回歸市場機制由供給決定價格，另一塊屬於非市場，由政府供給照顧弱勢族群的居住問題，如此一來，也沒有要不要打房的問題。
另一方面，永續發展的壓力也逐步逼近。台灣承諾2050年淨零排放，建築部門被列為四大關鍵減碳領域。陳勝宏指出，未來不論是鋼鐵、水泥開徵碳費，或低碳建築規範，都會增加成本。「政府應該透過容積獎勵、稅賦減免，鼓勵業者投入綠建築與低碳工法，讓永續轉型不是成本負擔，而是市場競爭力。」
從整合困境到金融緊縮，從公安疑慮到永續挑戰，危老都更是一場多方角力。陳勝宏一再強調：「核心還是公共安全。政府應務實放寬容積與貸款規範，並鬆綁信用管制、不再溯及既往，才能避免建商與消費者雙輸。」
在老屋成群的台灣城市，危老與都更不只是房地產議題，更是攸關公共安全與世代居住正義的國家課題。
政策推進有成效
但仍須加速
陳勝宏肯定，中央與地方近年確實在法規與行政效率上積極優化。例如，內政部修正《都市更新條例》第65條，放寬「原容積認定」，推估全台約27萬戶受惠；台北市政府推出的「都更八箭」，更包含降低公辦門檻、審查速通關、防災型專案等措施，讓報核件數逐年增加。
從數據觀察，《都市更新條例》自1998年11月實施至2025年3月底，全國累計核定案達1,222件，顯示在政策工具的加持下，推動力道逐漸增強。危老條例自施行8年來，截至2025年6月底累積核定4,379案，其中台北市占1,011件最多，協助大量危險或瀕危建築加速重建，成效斐然。
然而，案量增加也意味著行政能量緊繃。他提醒，應思考更大幅度的「簡化」，例如對於百分百協議合建案，應免除過度繁複的財務計畫審查，讓有限審議資源集中在爭點。並且應建立標準化審議原則，才能真正縮短時程。此外，實務上也碰到合法建物認定須取得全部所有權人同意，但只要有一人不同意，就連合法建物申請認定也是費力耗時。
另一方面，制度的進步並未解決最根本的難題「整合」。「屋齡逾40年的公寓比比皆是，居民都想要重建，但真正推動時往往卡在『人』。」陳勝宏直言。地主對於分配條件特別敏感，尤其在過去沒有建蔽率、容積率限制的年代，老公寓幾乎「能蓋滿就蓋滿」。如今若重建，因受限於容積率，分回坪數往往縮水，住戶難以接受。
更有地主在協商中提出誇張要求，例如要求先支付大筆現金、甚至要求建商代償債務。「這些獅子大開口的條件，使得整合曠日廢時，有的案子談了10年還動不了。」他強調，為了避免爭議，建商應做到資訊公開透明，確保同案住戶條件一致，否則「不公平的聲音馬上會被放大」。
在陳勝宏眼中，公安才是都更政策的最大命題。「萬一大地震來臨，台北市老舊房屋的風險，是生命安全的問題。」
台灣在1974年以前，建築法規尚未全面納入耐震設計，許多老房子結構脆弱，地震來臨時岌岌可危。他建議，政府應針對1974年前興建的房屋設下期限，3到5年內必須完成改建，否則將面臨強制措施，「只有設定時間表，整合才會動起來」。
他同時主張，針對個案提高容積獎勵，由於部分地區基準容積偏低，重建前後可蓋容積差距過大，影響住戶改建意願，「如果沒有足夠誘因，誰願意拆掉自己可以住的房子？」因此針對地區、個案檢討容積，才能讓地主在更新後分回坪數接近舊有水準，進而願意配合。
金融緊縮：
不溯及既往才合理
除了整合難題，金融環境更是壓力來源。央行第七波信用管制讓土地與建築融資成數下降，購屋貸款層層設限，建商與消費者都面臨資金斷鏈風險。「有建商案子蓋好，但因第二戶只能貸5成，買方資金不足，交不出屋款，建商就拿不到錢還銀行，最後只好破產。」陳勝宏舉例。
他強調，信用管制應避免溯及既往。許多購屋者在2、3年前買房時，完全不知後續會碰到貸款新規定，如今交屋卻突然遭遇限制，導致買方資金斷裂，建商與金融機構也遭殃。「政策若要收緊，應針對新購案生效，而不是追溯已簽約、正在交屋的買方，這樣才合理。」
他進一步呼籲，金融主管機關應設計「過渡期」方案，或允許以信用貸款補足不足額，讓既有交易順利完成，避免市場出現連鎖倒閉。對中小型建商而言，金融緊縮更是生死線。「大建商財力雄厚，可以熬得過；但中小型建商若被全面淘汰，許多小基地將無人問津，都市更新恐因此停擺。」
在民眾心態上，他觀察：「大家都希望有品牌建商來蓋，覺得比較安心。」但現實是，大型建商通常只願意承接大型基地，小規模社區仍仰賴中小型建商推動。
「一個健康的市場，應該有大中小建商並存，否則都市更新會出現真空地帶。」他提醒，政策不該只偏向大建商，否則中小業者消失後，都市更新的能量將大幅衰退。
對於中央推動的「整建維護」與加裝電梯政策，陳勝宏態度保留。「拉皮只是外觀好看，結構還是老舊，安全問題沒有解決。」他強調，危老仍具必要性，尤其在大型基地整合困難的情況下，是務實解方。但他提醒，危老案不應無限放寬面積限制，否則將破壞市容。「危老有存在的必要，但要有邊界。」
未來5年：
量縮價平與永續挑戰
展望未來5年，陳勝宏認為，房市將持續呈現「量縮價平」，但房價難以大跌。「成本壓在那裡，建商並不會虧本降價賣房。」他提醒，若政策過度干預，恐怕步上中國房市「打房後救不回」的困境，政府當局不能不引以為鑑。
對於房價過高的問題，外界歸因於建商是主要推手。陳勝宏認為，這一波房價上漲受環境因素大幅變動，致使缺工、缺料推高營建成本上漲，房價易漲難跌。現在政府為了抑制房價頻頻出招打房，讓整體市場哀鴻遍野。
他主張住宅市場應該要有所區隔，就像交通工具有多種，依經濟能力有不同選擇，而住宅也可多元供給，一塊回歸市場機制由供給決定價格，另一塊屬於非市場，由政府供給照顧弱勢族群的居住問題，如此一來，也沒有要不要打房的問題。
另一方面，永續發展的壓力也逐步逼近。台灣承諾2050年淨零排放，建築部門被列為四大關鍵減碳領域。陳勝宏指出，未來不論是鋼鐵、水泥開徵碳費，或低碳建築規範，都會增加成本。「政府應該透過容積獎勵、稅賦減免，鼓勵業者投入綠建築與低碳工法，讓永續轉型不是成本負擔，而是市場競爭力。」
從整合困境到金融緊縮，從公安疑慮到永續挑戰，危老都更是一場多方角力。陳勝宏一再強調：「核心還是公共安全。政府應務實放寬容積與貸款規範，並鬆綁信用管制、不再溯及既往，才能避免建商與消費者雙輸。」
在老屋成群的台灣城市，危老與都更不只是房地產議題，更是攸關公共安全與世代居住正義的國家課題。
