危老重建的目的 安全大於增值面積
台灣金聯 要做危老重建的發動者
台灣金聯資產管理公司董事長 施俊吉 (圖/彭世杰攝)
台北市龍江路384巷遠航留下的員工宿舍，為老舊5層樓高公寓，在去年11月，由台灣金聯子公司力寶股份有限公司，以4.8億元標下，占地176.6坪，平均每坪土地拍定單價約271.7萬元，溢價率僅約0.64％，如此漂亮的價格，為台灣金聯危老重建業務再打下一城。
該案基地完整，公寓產權單純，非屬文資歷史文化藝術建築物，且屋齡超過30年沒有電梯，符合《危老條例》可獨立改建。目前已經規畫將興建地上9層、地下2層的電梯大樓，未來將與知名建築師合作，採先建後售的方式，勢必能成為地區性危老重建指標個案。
龍江路個案進入了完美結局，但在整合歷程上，仍遇到人的問題。而人的問題，在各項危老重建案子中，並不少見，能順利完成整合，仰賴台灣金聯的專業實力，以及用信任、主動、熱忱態度，最終取得地主信賴。
「危老重建自2017年5月迄今，已經推行4年，雖然替危險老舊建築物的再生開了一條快速道路，但時至今日，多數地主仍然糾結在於重建後居住面積減少，以及建商獲取暴利的情結上。」
國內資產管理業界龍頭台灣金聯資產管理公司（簡稱台灣金聯）表示，許多地主與屋主忽略，危老重建的重點，在於解決危險以及老舊建築物的安全性問題，如果「居住安全代表1，增值與面積就是0。沒有1，再多的0也是枉然。」危老重建的最終目的，若非要比個輕重，那絕對是安全大於增值、再大於面積。
危老重建的目的 是要安全至上
台灣金聯指出，住戶常在意分配問題，誤認為建商推動重建是賺取暴利，但其實並不符合現實，如果以建商推動都更或危老重建，一般獲利率20～30％推算，若以最短5、6年整合期與重建時間估算，年化報酬率僅約4～6％；若整合時間再拉長，投報率就更低。
營建缺工料漲 拋出兩點對症下藥
其實要促成都更危老重建的美事，不論建商還是地主，都要把握每一次辦理老屋重建的機會，並且能秉持分潤讓利的精神，縮短整合期間，才能創造多贏。台灣金聯表示，老屋重建不僅可以提高自己居住安全與生活品質，亦可進行財富資產再加值。
台灣金聯以身為泛公股事業機構的一員，對於參與解決台灣「雙老」困境之一的房屋老化問題，也積極從4大面向著手：
第一、2018年起，成立中山金聯危老重建工作站，提供民眾重建法規諮詢與整合建議。第二、與泛公股AMC及民間機構合組團隊參與公辦都更案評估。第三、透過轉投資都更公司與建經公司，提供更多元的服務。第四、以收購無意願配合改建房屋、挹注建商資金缺口，以解決資金供應鏈問題等方面。
2020年開始，台灣金聯改變策略，積極尋找可獨自辦理危老重建的個案，以此為根據地，以最有效的人力投身基地周邊產權整合，在最短的時間內擴大危老重建範圍，如此進退有據，兩年內已陸續取得台北市龍江路巷弄內公寓、西門町商圈內老舊透天。
台灣金聯自居作為危老重建的發動者與主導者，透過主動參與重建，取得主導權，藉此累積都更危老整合與建築開發實績，以利日後參與公辦都更。
面對後疫情時代，國內今年碰上本土爆發疫情，加上國際航運大塞港，全球原物料價格上漲，引發國內史無前例的營建原料和人工雙雙飆漲，也為都更及危老重建平添變數。
台灣金聯表示，台灣營建工料雙漲，影響都更與危老重建建方的報酬率，由於成本飆漲侵蝕建商獲利，最糟的狀況將影響：已核定都更危老案推案延遲甚或退場、整合中重建案提高未來房價因應或放棄整合、自地自建或委建個案的營造工程無法發包等。
龍江路384巷遠航留下的員工宿舍，由台灣金聯標下，將進行危老重建。(圖/台灣金聯提供)對於營建難題可以如何解決？台灣金聯拋出2點建議。第一，民間業者可以藉由「提升建築技術與工法」，來縮短工期及減少勞動需求。第二，關於產業投資、重大公共建設的排擠效應，專業技術移工引入、健康房市政策等，這些都有待主管機關提出跨部會提出解決營建缺工缺料的對策。
台灣近期關注危老重建，還有一大原因，就是今年下半年高雄「城中城」的一把火，造成46人死亡，寫下台灣戰後史上死亡人數第二多的建築物火災。引發同樣住在老舊房屋的民眾擔憂：防火設備不足該怎麼辦？
台灣金聯表示，高雄城中城的火災事件，讓人非常痛心與遺憾，人們總是從災難中學習、反思、成長。對於高危險複合式大樓，台灣金聯也提出3大建議：
第一，建議各大都會區推動老屋健檢。包含921大地震後提高耐震級數的新屋已經變成「新老屋」，遇到的問題不再是結構安全性能不足，建議全面檢視居住安全，並強制規定超過一定屋齡的房屋，定期辦理老屋健檢。
第二，老屋再生的軟性訴求，應該受到各方重視。針對老屋尚可補強的結構、老化管線，給予輔導與補助，協助建立公寓大廈管理組織，強化定期維護，如此可兼顧將「人」留在原處，降低被迫搬遷的剝奪感，減少抗爭。
第三，推動公宅以及中繼宅。建議各級政府，透過地上權標租代替所有權標售、只租不售公有土地合建分回房屋，落實公有土地與房屋的儲備制度，同時鼓勵建商捐贈公益空間換取其他獎勵空間，逐漸累積公宅數量，以解決公宅或中繼宅安置空間不足的問題。
這3大建議都有法源依據，不過由於缺乏商業亮點，無法讓民眾與廠商獲得互惠利基。然而，老屋再生其實並非僅僅只有拆除重建一途，目前公部門確實執行推動各項軟性老屋再生辦法，提高民眾進行維護、整建的意願與責任，如果能創造相關產業並吸引資金投入，才是讓都市建築物延年益壽、都市更新遍地開花更好的方式。
