老舊公寓想裝電梯裝不了？ 這7大重點一定要知道
台灣邁入超高齡社會，長者住公寓對增設電梯需求增大。(圖/新北市都更處提供)
再2年，台灣老年人口占比將拉高至20 %，如何在地安老成了不能不關心的重要議題，然而首要面對的，就是居住的老舊公寓，上下樓梯不便，想要在地安老卻也變成一件苦差事。在國內超過30年的老屋正式過半，老舊公寓更是比比皆是，儘管近年都更危老重建風氣興盛，但也不是所有房屋都能夠整合重建，而透過整建維護增設電梯就變成解決困境的一條途徑。
整建維護是都市更新重要的一環，整建維護包括立面修繕(老屋拉皮)、耐震補強及增設電梯。近年在政府積極宣導，甚至加碼補助款項，民眾普遍知道公寓增設電梯可以申請補助，接獲不少電話洽詢，不過推行多年下來，雙北公寓完成的電梯件數，與廣大老舊公寓相比仍是相差懸殊，令人不禁疑惑，難道補助款項的誘因不具吸引力嗎？
建築師點出盲點 背後藏這問題點
曾有輔導社區、熟稔雙北整建維護政策的建築師陳柏元表示，整建維護政策推行10餘年，申請案件主要以公寓增設電梯為主，但從實際成效來看，老屋拉皮完成度比增設電梯還要高，若以2023年年初為止，新北市完成電梯僅有7、8案，台北市則完成增設18隻電梯。
探究箇中原因，陳柏元認為，主因是公寓沒有大廈管委會組織，社區住戶協調性相對鬆散，對公共事務鮮少交集；再者，增設電梯必須取得土地、建物所有權人的同意書，只是這從來不是一件容易的事。從實務經驗來看，假設今年有意願要增設電梯，一般來說，整合同意快則2、3年，慢則3、5年，才能向主管機關申請要增設電梯，「絕大多數9成，都談不成功。」
在整建維護之前，一般多會召開說明會，由專業人士出席回覆相關提問。(圖/新北市政府提供)
再者，住戶也常有迷思認為，只要建築師現勘就能評估能否施作電梯，但並不是「眼見為憑」就能評估，還是要向地政調閱地籍滕本及資料閱覽，才能進一步評估。至於電梯施工費用，一般也是建築師出圖後，營造廠再進行估價，而目前受缺工缺料的影響，對於媒體報導增建一隻電梯大約500萬元，也是因個案條件而異，無法一概而論。
比照重建使用者付費 增設電梯提升價值
最後，社區住戶對增設電梯也和都更重建產生同樣的問題，認為不用掏錢出來就能興建電梯，「不是政府有補助嗎？」陳柏元特別解釋，雙北老舊公寓補助政策是在完成電梯後經過驗收才能申請補助。換句話說，假設興建費用100萬元，住戶是要先支付100萬元，最後完成才能向政府申請45萬元的補助款。初期，社區住戶要有「使用者付費」的觀念，一開始成立管委會或是透過專業人士協助行政送件或圖面繪製，只要支付初步規畫費用，費用並不大，因此剛開始是否有人願意出錢出力踏出第一步就是關鍵。
也有不少住戶等著老舊公寓那天可以拆除重建，不過，陳柏元直接點出，如果公寓住了幾10年來，都沒有建商來按門鈴，就可以判斷房屋是否有重建價值，這對游移在增建電梯或是等待建商重建的住戶，或許是一個判斷方式。
至於增設電梯對老舊公寓能否加值？陳柏元表示，基本上增設電梯是住戶有迫切需求，一般住戶多半會繼績住下去，少有轉賣交易的案例。如果在意價值提升，建議住戶記得到戶政事務所登記補登所有權狀，因為按法規增設電梯至多增加4坪，換句話說，雙併公寓兩戶至多是增加2坪，但多數住戶擔心所有權狀補登稅負增加，其實與每坪單價相比稅收金額並不大。
