平均地權修法牽動房市 都更案轉向聚焦公辦型
新北住都中心董事長兼任執行長陳純敬認為平均地權修法將使建商轉向公辦都更案。(圖/新北住都中心提供)
平均地權修法過關對房市投下震撼彈，對現今推得火熱的都更是否造成影響？新北住都中心專責推動都市更新，對此，董事長並兼任執行長陳純敬表示，住都中心為公法人不受此次修法限制，而未來產業開發案類型，可能轉向公辦都更、接受委建、銷售成屋、地上權或使用權住宅，因購地成本低而增加案量。另外打住不打商，未來將朝向商用不動產、產業用地等投資。
陳純敬進一步說明，更新案前期整合，住都中心扮演角色是徵求出資人、實施者或協助更新會案件，由中心進行整合或協助調查都更意願，所以無坊間由中人整合購買後，交由建商後續進行開發，而無受此次修法管制私法人移轉的情況。
對於是否影響出資人招商意願？陳純敬說，建商參與中心公辦都更，中心已先行整合風險相對可控制，且建商無須備具購地貸款等優點，雖建商分回房地受未來房價下跌或延長銷售期等不利因素，預料建商仍願參與都更。尤其上市櫃公司具推案壓力，朝向公辦都更可能性增大。
不過，中小型建商參與小規模的更新會辦理都市更新案件，則恐因由更新會銷售更新後房地，倘銷售不佳仍可能有無法償還興建費用等違約風險，因此相關續建機制，例如辦理土地信託等，相形顯得重要。
至於對產業的影響？陳純敬表示，更新案不若一般開發案須大量購地，但建商／開發商以購進不同意戶為整合手段之一，且容易盤售給其他法人或關係企業，管制私法人購買住宅、管制私法人取得住宅並限制其移轉，恐影響都更整合靈活度，未來可能出現大量建商內部人頭購置更新區內住宅進行整合。
至於一般開發案，由於「限制預售屋換約轉售」，預估預售市場將縮減1~3成，而房屋興建完成後，房地銷售去化亦因升息、限制自然人第2戶貸款成數及寬限期等，民眾買氣限縮，影響建商完工銷售資金回收。
同時，央行對建商的信用管制，影響建商興建、開發金周轉，進而影響購地、興建意願，中小型建商財務週轉勢必更為吃緊。
陳純敬認為，未來開發案類型可能轉向公辦都更、接受委建、銷售成屋、地上權或使用權住宅，因購地成本低而增加案量。另打住不打商，未來將朝向商用不動產、產業用地等投資。
陳純敬進一步說明，更新案前期整合，住都中心扮演角色是徵求出資人、實施者或協助更新會案件，由中心進行整合或協助調查都更意願，所以無坊間由中人整合購買後，交由建商後續進行開發，而無受此次修法管制私法人移轉的情況。
對於是否影響出資人招商意願？陳純敬說，建商參與中心公辦都更，中心已先行整合風險相對可控制，且建商無須備具購地貸款等優點，雖建商分回房地受未來房價下跌或延長銷售期等不利因素，預料建商仍願參與都更。尤其上市櫃公司具推案壓力，朝向公辦都更可能性增大。
不過，中小型建商參與小規模的更新會辦理都市更新案件，則恐因由更新會銷售更新後房地，倘銷售不佳仍可能有無法償還興建費用等違約風險，因此相關續建機制，例如辦理土地信託等，相形顯得重要。
至於對產業的影響？陳純敬表示，更新案不若一般開發案須大量購地，但建商／開發商以購進不同意戶為整合手段之一，且容易盤售給其他法人或關係企業，管制私法人購買住宅、管制私法人取得住宅並限制其移轉，恐影響都更整合靈活度，未來可能出現大量建商內部人頭購置更新區內住宅進行整合。
至於一般開發案，由於「限制預售屋換約轉售」，預估預售市場將縮減1~3成，而房屋興建完成後，房地銷售去化亦因升息、限制自然人第2戶貸款成數及寬限期等，民眾買氣限縮，影響建商完工銷售資金回收。
同時，央行對建商的信用管制，影響建商興建、開發金周轉，進而影響購地、興建意願，中小型建商財務週轉勢必更為吃緊。
陳純敬認為，未來開發案類型可能轉向公辦都更、接受委建、銷售成屋、地上權或使用權住宅，因購地成本低而增加案量。另打住不打商，未來將朝向商用不動產、產業用地等投資。
