「《危老條例》是一劑強心針，讓原本奄奄一息的人，再次有了跳動的生機。」近來《危老條例》核准案件增量，掀起市場熱絡反應，長期協辦都更案的財團法人都市更新研究發展基金會執行長、丹棠開發執行董事丁致成做了這樣譬喻。不過，他也提醒，強心針劑量不宜使用過久，要適度減量。

都市更新研究發展基金會成立20餘年，經手核定都更案件達71件，總完工件數達47件，成績斐然，都更經驗可說身經百戰，同時經常與日本互相交流參訪，學習與精進都更經驗。丁致成表示，歷經文林苑事件，日本人看台灣認為「正在走日本20年前的路」，是都更必要歷經的學習與磨合過程，如果能夠學得快，才能加緊腳步趕上更新的進度。

借鏡日本　累積經驗開發大規模

丁致成肯定《危老條例》的出現，讓建商、地主恢復信心，大家願意來做都更。但他也憂心說，從都市整體發展來看，《危老條例》使得過去走不動的都更獲得解套，卻也因為重建門檻低衍生出面積偏小的問題，無法實現公共利益，缺乏完善的公共設施，例如建置人行道、坡道停車場等，加上基地小容積率高，建物又高又瘦容易造成市容不和諧。

他認為，最終還是要回歸到都市更新，民眾對都更也要建立正確的認知。以日本六木本之丘來說，占地11公頃，相當 8個東京巨蛋體育場的面積，反觀國內都更面積0.2 、0.3公頃，就已經很大。然而，日本大型都更案的背後，是經過一次又一次的都更累積經驗，使得建商、地主有信心，達成共識進行大規模都更開發。

丁致成補充，「六木本之丘都更成功，無論對都市景觀、觀光帶動、就業機會、商業生活機能、居住環境都有正面助益。」一件都更案歷時7、8年，從長遠都市發展來看，其實微不足道。

對於都更案件時常卡在「人地整合」，丁致成多年都更經驗很有感觸。進入一個都更案，會發覺每案都很獨特，為什麼沒有改建？背後都有特殊的原因。例如一塊很小的地，居然有40、50位所有權人，還有未辦繼承的問題，後面可能牽連10位、20位繼承人。

再者，媒體時常報導，都更爭議是建商與住戶之間的利益衝突，其實住戶與住戶之間的利益衝突更為嚴重，諸如私下找認識的建商，又或是住戶本身是建築師、營造商，參與自家社區都更，又或者住戶之間分成兩派互卡對方，最後傳出流言蜚語，破壞都更的和諧度。

整合有賴轉換觀念　建立安全的家是核心

丁致成不諱言表示，一個都更案要成功，在於政府、建商、住戶三方合作，缺一不可。如果能把目標放在建立一個安全舒適的家，觀點就不一樣，坪數多一坪少一坪不再是關注的唯一焦點，反而在意居住機能、施工品質，有利於凝聚共識。

長期以來，都市更新研究發展基金會協助政府或民間進行都市更新，熟稔更新單元劃定、更新事業概要規畫、權利變換、營建招商等相關程序與業務，在多件知名都更案的背後，該協會都參與其中。

最具代表性的是，參與位於南京東路、敦化北路口的「台北金融中心」大樓都更案，產權所有人涵蓋15家知名金融機構和企業集團，諸如國泰人壽、兆豐銀行、元大建設、勝一化工等等，由基金會全案管理，從協助擬定更新事業計畫，到甄選建築師、營造廠進行邀標，工程總經費16億元，是當時大規模的都更案。

而自家丹棠開發也擔任實施者進行都更案，近期天津街「晶華MORI」都更案銷售完成，從投入到興建磨了13年，期間為了讓基地更為完整，一度撤回計畫案，再併入基地邊角一棟7層樓，光是都更審議過程歷時3年半，過程中又被砍容獎，「以投資報酬來看，開發商利潤10%，歷經10餘年，平均1年獲利不到1%，」丁致成認為，投入時間和回報不成正比，建商願意做都更已經不多，相較買一塊素地開發，報酬還比較快回收，過去對建商賺很多的既定印象應要打破。

不過，市場上建商良莠不齊，丁致成建議，地主在選擇建商時，不妨從過去歷史推斷是否有能力承接都更案，「建商的能力和信譽是真正的關鍵，再者，專業度也絕對要夠，」蓋房子和都更是兩回事。

現在的都更氛圍不同於5、6年前，丁致成欣然樂見。都市更新是創造公共利益的公共行為，也是振興經濟的重要手段，需要政府的公權力，民間的經營能力，公私合作才能讓都市更新繼續往前走，而基金會這股民間的都更能量，也將繼續協助開發者及社區地主推動都市更新。

丁致成PROFILE
現職：都市更新研究發展基金會執行長、丹棠開發執行董事
學歷：國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士、私立淡江大學建築學系建築學士
經歷：中央都市更新基金委員會委員、各縣市都市更新審議會委員、光世代建設股份有限公司董事