7大階段關關過 成案機率高
雙北市老舊公寓林立，諮詢增設電梯需求並不少，但增設電梯也如同重建一般需要經過一道一道關卡，陳柏元也說明公寓增設電梯大致有7個階段，與住戶分享應該注意事項，才能加緊腳步、事半功倍完成。
建築師陳柏元經手案件中，過去有不少邊間公寓完成電梯增設。圖為永和秀朗路一案。(圖/陳柏元提供)
階段4》聘請建築師監造畫圖： 這是社區第一次會碰到大筆費用的支出，簽訂的第一份合約。在畫圖的階段，整座電梯要不要蓋到500萬元，主要回歸到社區個案，各條件、需求不一，而造價也不同。
階段5》營造廠估價：這部分進入專業階段，建築師使用的建材涉及到空間規畫和費用多寡。一般來說，報價會往返數次，此時住戶需求開始反映，社區住戶實際願意支付多少錢興建電梯也可以得知。值得注意的是，現今缺工缺料，營造廠不見得會積極承包，若想多詢價、比價往返時間可能拉得更長。
階段6》營造廠施工 ：建議其材料和材質應該盡早定案，實際經驗，光是地板和牆壁顏色討論，就可能耗費數星期。
階段7》完工後階段：主要是申請使用執照和補助款驗收，這部分要請專業人士協助申請，把整個核銷程序完成，才能向政府申請補助款。
一般來說，老公寓增建電梯首要以凝聚社區共識為先，技術層面部分則交由專業人士，政策方面，目前中央和地方政府陸續鬆綁相關法規，也紛紛加碼相關補助款，民眾其實可以多加利用。不過，對於如何再加速推動民眾申請，陳柏元則認為，不妨在補助經費總和不變之下，依行進階段分階段補助，像是成立管委會、請專業人士畫設計圖，在有經費補助下，促使民眾更有動力逐步完成階段性事項。
整建維護是都市更新重要的一環，整建維護包括立面修繕(老屋拉皮)、耐震補強及增設電梯。近年在政府積極宣導，甚至加碼補助款項，民眾普遍知道公寓增設電梯可以申請補助，接獲不少電話洽詢，不過推行多年下來，雙北公寓完成的電梯件數，與廣大老舊公寓相比仍是相差懸殊，令人不禁疑惑，難道補助款項的誘因不具吸引力嗎？
建築師點出盲點 背後藏這問題點
曾有輔導社區、熟稔雙北整建維護政策的建築師陳柏元表示，整建維護政策推行10餘年，申請案件主要以公寓增設電梯為主，但從實際成效來看，老屋拉皮完成度比增設電梯還要高，若以2023年年初為止，新北市完成電梯僅有7、8案，台北市則完成增設18隻電梯。
探究箇中原因，陳柏元認為，主因是公寓沒有大廈管委會組織，社區住戶協調性相對鬆散，對公共事務鮮少交集；再者，增設電梯必須取得土地、建物所有權人的同意書，只是這從來不是一件容易的事。從實務經驗來看，假設今年有意願要增設電梯，一般來說，整合同意快則2、3年，慢則3、5年，才能向主管機關申請要增設電梯，「絕大多數9成，都談不成功。」
陳柏元分享與社區住戶接觸的經驗，經常被詢問「蓋一隻電梯要花多少錢？」、「公寓增設電梯大概多久會完成」、「可以先出設計圖嗎？不然住戶不願簽同意書」，殊不知這些問題的背後，建築師一開始並無從回答起。原因是社區住戶花多少時間整合意見，就影響到電梯完成時程。曾經碰到住戶為了需求提出變更，光是召集住戶討論就耗費數個星期。
在整建維護之前，一般多會召開說明會，由專業人士出席回覆相關提問。(圖/新北市政府提供)比照重建使用者付費 增設電梯提升價值
