台北最老區拚重生1》大同區推案年衝300億 下一波二千坪整合案蘊釀中
在西區翻轉題材利多下，大同老城區正在奮起，開展重建新頁。(圖/取自台北雙星官網)
台北市老屋何其多，推動都更危老就像播種，等待時間開花結果。身為老城區之一的大同區，「老舊」曾是它的標韱，但近年來卻已經悄悄改變，在建設與政策陸續落實推動下，老城區正在奮起，開展老屋蛻變重生的新頁。
政府連出五重拳遏止炒房，今年開春房市明顯降溫，但在台北市大同區，不畏房市急凍，仍有千坪基地新案推出。記者實際走訪，多起建案正在大興土木，有的整地搭建銷售中心，有的竣工拔地而起20幾層樓高，不少連棟老舊透天的牆面掛上危老重建布幔，這處被歲月遺忘的老城區似乎正在蛻變重生。
大同區新建案量增，多件重建案正在大興土木。(攝/彭世杰)
身為早期發展區之一的大同區，現存超過50年老屋，占比居全市之冠，每五間就有一間是高齡屋。大家普遍印象區域街貌老舊，加上過往少有新案釋出，房價表現自然不若近年北市精華區。不過，近幾年一改常態，推案量一舉刷新紀錄，單一年度爆出3百億元大量，是往年1.5倍，相較於同是老城區的萬華僅有1百億元水準，更成為市場關注焦點。
崛起》 建商湧進 多宗重建案收割
根據《住展》雜誌統計，大同區近年新案陸續出籠，平均開價攀上3位數，最具代表性指標個案「大承」，去年成交單價最高到130萬元。估算大同區近3年新案漲幅21%，與鄰近行政區相比，僅略遜於中正區，遠勝中山、萬華及士林。
尤其，在這推案量的背後，高達九成以上比重是都更危老案，顯見建商湧進插旗整合。除了目前市場所見的新建案，根據《財訊》調查，大同區都更案將出現2千坪的大基地，由忠泰建設整合「玉泉段都更案」，全案總樓地板面積達2萬5千多坪，是當地目前民間整合的最大案，未來更新後將出現39層高摩天建築。據業內人士表示，該案已經審議通過，今年下半年有望進入實質執行階段。
大華建設同樣在此區深耕多年。旗下子公司華建開發整合「太原路都更案」現階段已進入權利變換計畫審查。該案基地位置相當精華，鄰近皇翔台汽北站案，整合了太原路以東、華陰街以南完整街廓，基地規模多達944坪，估計投入51億元開發興建。此外，危老案也有多宗大面積整合，像是富裔實業「國王雙子星」、新總陽「當代1號院」、友座整合迪化段一案。
未來除了將接連出現大面積街廓整合的都更案，實際盤點大同區進入都更程序的案子，實施者還不乏忠泰、三豐、三圓、璞真、九揚等知名建商。
誘因》商業區比率高 吸引開發商
大同區之所以能吸引建商開發，背後有很大關鍵因素是土地價值。冠霖不動產顧問公司總經理林育全表示：「打開都市計畫圖，大同區滿滿標示紅色街廓（意指商業用地），這就是它的土地價值。」根據台北市政府統計資料，在都市計畫土地使用分區，大同區商業區占比達19.33%，位居各行政區第一。以土地使用分區商三來說，容積率560%，容積可到住宅區2、3倍，大同區多數房屋原容積小於法定容積，其實就有補蓋到更多的條件。
近年投入都更危老開發的國礎機構富裔實業董事長祝文定指出，大同區過去錯過大建設的年代，反而保留相當大面積的透天獨立產權，「我們看大同區，等於把它當成土地來看。」現今，富裔除了推案「國王雙子星」，也正著手整合迪化街、承德路一帶的舊房。
老城區透天厝開發價值高，在現今資金緊縮之際，吸引建商投入整合。(攝/彭世杰)
