扮演整合協作平台 補足產業鏈缺口

臺灣金融都更 挾1.5%成功率進攻合建市場

產業推手

發布日期2022/04/01

作者陳雅玲

臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司董事長 林旺根 (圖/陳俊松攝) 臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司董事長 林旺根 (圖/陳俊松攝)

獎勵明確、符合條件就給,加上核定時程大幅縮減,危老重建近年來大行其道,蔚為一股風氣。不過,整合重建從來不是一件容易的事,舉凡地主不信任整合者,又或者卡關在資金籌措等等問題,多數亟需透過重建改善建物安全、居住環境的社區,還一直遲遲未完成整合。 

長久以來,業界盛傳百分之一的說法,整合100個案子,能夠成功的可能只有1、2案,不難想見能夠成案並順利重建的案子得來不易。由公股行庫注資成立的臺灣金融都更公司,因應都更及危老政策推動而成立,主要是協助地主重建、提供資金籌措等多元服務。在成立近3年來,該公司接觸600多個有意重建的社區,從中發現重建卡關的主因,也將發展全新服務模式以拓展服務能量。 

臺灣金融都更公司董事長林旺根表示,過去公司經營主攻自地自建,之所以切入這塊市場,在於危老重建基地多為一、兩百坪,不是建商主要開發標的,因而協助輔導地主自地自建,不過這狀況也因為市場的需要和政策放寬資產管理公司(AMC)可投資都更或危老而有所改變。 

今年上半年本土疫情爆發,臺灣金融都更趁著疫情期間重新盤點業務,除了把開發服務中的案子催熟,另一面也就原有案子深化業務模式進行檢討,除自地自建外,將積極就合建的需求提供「偕同整合與招商引資」的服務。  


不只輔導自地自建  還要轉攻合建市場  

目前臺灣金融都更成案有10件,其中有兩案便是招商引資的合建案,「這是今年發展新服務模式的最大成果,總計明年會有4至5個案子會動工。」林旺根說,過去接觸600多件案子,完成了10個案子,換算下來成功率1.5%,如果能將這成功率套用到占市場大宗的合建市場,說不定能輔導更多重建社區。 

談到切入合建市場的原因,林旺根不諱言地說,相較於自地自建,合建仍是市場主流的重建方式,另一方面過去服務自地自建的地主,曾反映背負的資金壓力太大、擔慮餘屋銷售的問題,因而缺乏信心導致裹足不前,甚至提出轉為合建的可能性,因此深化業務模式切入合建市場。 

再者,另一個變數是面臨營建成本大幅提升。據行政院主計總處資料,10月營建物價指數來到125.36,歷史次高為97年7月的112.11,現在形成營造廠挑案的賣方市場。這對小基地自地自建的地主而言,無疑是提高風險性,因此引進投資人的合建案會有增加趨勢。林旺根強調,轉攻合建市場並不是與民爭利,而是要與同業一起推動都更及危老。 

一般來說,老屋重建必須歷經整合開發、財務規畫、建築營造、餘屋銷售等階段。林旺根進一步說明,合建案的「「偕同整合與招商引資」服務模式,主要分為3大部分:一是偕同整合。與協力團隊合作加速整合地主意願,例如前期協商合建條件,轉為公開公平的分配模式或提供顧問諮詢服務;至於合作的協力團隊,可以是都更開發公司、建商、推動師、建築師等民間整合團隊,結合臺灣金融都更公司品牌形象與公正第三方的角色,有利於與地主建立起信賴感,以加速地主同意重建的意願。  

整合招商模式獲肯定  初期促成2件成案      

二是招商引資。重建資金的缺口透過招商徵求投資人挹注資金,出資人除了「泛公股AMC都更平台」外,也不排除是殷實的民間建商。至於引商方式,初期案件規模不大,先以洽談、媒合方式進行,若未來業務模式成熟、案件量增加,「長期目標是朝向設立平台,建構公開遴選程序。」 

三是履約監督。透過招商引資模式,順利成案之後,公司退居二線擔任履約管理或建經角色,持續協助地主、投資人及融資銀行等單位進行監督管理,共同完成重建事業。 

這樣「偕同整合與招商引資」的服務模式,據了解,初步獲地主、整合團隊、建設公司等正面的回響,目前處於協同整合階段計有10餘件,成功合建引資有兩案:一案是位於台北市永吉路,基地面積116坪,地主6戶;另一案為文林路案,基地面積144坪,地主4戶,二案地主都已經與投資人簽訂合建契約,正在申請建照。 

此外,臺灣金融都更原本業務還有「全案管理」、「金融服務」,服務地主自地自建和合建雙軌並行,也不排斥進一步爭取擔任都更代理實施者。  


以一位補位者自居  協作補足重建缺口  

林旺根對公司扮演角色形容「不一定是主角,也可以當配角,」只要是在重建過程或產業鏈結有缺口的環節,臺灣金融都更可以當一個補位者,也可以是引資的關鍵角色,主要建立起公正協作整合服務平台,目的就是推動重建案順利成功。 

舉與業界合作例子來說,當案子整合到7、8成,會面臨到各種資金問題,特別是重建資金輒數10億元,對一個法人機構或中小型開發商是一筆為數不小的數目,若由臺灣金融都更進場提供金融服務及營建管理的規畫,則能向AMC取得增額融資,地主不用擔心房子蓋不起來,也能透過第三方控管把關營建工程,消除地主對整合者的疑慮。 

對於未來發展目標,林旺根表示,臺灣金融都更具有公股行庫的背景,無論是自地自建的全案管理,或是合建案的金融、營建控管,責任是做到替地主把關,把重建風險降到最低。當地主信任了,案子自然就會加速,這樣才能達成把都更及危老量能衝起來的目標。