近來，都更議題被危老重建炒熱，許多人開始關心自家房子能不能重建，對於未來可以選擇何種重建方式也開始進行分析比較。根據臺灣金融聯合都更服務公司統計，台北市近20年核准都更案件的實施者類型，高達95%是建商合建，僅有5%是採取自主重建，凸顯未來自主更新的模式，將隨著危老重建逐漸開展。

都更經驗逾20年，同時也是台灣中小企業銀行「創新金融專案辦公室」主任陳銅溪，經手都更及危老案件達50餘件，在業界享有「都更導師」美名，多次參與自主更新的案件，對其中有何優劣熟稔於心。

突破舊有框架　解決連帶保證人、資金問題

在陳銅溪參與自主更新的案子，以「尚華仁愛」一案從危樓變身為豪宅，最為業界津津樂道。該案在九二一地震結構受損，由住戶自組都市更新會擔任實施者，過去這樣自辦都更，銀行的做法是，所有居民連帶保證，核貸採比例原則，需再自籌額外的重建資金，但每個人經濟條件不一，有些無力負擔重建資金，又不互為連帶保證，更新會為資金不足而傷腦筋。

後來，承接的銀行採取幾項突破性做法，包括以重建後的房地價值作為估值、產權及資金均信託管理，建立續建機制，使得成為首件取得全額貸款的自辦都更案。

在都更之後，住戶最關心房屋價值。陳銅溪笑說，尚華仁愛在未都更之前，列為紅單危樓，房價每坪約40萬元，在都更之後，最後一戶成交單價來到189萬元，總價1.5億元，「當時媒體報導都說，這是最貴的都更豪宅，創造了50幾個億萬富翁。」

不僅是尚華仁愛，大家熟知的台北市水源四、五期自主更新案，陳銅溪也參與其中。他描述，當時的居民，大多是退休已久的長者，唯一收入來源是低收入補助，原住戶都擔心「收入來源不到萬把塊，怎麼拿錢出來蓋房子，以後怎麼付房貸？」當時，陳銅溪協助住戶，告訴他們可以用重建房屋價值估算貸款金額，加上市府核准高額容積獎勵，原本舊房7、8坪，重建後可分回26、27坪，每坪單價達60、70萬，房屋增值後「以屋換屋」，可以解決財務問題，身上還多一筆錢。

不過，陳銅溪也提醒，現在房市狀況未明，新建餘屋數高達8萬棟，別再以為危老重建或都更愈晚進行，獎勵值愈高，獲利愈豐厚，已經不合時宜。另一方面住戶在重建時一直存有「1坪換1坪」的舊思維，陳銅溪提出他的見解，「正確來說，應該是分回原來的室內面積」。

法規限制與建商合建　1坪換1坪難達成

為何1坪換1坪不容易？首先，法規隨著時代在變。30、40年前的公寓，公設只有樓梯間，還併入登記主建物坪數；以雙併公寓來說，室內面積是登記權狀的95%，梯廳面積約占了權狀5%，然而，隨著民國94年修訂《建築技術規則》8樓以上住宅強制設置雙安全梯，接著要求考量殘障人士進退，加深、加寬逃生梯的面積，建築物公設比愈來愈高。

再者，容積率和建蔽率的問題。早期的房子，以基地前面的道路寬度決定建築物高度，允建容積率高，等於是基地蓋滿滿，但在民國72年後，施行「台北市土地使用分區管制」，各土地使用分區的容積率及建蔽率皆有所管制。

以台北市最常見的第三種住宅區(以住三簡稱)來說，以前的房子容積大，若土地100坪試算，最高建蔽率達60%，等於4層樓公寓的容積率是240%(60% X 4)，如果再扣除樓梯間5%，換算室內面積容積率可達228% (240% X 0.95)   

如今的土地使用分區管制，規定住三容積率225%，假設拿到容積獎勵30% (不含時程獎勵10%)，建物可以蓋到292.5%(225%X1.3)，但再扣除公設比30%，室內面積容積率204.7%(292.5% X 0.7)，兩者容積率相比下來，坪數明顯很難一坪換一坪。

另外，如果選擇與建商合建，住戶也很難分回原有面積，畢竟建商也要承擔風險、賺取合理利潤。以台北市住宅來說，地主分回比率約60～65%，如果位於蛋黃精華地段，地主分回比率可高達7成，然而畢竟是少數個例。

陳銅溪也相當看好危老重建。他認為，以台北市的都更案來說，過去平均獎勵值不到30%，然而《危老條例》因時程獎勵外加10%，可以達到上限40%，其實重建誘因相當高。

銀行土建融資放寬　全額貸款協助老屋改建

不過，分不回原有坪數，住戶通常會有抗性，要解決上述的問題，陳銅溪認為，只有自主重建，更新後利益由地主共享，當然住戶也要自行負擔所有整合與開發費用，便是要向銀行借貸資金。

的確，資金關係到自主重建能否成功的關鍵之一。因此，金管會去年8月解除《銀行法》第72條之2放款融資比率「不得超過30%」限制，有助於提高重建資金融通的活水，目前，8大官股行庫也積極經營這塊業務，其中，台灣中小企業銀行特別創設「創新金融專案辦公室」專責辦理，成立迄今都更金融已辦理18件，融資金額131.74億元，提前達成首年目標融資1 0 0億元。

而會有傑出的成績表現，主要是看到銀行辦理都更危老融資的痛點。陳銅溪說，都更危老融資屬於複雜、具專業性的金融業務，與一般融資案件不同，經常辦理速度緩慢，授信、信託容易疏漏，影響銀行在都更危老業務的推動，因此創設「創新金融專案辦公室」主要是解決痛點，強調快、易、通，可以快速辦理、解決客戶疑惑、資金籌措暢通，提供專案輔導、融資及信託等一條龍服務。

不僅推動都更危老金融業務，台企銀同時也將「廠辦更新重建」納入推展重點，目前接洽共3案，預計2019年底完成2案，金額約39.9億元，預計與桃園市政府合作，提供專業諮詢服務及規畫建議

陳銅溪Profile 
現職：台灣中小企業銀行創新金融專案辦公室主任、新北市都市更新學會理事
學歷：中興大學地政系、台灣省基層公務人員特考金融組及格
經歷：台灣金融聯合都市更新服務公司理事、第一銀行八德分行經理、台北市政府及新北市政府都更相關講師