然而，大同區有別其他行政區，地主世居數代少有買賣，整合重建有其獨有的困難度。「這裡的普遍地主認為店面值錢，住宅不值錢，收店面租金就好，有沒有更新都沒有差！」林育全談起過去整合的經驗。他曾接觸一位經營雨傘店的地主，想想一支雨傘賣沒多少錢，「但地主回應，我們家三代都是經營這生意，兒子快四十歲，從來沒外出上班，靠的就是這個生活。」這區的地主把店面當傳承。
重建》 地主坐擁店面 考驗整合力
此外，林育全也點出，整合商業區法規上有其規範，「容積率是臨路寬度的一半，基地範圍以15倍面寬為周長所圍成最大面積」，因為臨路寬條件不同，影響容積率算法，而超出劃定基地範圍以容積率300%計算，因此房屋立地條件不同出現價值差，常上演分配擺不平、價格認知落差等爭議，有些案子等了20年還無法重建。
成立26年的常殷建設是在地知名建商，董事長陳暉鵬家族原是大稻埕經營布行起家。他回憶，小時候的延平北路人流如織，熱鬧不輸現在的東區，「以前迪化街每一家布行，都設置藏放大筆現金的金庫」，甚至聽他父親說過，「有個阿伯每天騎腳踏車，就是每天在收房租，每天！」幾代經商下來因此富甲一方。
「基本上這裡的人很有錢，但民風保守，不太願意相信外地來的人，以前這裡談重建就只有我和三豐建設。」陳暉鵬談整合不假他人，一律親自拜訪，當地的人都知道「他是哪家布行的兒子」，儘管與地主彼此熟識，但「還是不好談，真的很累！」常殷建設近年在延平北路上整合重建六棟大樓。
不過，陳暉鵬觀察，這幾年，連外地建商都進來了；主因是大同區房價偏低，未來性看好，對建商是有利可圖，而地主方面心態也有轉變，「現在是看著別人蓋新房子，我住舊房子，相互比較心態一出來就比較願意談重建。」
建設》西區六百億投資 帶動重建
另一個重要原因，台北市府為翻轉大同舊市區發展，相繼推動公共建設；其中，「西區門戶計畫」最受矚目是延滯多年的台北雙子星，終於完成招商，在去年動工，由藍天和宏匯斥資606億元投資興建，預計2027年完工。周邊串聯預計的3百億元開發，則由冠德建設、藍天電腦、華泰投資3家合資成立的大埕公司標得「E1E2公辦都更案」，以及即將招商的台北郵局證券金融大樓。
深耕城西區多年的甲桂林總經理陳衍豪表示，台北雙子星計畫等多項重大建設落實，台北西半邊榮景可期，沿承德路往北可串聯北士科，往南則有底蘊深厚的中正區及西門町，往西過淡水河到新北，還有三重、蘆洲、新莊等，重大建設亦不斷，如新北第二行政中心等，「城西其實腹地很大，是個有過去、有現在、有未來的區域。」
台北車站特區是6鐵共構的交通樞紐，每日進出人口流量約60萬人次，雖是過路客，但在商辦落成後會匯聚人流，企業也因交通便捷性利於招募人才。第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，以往台北車站特區辦公大樓老舊，少有Ａ級辦公大樓，預估在地市場缺口大，對新商辦接受度高。她認為，目前這區商辦租金行情普遍每坪1千6百至2千元，指標性新光人壽大樓則介於每坪2千8百至3千元之間，預期未來租金行情逐步上揚。
現今大同新建案老屋重建指標案眾多，且開價奔上3位數，《住展》雜誌企研室經理成采錡認為，這更提高開發商整合意願，未來大同新建案市場會持續以都更、危老重建案為供給主力，且價格很難鬆動。對建商而言，可售戶數占少數，在近年整合及營建成本墊高，為確保獲利之下，將提升建案價值維持價格水準。
行情》 看好補漲空間 新案三位數
