台版連鎖式都更先建後拆！信義兒福案樹立新典範 落實公辦都更各種可能性
國家住都中心綜合業務部副主任林啟賢闡述信義兒福案未來規畫可能性。(攝/澎世杰)
都市更新，是每一座發展成熟的城市所必經歷程。但，都市更新只是拆除建物，原地再興建一棟建築物嗎？這個答案，對身為國家級都更專責機構「國家住宅及都市更新中心」(簡稱國家住都中心)而言，不單單僅此而已，更重要的是，在更新之際如何同時創造一塊土地公益價值，並結合產業活絡地區經濟，運用空間規畫結合未來生活需求，不只讓都市再生，也讓區域環境更舒適便利。
今年5月，成立迄今逾半世紀的中華職訓中心啟動拆除工程，這一塊基地為「信義兒福公辦都更案」其中一案。逾2600坪基地，未來將建構成為國內首例以公辦都更興辦的「全齡友善生態社區」，不僅在硬體設施規畫日照社福設施與全齡出租住宅，同時將結合醫療體系與住宿式長照機構，提供附服務公寓(Service Apt)，就銀髮族不同階段生活所需，導入連續性照顧支援系統、設置展覽及課程休閒空間，以因應高齡化社會來臨社會大眾所需。
跨街廓整合6塊基地
解鎖停滯10年都更案
負責統籌執行的國家住都中心綜合業務部副主任林啟賢表示，不同於一般都更案，由政府主導的都市更新要面對課題更為多元。從前期整合、財務規畫到最後階段引進資金投入，無不需要做好通盤考量。他認為，更新不只是環境改善，更要思索如何將 重建後建築視為一個載體，結合產業發展一套新的商業模式，甚至導入新建築工法，與國際接軌致力於實踐淨零碳排的目標。
為了落實這份理念，國家住都中心在面對每件都更案，靠的就是靈活操作手法，以及創新思維與做法，成立這5年來已經完成11個都更案招商，目前手上握有36案在執行中，繳出亮麗成績，其中又以信義兒福都更案為代表，更塑立大型公辦都更案的典範。
信義兒福都更案由6塊散落在鄰近街廓的基地組成，分為A、B基地，過去因公私地產權夾雜、基地產權零碎分散不易整合，長達近10年都更難有進展。當中最大困境是地上建物多數為中華基金會作為兒福中心和職訓中心使用，但持有土地持分卻不到1%。為了解決產權分配及延續服務社會的公益精神，國家住都中心效法日本連鎖式都更的做法，先選定一塊種子基地，透過價值的交換協商將地上建物所有權的價值集中交換到B1-1基地，並採取先建後拆方式，讓參與更新的中華基金會在興建期間仍能維持兒福中心的運作，甚至無須等到種地完工，兒福中心完成搬遷進駐，下一輪更新基地就可再次騰空再生。
林啟賢說，中心是以站在對方角度，思索什麼樣產品或是什麼條件是對方願意接受的，並根據每個基地的條件量身進行規畫，才能真正啟動都更跨出第一步。像信義兒福所在的大五分埔地區，屬於早期發展的舊市區，建物不只老舊，人口組成逾65歲長者高達2成以上，在說服長者參與都更同樣是碰到難題。
為了解決困境，作為種子基地B1-1可以提供出租住宅，讓長者可 以就近移居，原居住房子可以參與都更，也能結合包租代管，迎刃而解長者不同意都更的難題。 更重要的是，當地有了都更案在進行，搭配大量出租住宅釋出作為中繼宅，將可掀起都更連鎖效應，帶動周邊區域起而效尤。
創新招商模式
納入營運風險提高投標誘因
至於產權整合完成，不再是藉由出售資產的方式來獲利了結，反而著重都更案未來長期的規畫及營運。林啟賢表示，中心核心價值是以達到公益性最大化為使命，但這必須集眾人力量來完成，如何讓大家願意一同加入，背後考驗就是提出可行性的方案。
或許在整合過程中，有人質問為什麼要用個人的利益，來成就國家的公益價值？林啟賢認為，這並不衝突。舉例信義兒福A1基地的做法，便是在前期做好財務規畫、納入營運風險的考量。在權利變換過程中讓公 私產權能分別獨立，用完整區分的土地建物抵付出資者的投資興建費用，在未來管理營運的過程中，出資者已經沒有還本壓力，自然能專心投入經營，因而也提高出資人投標意願。這也是「全齡友善生態社區」的理想能夠被落實很重要的關鍵。
建構實驗場域
整合不同產業擴大都更價值
綜觀都市更新的演進過程，從早期都市更新（Urban Renewal）、都市再發展（Urban Redevelopment）到都市再生（Urban Regeneration），而如今日本更時興推動城市復興(Urban Renaissance)。藉由都市更新不僅提升社會、藝文、環境各層面，同時也挹注新產業再創商機，促進區域城市再發展。
對國家住都中心來說，每件都更案也是嘗試各種創新概念的實驗場域。林啟賢簡單譬喻，將更新後建築視為一個載體，把可能想像到需求或應用導入，如果順利成形，就能發展成一套商業模式，這無疑是一種城市復興，更是擴大都更價值。
他舉例，現下時興儲能，更新後建物的頂樓能出租引進太陽能業者，甚至地下室也能建置充電樁開放使用，而公辦都更案對業者而言具有信賴、穩定性，能看得到市場的未來性，因此推行發展成為獲利的商業模式並非不可能。
其實國家住都中心的角色，不光是扮演政府帶頭推動都市更新的領頭羊，同時兼負民間智庫的角色，林啟賢套用一句代理董事長花敬群所說的話「都更案的可能性，不怕你亂想，只怕你不敢想！」「更不要怕弄髒你的手」，也因為經過實際執行與不斷試驗，發現問題點，進而找到問題的解方，這也讓一件件猶如燙手山芋的公辦都更案能夠順利完成招商，創造多元可複製的都更模式，這也是國家住都中心成立的初衷，將都更模式複製到老舊街區，如散播種子般開花結果，引動更大範圍的都市再生運動。
