大同區老屋重建熱絡  富裔實業投入整合推案衝高價

政策法規

發布日期2023/04/11

作者陳雅玲

富裔實業董事長祝文定視開發都更危老案為公司重要業務之一。(資料照) 富裔實業董事長祝文定視開發都更危老案為公司重要業務之一。(資料照)
全台老屋數量多,就連首善之都台北市也成了名符其實的超高齡城市!儘管都更危老重建蔚為風氣,但每年更新才幾千戶,僅占比例千分之幾,猶如九牛一毛。過去專注於興建藝術住宅的國礎機構富裔實業,看準都更危老市場,近年業務重心轉向開發整合,除了之前未開案就完銷的松平都更案,找來三菱地所合資成立「富裔菱」來興建,近期整合危老案「國王雙子星」也引起話題,開案創大同區新高價,同時手上還有多案正在整合中。

城市面對「雙老」  不得不解決的問題
談起台北市面臨的「雙老」困境,國礎機構富裔實業董事長祝文定語重心長表示,台北市面臨屋老、人也老的困境,坐擁在精華地段,但住的生活環境卻形成極大落差,與其他先進國家相比,其實台北市還有變得更好的空間。同時,他也看到,房屋為私有產權制,經過數代下來,從單一產權變成產權複雜,演變有的有房沒土地、有的有地沒房子,最後常常因為遺產分配導致親人變成仇人,誰都不願樂見,但是普遍必須要面對的問題,而透過都更危老重建就是一種解決方式。

祝文定剖析,現在談重建不比過去,整體社會環境和氛圍相當有利於推動都更危老開發,無論法規、制度等各方面條件愈趨成熟;現在也有不少地主,意識到邁入高齡房屋產權不得不處理的問題。對富裔實業而言,「都更危老是可以持續去努力的一件事情,這不只是事業,更是志業,也兼具回饋社會的意義。」

不過作為上市櫃公司,營運需兼具營收獲利才能向股東交待。從土地開發價值來看,祝文定看準大同區重建的機會最大,大同有過去商業繁華的文化底蘊,風土人文風情有迷人的一面,他更形容,相較於素地,大同區更像是「麵包裡的奶油」,「我們把它當土地來看,並不是當作房子來看!」                         


建設題材利多加持  大同區重建有望加快  
事實上,大同區商業用地占比是全市最高。根據市府統計,在都市計畫土地使用分區,大同區商業區占比達一九.三三%。以土地使用分區商三來說,容積率五六○%,容積可到住宅區二、三倍,大同區多數房屋原容積小於法定容積,其實就有補蓋到更多的條件。

祝文定同時看好西區有再發展的條件。由於過去就是繁華商業核心,在東區飽和之際,政府轉向建設西區,未來台北車站特定區將有近十幾萬樓地板開發,預期帶來一定規模人口與商機,「若論繁華程度,相信在未來不會輸給信義計畫區!」

4、5年前,富裔實業將都更危老列為公司重要業務,連續4年參與財訊所舉辦都更危老博覽會,直接站在第一線與民眾接觸,能更進一步認識富裔實業經營和想法,同時也深耕大同區開發整合。其中,緊鄰台北車站特定區精華地段國王雙子星,近期推案。據負責代銷甲桂林總經理陳衍豪透露,該案由於地理位置佳,開價行情再創區域新高,實際成交價也有機會突破之前「大承」所設下的天花板高價。

而能成功整合該案關鍵,其間也克服不少困難。祝文定回憶,這案子整合近4年,原本只有整合到200多坪面積,直至成功說服並取得一位關鍵人物信任,才讓基地面積大舉擴大到500多坪。「大同區地主很多是歷代經商、達官顯要的後代,談有錢,他們可能比你更有錢,並不在乎要不要重建,」特別是,建商談重建是要拆掉他們的房子,對地主來說,無非是破壞他原本寧靜生活,一般心裡抗拒性相當大。


以實作展現實力  地主放心託付土地
然而如何說服取得地主信任?富裔實業以過去實作展現實力,把開發案當作「作品」、而非「商品」,像是經典代表作「富裔山」、「富裔河」,每一建案都獨立紀錄成冊,從設計、工法、燈光、大師手稿,甚至蓋房子過程詳實紀錄下來。透過刊物,其實都不用說明,地主就能很快認識富裔實業,畢竟房子住了這麼多代,要交給別人拆屋,對方的底細來龍去脈總要摸清楚。

祝文定站在地主立場思考,反問自己「地主把土地交給我,會不會讓人家失望?」因此從初期談重建重視地主需求,比方辦理說明會、與地主溝通規畫、分配逐一解說,最後拆屋之前找來地主交流拍照,保存記憶留念,而建案設計更採國際競圖,由西班牙設計大師On-A規畫設計,更新之後,與雙子星庇鄰相望,才能不失丰采。

另一方面,面對現今營建成本高漲,富裔實業旗下富永營造,近年參與政府公共工程投標,取得桃園中區青少年活動中心、楊梅體育館與桃園環保局等案。祝文定認為,參與公共工程是鍛鍊營造能力很好的機會,在投入都更危老更能控制營造成本,特別是合建案,地主出地、建商出資金蓋房,講求是效率要高、工法精準,在具成本優勢下,才能維持穩定獲利水準。

目前富裔實業鎖定台北市深耕都更危老市場,除了相繼推出「松平都更案」、危老案「國王雙子星」,明年陸續還有內湖海砂屋一案、天母都更案,前者基地面積1千多坪,預計明年拿到建照,後者基地面積為800多坪,在大同區則有3案已整合到一定程度。秉持學建築的理念,祝文定將蓋房子視為一件藝術品,他認為台北市的市容老舊,更是需要都更危老重建,而建商有使命從利他精神回饋我們居住的城市,致力於精進台灣建築美化城市市容。