陳衍豪觀察，大同新案銷售客群近年有明顯變化。從5年前「常殷峰澤」推案前，在地客高達9成，到「大承」外來客提升至5成5，近期銷售「宏國大道城Ｂ棟」再拉高至5成8，感受到有愈來愈多人願意進駐西區。
推案「首岳」的創意家行銷協理沈慧萍表示，以目前銷售客群觀察，泰半看好西區補漲行情，相較於大安、信義區每坪動輒2百萬元起跳，這一區新案成交價平均每坪90至1百萬元出頭；主要客群有不少家族性置產、為子女購屋以及老屋換新屋族群，對象多來自中山區、自營商以及自國外回台。
每年由財訊舉辦的都更危老博覽會人潮熱絡，顯見民眾對老屋重建的意願度大增。（右三為內政部政次花敬群。攝/潘重安）
在地8年的永慶房屋重慶北路直營店店長陳彥傑表示，目前區域行情從西邊環河道路到東邊中山站，房價有所落差，以屋齡十年來說，靠近環河北路每坪約75至80萬元、重慶北路一帶每坪約85至90萬元，赤峰街往中山站一帶每坪約90至1百萬元。而未來西區門戶計畫逐步落實後，則將進一步帶動大同、中正、萬華等區串聯成區域發展。
政府連出五重拳遏止炒房，今年開春房市明顯降溫，但在台北市大同區，不畏房市急凍，仍有千坪基地新案推出。記者實際走訪，多起建案正在大興土木，有的整地搭建銷售中心，有的竣工拔地而起20幾層樓高，不少連棟老舊透天的牆面掛上危老重建布幔，這處被歲月遺忘的老城區似乎正在蛻變重生。
大同區新建案量增，多件重建案正在大興土木。(攝/彭世杰)崛起》 建商湧進 多宗重建案收割
根據《住展》雜誌統計，大同區近年新案陸續出籠，平均開價攀上3位數，最具代表性指標個案「大承」，去年成交單價最高到130萬元。估算大同區近3年新案漲幅21%，與鄰近行政區相比，僅略遜於中正區，遠勝中山、萬華及士林。
尤其，在這推案量的背後，高達九成以上比重是都更危老案，顯見建商湧進插旗整合。除了目前市場所見的新建案，根據《財訊》調查，大同區都更案將出現2千坪的大基地，由忠泰建設整合「玉泉段都更案」，全案總樓地板面積達2萬5千多坪，是當地目前民間整合的最大案，未來更新後將出現39層高摩天建築。據業內人士表示，該案已經審議通過，今年下半年有望進入實質執行階段。
未來除了將接連出現大面積街廓整合的都更案，實際盤點大同區進入都更程序的案子，實施者還不乏忠泰、三豐、三圓、璞真、九揚等知名建商。
誘因》商業區比率高 吸引開發商
大同區之所以能吸引建商開發，背後有很大關鍵因素是土地價值。冠霖不動產顧問公司總經理林育全表示：「打開都市計畫圖，大同區滿滿標示紅色街廓（意指商業用地），這就是它的土地價值。」根據台北市政府統計資料，在都市計畫土地使用分區，大同區商業區占比達19.33%，位居各行政區第一。以土地使用分區商三來說，容積率560%，容積可到住宅區2、3倍，大同區多數房屋原容積小於法定容積，其實就有補蓋到更多的條件。
近年投入都更危老開發的國礎機構富裔實業董事長祝文定指出，大同區過去錯過大建設的年代，反而保留相當大面積的透天獨立產權，「我們看大同區，等於把它當成土地來看。」現今，富裔除了推案「國王雙子星」，也正著手整合迪化街、承德路一帶的舊房。
老城區透天厝開發價值高，在現今資金緊縮之際，吸引建商投入整合。(攝/彭世杰)重建》 地主坐擁店面 考驗整合力
此外，林育全也點出，整合商業區法規上有其規範，「容積率是臨路寬度的一半，基地範圍以15倍面寬為周長所圍成最大面積」，因為臨路寬條件不同，影響容積率算法，而超出劃定基地範圍以容積率300%計算，因此房屋立地條件不同出現價值差，常上演分配擺不平、價格認知落差等爭議，有些案子等了20年還無法重建。
