推動師3招循序整合 突破都更盲點
危老申請案件爆量 背後有關鍵助力
都更危老商機龐大，深入社區第一線整合的都更危老推動師，雙北已有13000多人，究竟他們扮演什麼樣的角色？ 又面臨什麼樣的挑戰？
雙北超過30年老屋已有135萬戶，占總戶數5成3。為了加速推動老舊房屋改建，雙北政府培訓人才深入第一線整合開發，輔導都更危老案，在台北市稱為「都更危老推動師」、新北市則稱「都市更新推動師」。截至7月底，總人數已達13630名的推動師，成為危老申請案件爆量的關鍵力量。
看準商機 銀行想包班培訓
以台北市為例，經過建管處核准的培訓機構達20個單位，原本規畫只招收800人，現今取得證照人數已有13000人（新北市約500人）。培訓單位之一的財團法人中國地政研究所與現代地政聯盟合作，迄今受頒推動師證照逾2000人。召集人王進祥說，開課狀況不受疫情影響，甚至有一家銀行提出包班需求，打算培訓60名推動師，便是看準推動師可以切入都更危老市場的商機。
「推動師扮演的角色，就像啟動火車引擎的司機。」王進祥解釋，建築業是振興百業的經濟火車頭，而火車頭的引擎就是危老和都更，能夠啟動火車頭引擎的人，則是推動師。這也是為何雙北政府祭出獎勵輔導金，希望達到激勵推動師的成效。
目前台北市從建築物初評、詳評到重建計畫核報，依不同程度給予最少2萬元，最高達60萬元的輔導推動費。而新北市的危老案依整合人數，提供最少10萬元，最高25萬元的獎勵金；若是輔導成立都市更新會，依法定不同階段予以30萬元至100萬元獎勵金。
然而，獎勵金看似豐厚，但推動師深入社區與民眾溝通協調，挑戰度亦高。獲頒績優推動師的建築師劉明滄指出，推動師主要是開發案件或受人請託整合，本身也要具備專業性，首先要熟悉各項法規，諸如《都市計畫法》、《危老條例》，進而評估基地條件，包括建蔽率、容積率、鄰路條件、獎勵值等等。
再者，評估建物是否符合危老重建的條件。最基本條件是，房子要在都市計畫範圍內、屬於合法建築物、不具歷史文化保存價值，再加上具備「危」或「老」的條件。最後，就是推動師必須接受的挑戰，包括與住戶說明是否具改建資格、若是中高樓層該如何說服改建，以及處理住商混合產權複雜、店面租金補償、頂樓加蓋等問題，還有合法建築物的認定，在實務操作上都必須解決。
劉明滄舉例，近期經手文林路的案子，就碰到建築線、合法建築物認定以及店面談不攏等棘手問題。原來是早期建物登記，一塊地分A、B地號，謄本登記卻只註記A地號，主管機關會認為B地號沒有臨建築線，不屬於合法登記。
至於1樓店面會談不攏，通常是重建之後，扣除大公、小公，店面面積會縮小，再者是土地持分會縮減。「所有權人有52位，就是會有一位談不攏。」劉明滄笑說，後來與同意住戶協調，不要因為一個人而犧牲改建權益，最後補給這一位住戶坪數差額的金額，才得以順利成案。
接觸都更業務長達25年劉明滄強調，《危老條例》施行上路是老屋重建的契機，他常和住戶說「重建要趁現在，保值增值保3代」。主要是重建誘因大，除了政府補助初評、重建費用，提供容積獎勵及負稅減免等優惠，此外《台北市土地使用分區管制自治條例》第95條之3也修法，放寬建築物高度比、後院深度比、住宅區建蔽率，這些誘因皆是有利說服住戶，提高改建意願。
實際上，有意透過危老重建的住戶並不少，申請建物初評案件相當多，劉明滄手上危老案件達46件之多。他公開分享一件危老案能夠成案的訣竅：
1、提高住戶參與初評的意願。由於初評須取得建物所有權人過半，例如一棟5樓雙併公寓10戶，取得6戶同意即可以進入初評，市場上一棟建築物檢定約2萬元，政府可補助12000元，每戶分攤負擔約800元，金額並不高。
2、提供個案評估分析。在執行分析之前，最好先進行重建意願調查，若高達8成便可進一步評估房子的房價、地價、工程造價和更新後房價，並分析重建方式的優缺點、出資金額等等，讓住戶可有全盤了解。
3、鏈結相關產業提供各項服務。建築師從事危老推動師的優勢在於，對法規、投報分析、可蓋容積都相當清楚，不過也要鏈結相關產業，包括估價師、地政士、建商、營造，提供營建管理、財務規畫、節稅建議等服務，其實推動師並不是單打獨鬥，而是背後要有一個跨領域服務團隊。
成案有眉角 檢視開發團隊
不過，推動師儘管領有證書，擔起政府與民眾政策宣導及溝通橋梁，外界仍有聲音擔憂推動師太多是否會衍生「危老亂象」，為了積極促成案件，獲取整合開發服務費，倉卒答應給住戶優沃的條件，卻沒有實際評估基地各項條件，或是權利變換產生分配不當的糾紛。
王進祥建議，選擇推動師最好本身兼具仲介、地政士、估價師、建築師等專業證照，除了專業技能之外，還要檢視背後有哪些團隊資源，收取費用也要說明清楚，並能出具發票。畢竟推動師不是只有開發整合，更應協助住戶從重建走到交屋、產權過戶的最後階段，不應只是一時。
劉明滄認為，都更危老整合的人才培訓未來會有更精進的制度，朝向職能認證機制發展。目前國家住都中心已經完成「都更危老整合人」職能基準，明確定義完成都更危老整合應具備的能力組合，將來透過國家證照考試，有助於提升都更危老整合專業能力，減少重建過程產生糾紛。
