王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥｜房屋選配的原則規範 宜明定章程中避免爭議
房屋選配原則規範，有多種情境發生，最好明訂在章程中。(圖/王進祥提供)
都市更新過程所稱的「選配原則」，係指都更過程進行至更新規劃完成後，選屋前之基本選屋規範。亦即，更新前之「不同樓層、不同區位、不同臨路、不同用途性質」之不同住戶，是否對更新後房屋有其特殊之要求或需求之「優越」條件。
實務上，除「協議合建」由建商另行與地主協議分配方式外；實施「自力都更」時，更新會之章程應載明需經會員大會決議之事項，如：某些特殊選屋之要件、可否超過多少坪數之(超額)選配比率等。
易言之，更新後房屋之選配，係以選配更新後(各戶)的權利價值為模式，前面已說明何謂「應分配之權利價值」及「可分配之權利價值」與「實際選配之權利價值」等等。是以，出資戶及未出資戶，尚得各依其可分配之權利價值進行選配。
惟，「選配原則」係以「自由選配」為主，但應避免引起糾紛爭執，實務上，可將選配原則制定規範，作為進行選配之遵循方式，且最好經更新會會員大會通過並明訂於章程中。茲列出一般「選配原則」如下：
(一)超額選配：係指「實際分配」權利價值，超過「應分配」權利價值之數額(一般多為5～15%之間)。但超額部分之價額，最多不宜超過「共同負擔」中之應支付金額(出資部分)之折價抵付(更新後房地價值)部分。亦即，「超額選配」仍不得侵害原土地所有權人及權利變換關係人之權利。
(二)優先選配：何人、何區位、何特性之地主戶，可優先於他人之選配。此即為某人選屋與他人重複時，非優先者宜儘早避開並另行選屋之概念。其目的均在杜絕不必要爭議，並明定選屋優先與否之遊戲規則。
(三)合併選配：同一所有權人是否可與他人(戶)合併選配或是同一人更新前二戶之可否合併成一戶選配，包括：未達最小分配面積單元(主建物室內面積不得低於46平方公尺)之權利價值者之「合併選配」；甚或依照更新前的類型分別選配，與可否二人共有一併選配某特定樓層之房屋等等。
(四)重複選配：選配期間(一個月內)，針對同一更新後房屋有二戶擬(相同)選配者，其相互間之協調與抽籤方式。
(五)前述優先選配中之原樓層、原位置、原方位之定義為何？
(六)頂樓增建樓層之有無優先選配原則？
(七)車位選配原則：實務上可區分為更新前的一戶一車位，或是更新後的一戶一車位。另外，每戶之大小車位有無或應否限制等等。
(八)自力更新在實務上，多數地主不但會有「超額選配」情事，更可能因參與都更與新建過程所生之信心與信任，常會發生擬「新購或加購」之優惠價格方式之擬訂(如：依公開銷售價格打九折可得選屋購入)。
(九)「選配原則」，宜以「自由選配」為主，發生重複選配時，應先行「協調」與不得已時之「抽籤選配」為原則。
(十)自主更新之「更新會」仍非不得符合會員之需求訂定前述原則。但，不得規範下列事項：
1.限制所有權人僅能選配特定樓層之房屋單元或停車位。
2.但保障更新前持有「店舖」之所有權人選配店舖者為例外。
3.經審議會認為有限縮選配之事項(參照新北市都市更新審議原則第21點)。
實務上，除「協議合建」由建商另行與地主協議分配方式外；實施「自力都更」時，更新會之章程應載明需經會員大會決議之事項，如：某些特殊選屋之要件、可否超過多少坪數之(超額)選配比率等。
易言之，更新後房屋之選配，係以選配更新後(各戶)的權利價值為模式，前面已說明何謂「應分配之權利價值」及「可分配之權利價值」與「實際選配之權利價值」等等。是以，出資戶及未出資戶，尚得各依其可分配之權利價值進行選配。
惟，「選配原則」係以「自由選配」為主，但應避免引起糾紛爭執，實務上，可將選配原則制定規範，作為進行選配之遵循方式，且最好經更新會會員大會通過並明訂於章程中。茲列出一般「選配原則」如下：
(一)超額選配：係指「實際分配」權利價值，超過「應分配」權利價值之數額(一般多為5～15%之間)。但超額部分之價額，最多不宜超過「共同負擔」中之應支付金額(出資部分)之折價抵付(更新後房地價值)部分。亦即，「超額選配」仍不得侵害原土地所有權人及權利變換關係人之權利。
(二)優先選配：何人、何區位、何特性之地主戶，可優先於他人之選配。此即為某人選屋與他人重複時，非優先者宜儘早避開並另行選屋之概念。其目的均在杜絕不必要爭議，並明定選屋優先與否之遊戲規則。
(三)合併選配：同一所有權人是否可與他人(戶)合併選配或是同一人更新前二戶之可否合併成一戶選配，包括：未達最小分配面積單元(主建物室內面積不得低於46平方公尺)之權利價值者之「合併選配」；甚或依照更新前的類型分別選配，與可否二人共有一併選配某特定樓層之房屋等等。
(四)重複選配：選配期間(一個月內)，針對同一更新後房屋有二戶擬(相同)選配者，其相互間之協調與抽籤方式。
(五)前述優先選配中之原樓層、原位置、原方位之定義為何？
(六)頂樓增建樓層之有無優先選配原則？
(七)車位選配原則：實務上可區分為更新前的一戶一車位，或是更新後的一戶一車位。另外，每戶之大小車位有無或應否限制等等。
(八)自力更新在實務上，多數地主不但會有「超額選配」情事，更可能因參與都更與新建過程所生之信心與信任，常會發生擬「新購或加購」之優惠價格方式之擬訂(如：依公開銷售價格打九折可得選屋購入)。
(九)「選配原則」，宜以「自由選配」為主，發生重複選配時，應先行「協調」與不得已時之「抽籤選配」為原則。
(十)自主更新之「更新會」仍非不得符合會員之需求訂定前述原則。但，不得規範下列事項：
1.限制所有權人僅能選配特定樓層之房屋單元或停車位。
2.但保障更新前持有「店舖」之所有權人選配店舖者為例外。
3.經審議會認為有限縮選配之事項(參照新北市都市更新審議原則第21點)。