成立26年的常殷建設是在地知名建商，董事長陳暉鵬家族原是大稻埕經營布行起家。他回憶，小時候的延平北路人流如織，熱鬧不輸現在的東區，「以前迪化街每一家布行，都設置藏放大筆現金的金庫」，甚至聽他父親說過，「有個阿伯每天騎腳踏車，就是每天在收房租，每天！」幾代經商下來因此富甲一方。
「基本上這裡的人很有錢，但民風保守，不太願意相信外地來的人，以前這裡談重建就只有我和三豐建設。」陳暉鵬談整合不假他人，一律親自拜訪，當地的人都知道「他是哪家布行的兒子」，儘管與地主彼此熟識，但「還是不好談，真的很累！」常殷建設近年在延平北路上整合重建六棟大樓。
不過，陳暉鵬觀察，這幾年，連外地建商都進來了；主因是大同區房價偏低，未來性看好，對建商是有利可圖，而地主方面心態也有轉變，「現在是看著別人蓋新房子，我住舊房子，相互比較心態一出來就比較願意談重建。」
另一個重要原因，台北市府為翻轉大同舊市區發展，相繼推動公共建設；其中，「西區門戶計畫」最受矚目是延滯多年的台北雙子星，終於完成招商，在去年動工，由藍天和宏匯斥資606億元投資興建，預計2027年完工。周邊串聯預計的3百億元開發，則由冠德建設、藍天電腦、華泰投資3家合資成立的大埕公司標得「E1E2公辦都更案」，以及即將招商的台北郵局證券金融大樓。
深耕城西區多年的甲桂林總經理陳衍豪表示，台北雙子星計畫等多項重大建設落實，台北西半邊榮景可期，沿承德路往北可串聯北士科，往南則有底蘊深厚的中正區及西門町，往西過淡水河到新北，還有三重、蘆洲、新莊等，重大建設亦不斷，如新北第二行政中心等，「城西其實腹地很大，是個有過去、有現在、有未來的區域。」
台北車站特區是6鐵共構的交通樞紐，每日進出人口流量約60萬人次，雖是過路客，但在商辦落成後會匯聚人流，企業也因交通便捷性利於招募人才。第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，以往台北車站特區辦公大樓老舊，少有Ａ級辦公大樓，預估在地市場缺口大，對新商辦接受度高。她認為，目前這區商辦租金行情普遍每坪1千6百至2千元，指標性新光人壽大樓則介於每坪2千8百至3千元之間，預期未來租金行情逐步上揚。
現今大同新建案老屋重建指標案眾多，且開價奔上3位數，《住展》雜誌企研室經理成采錡認為，這更提高開發商整合意願，未來大同新建案市場會持續以都更、危老重建案為供給主力，且價格很難鬆動。對建商而言，可售戶數占少數，在近年整合及營建成本墊高，為確保獲利之下，將提升建案價值維持價格水準。
陳衍豪觀察，大同新案銷售客群近年有明顯變化。從5年前「常殷峰澤」推案前，在地客高達9成，到「大承」外來客提升至5成5，近期銷售「宏國大道城Ｂ棟」再拉高至5成8，感受到有愈來愈多人願意進駐西區。
推案「首岳」的創意家行銷協理沈慧萍表示，以目前銷售客群觀察，泰半看好西區補漲行情，相較於大安、信義區每坪動輒2百萬元起跳，這一區新案成交價平均每坪90至1百萬元出頭；主要客群有不少家族性置產、為子女購屋以及老屋換新屋族群，對象多來自中山區、自營商以及自國外回台。
每年由財訊舉辦的都更危老博覽會人潮熱絡，顯見民眾對老屋重建的意願度大增。（右三為內政部政次花敬群。攝/潘重安）