最後，社區住戶對增設電梯也和都更重建產生同樣的問題，認為不用掏錢出來就能興建電梯，「不是政府有補助嗎？」陳柏元特別解釋，雙北老舊公寓補助政策是在完成電梯後經過驗收才能申請補助。換句話說，假設興建費用100萬元，住戶是要先支付100萬元，最後完成才能向政府申請45萬元的補助款。初期，社區住戶要有「使用者付費」的觀念，一開始成立管委會或是透過專業人士協助行政送件或圖面繪製，只要支付初步規畫費用，費用並不大，因此剛開始是否有人願意出錢出力踏出第一步就是關鍵。
也有不少住戶等著老舊公寓那天可以拆除重建，不過，陳柏元直接點出，如果公寓住了幾10年來，都沒有建商來按門鈴，就可以判斷房屋是否有重建價值，這對游移在增建電梯或是等待建商重建的住戶，或許是一個判斷方式。
至於增設電梯對老舊公寓能否加值？陳柏元表示，基本上增設電梯是住戶有迫切需求，一般住戶多半會繼績住下去，少有轉賣交易的案例。如果在意價值提升，建議住戶記得到戶政事務所登記補登所有權狀，因為按法規增設電梯至多增加4坪，換句話說，雙併公寓兩戶至多是增加2坪，但多數住戶擔心所有權狀補登稅負增加，其實與每坪單價相比稅收金額並不大。
7大階段關關過 成案機率高
雙北市老舊公寓林立，諮詢增設電梯需求並不少，但增設電梯也如同重建一般需要經過一道一道關卡，陳柏元也說明公寓增設電梯大致有7個階段，與住戶分享應該注意事項，才能加緊腳步、事半功倍完成。
階段1》進行建物評估調查：向隸屬縣市都更處申請整建維護諮詢，公部門會委託專業人士到現場評估和調查，建築師再回報公寓條件能否增設電梯。
階段2 》內部意願度調查：社區住戶是否增建，在同意門檻有兩個重要數字要留意。一是要拿到政府補助款，必須住戶百分百同意；二是若不打算申請補助，只是取得增建設電梯建築許可，只要達二分之一或三分之二住戶同意，一般來說 可行性相對較高。
階段3》成立管委會：依法沒有規定要由誰來成立，但因法規條件、行政程序繁雜，建議是委由專業人士輔導成立，送審申請管委會成立 尤其台北市成立管委會規定嚴格 ，涉及必須檢討納入社區的範圍。
建築師陳柏元經手案件中，過去有不少邊間公寓完成電梯增設。圖為永和秀朗路一案。(圖/陳柏元提供)階段4》聘請建築師監造畫圖： 這是社區第一次會碰到大筆費用的支出，簽訂的第一份合約。在畫圖的階段，整座電梯要不要蓋到500萬元，主要回歸到社區個案，各條件、需求不一，而造價也不同。
階段5》營造廠估價：這部分進入專業階段，建築師使用的建材涉及到空間規畫和費用多寡。一般來說，報價會往返數次，此時住戶需求開始反映，社區住戶實際願意支付多少錢興建電梯也可以得知。值得注意的是，現今缺工缺料，營造廠不見得會積極承包，若想多詢價、比價往返時間可能拉得更長。
階段6》營造廠施工 ：建議其材料和材質應該盡早定案，實際經驗，光是地板和牆壁顏色討論，就可能耗費數星期。
階段7》完工後階段：主要是申請使用執照和補助款驗收，這部分要請專業人士協助申請，把整個核銷程序完成，才能向政府申請補助款。
一般來說，老公寓增建電梯首要以凝聚社區共識為先，技術層面部分則交由專業人士，政策方面，目前中央和地方政府陸續鬆綁相關法規，也紛紛加碼相關補助款，民眾其實可以多加利用。不過，對於如何再加速推動民眾申請，陳柏元則認為，不妨在補助經費總和不變之下，依行進階段分階段補助，像是成立管委會、請專業人士畫設計圖，在有經費補助下，促使民眾更有動力逐步完成階段性事項。
