王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱一張圖看懂 更新後原地主如何分配建物
更新後地主「如何分配房屋」是多數地主參與都更所關心的問題。(資料照)
更新後地主「如何分配房屋」，係實施都更地主戶所最關心之利害與利益之核心所在。實務上，除「協議合建」或「合作協議」之方式外，其於「權利變換」實施分配時(包括：「協議合作權利變換」與「自力都更」)，地主除區分為「同意戶與不同意戶」二種基本情事外，因是否出資之可能性，尚可區分為：同意戶之出資戶、同意戶之不出資戶，或不同意戶之不出資戶三種。
(二)實務上，都更案例中仍有部分不同意戶(不出資戶)或未能出資戶時，如圖示：Ａ之更新前權值+Ｂ之共同負擔＋Ｃ之都更效益＝Ｄ之更新後權利價值，即屬最重要之邏輯概念。
(三)法理上，不同意戶若不出資，且未申辦貸款(包括：土融、建融)，也未能辦理信託登記者，當不會負擔Ｂ(共同負擔)之成本與費用之支出及負擔風險，同理亦無從享受共同負擔中所提列(經市政府核定)之「風險管理費」(即建商“利潤”，約有共同負擔成本之10～16%不等)。
(四)是以：
1.同意戶(出資戶)之利益即為：(Ａ+Ｃ)+Ｂ。
2.不同意戶或不出資戶之利益，僅為：Ａ+Ｃ。
(五)權值分配如圖中A17區分 1.應分配權值、2.可分配權值及3.實際分配權值，以利瞭解其分配之利益與利害之差別。茲再補述其應注意事項如下：
1.更新會大會得決議，地主之分配原則為「應分配權利價值」(即A+C)。
2.亦得(A+C)×1.05(或×1.1或1.5)，即超額選配至5%～15%之間(一般多為±10%)；但更新會之超額選配，可減少為5%，以利不同意戶之「代為出資者」，較為有利。
3.另外，更新會之「超額選配」亦可為(A+C)(包括車位價值)+B(共同負擔金額)，作為可分配之權利價值。
4.選配期間為30天，原則採「自由選配」。
5.但得在選配原則中、載入「優先選配」之方式。
6.重複選配時，應尊重「優先選配」，再為協議，協商不成則採「抽籤選配」。
7.實務上，不同意戶(即未出資戶)，不得超額選配，且宜另外出具按「權利變換計畫」所核定差額價金作「退補」之切結書或同意書。
8.未出資之地主，不得享受共同負擔所結餘之現金，且在風險管理費額度內也不必負擔義務。
9.更新會之財務，應由監事及會計師，共同向更新會大會作財務報告。
10.更新完成後之「更新會」仍有「餘屋未能售出」者，再依「出資比率」分配共有持分或優先買回。
