王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
選擇協議合建 地主最該知道的10個問題
上一篇文章已經分析過「協議合建」，可能必須在「高房價與高容積」的地區較有可能在實施都更，同時有機會「一坪換回一坪」；易言之，地主才有可能爭取到較可接受之「合建比」，此時「建商」也才有可能會與地主議約(合建契約)。
茲分述「協議合建權利分配」與「權利變換權利分配」之不同方式如下：
協議合建的4種方式
(一)合建分屋：建商和地主協議合建比率後，地主「以地易屋」和建商「以屋易地」的交換方式分配找補土地持分之移轉與過戶。
(二)合建分售：地主出地，建商出資興建房屋，再由地主與建商雙方，依「合建比」由「地主賣地、建商賣屋」之共同與新買方分別訂立買賣契約。
(三)合建分成：地主和建商合作當股東或共同持有財產，再依照「比率與利潤」分享土地及建物。(此部分坊間較少存在)
(四)權利變換：即「建商與地主」相互間在合建契約中載明，以政府規範之「權利變換機制」，作為分配「合建比率」之基礎，且會保障地主合建比率為？%以上之法律行為。
權利變換具法定規範的效力
「權利變換」，係《都市更新條例》所規範之「法定」都更權利分配機制。亦即，地主可透過公開遴選或抽籤選定之三位估價師，就每一地主之更新前原不動產估值(土地權值)做基礎，再由估價師估出更新後之總價值，次依各地主相互間之土地權值比率，與建商所「出資之金額(即共同負擔)比率作「對比」之分配。
前述「共同負擔」即指建商擔任實施者，依其規劃設計所擬投入之「全部建造成本」與相關「費用」，加上「人事行政管理費」、「工程管理費」、「代銷費用」、「風險管理費」(即建商或出資者之法定可接受利潤)之總額，其與「更新後新建物總價值之比」，即為「共同負擔比」，此為現行法定分配更新後房屋之方式。
現行「地主協議合建」已知的問題點
(一)合建比≠權利變換之可分回比，地主或多或少仍會存有擔心都更之不利益與不信任建商之疑慮。
(二)建商未來在常態上，似乎應在合建契約中，保障地主「分回比」高於「權利變換比」之合意。
(三)合建之土地增值稅負擔≠權利變換之土地增值稅負擔，實施者應以有利於地主之「權利變換」規劃為優先議約條件。
(四)涉及「真合建、假權變」時，地主過戶於建商(實施者)免稅(土地增值稅)部分，可能會被補稅(從免稅改為減徵40%)；另外，地主分回之更新後房屋，爾後出售時，增值稅會由可減徵40%，改為不能減徵40%。
(五)亦即，地主與建商用「合建契約」時，可能涉及會被補徵土地增值稅之疑慮，應釐清「權利變換保障分配協議書」「不等於」合建契約或合建協議書。
(六)地主依權利變換機制所計算之「應分配權利價值」，在「常態」之「更新事業計畫」財務計畫內容，不應該大多「低」於合建比之可分配價值？此部分，仍值估價師在公平性、合理性及技術上於以商榷？
(七)地主實際分配之價值，超過「應分配之權值」屬「超額分配」，依前述契約或協議約定，需否繳納「差額價金」給建商？
(八)若前述「差額價金」涉及地主依約不需繳納於實施者(建商)時，已然另外涉及「建商之視同贈與」，但因建商為法人「不需負擔贈與稅」，反需由地主就「超額部分」負擔「所得稅」(所得稅法第4條第17款但書規定)，且稅率可能為5%～40%不等。
(九)建商與地主相互間之權利變換，涉及「以地易屋」與「以屋易地」，其差額部分尚有「營業稅」負擔，倘若合建契約未明載(內含營業稅或外加營業稅)負擔方式，其「以地易屋」之「營業稅」部分，可能會由地主負擔！
(十)「超額選配」屬更新後建物之「新取得」(適用新制)，涉及爾後出售之房地合一稅，尚與「應分配權利價值」，視為「原取得」(適用舊制)有所不同。
茲分述「協議合建權利分配」與「權利變換權利分配」之不同方式如下：
協議合建的4種方式
(一)合建分屋：建商和地主協議合建比率後，地主「以地易屋」和建商「以屋易地」的交換方式分配找補土地持分之移轉與過戶。
(二)合建分售：地主出地，建商出資興建房屋，再由地主與建商雙方，依「合建比」由「地主賣地、建商賣屋」之共同與新買方分別訂立買賣契約。
(三)合建分成：地主和建商合作當股東或共同持有財產，再依照「比率與利潤」分享土地及建物。(此部分坊間較少存在)
(四)權利變換：即「建商與地主」相互間在合建契約中載明，以政府規範之「權利變換機制」，作為分配「合建比率」之基礎，且會保障地主合建比率為？%以上之法律行為。
權利變換具法定規範的效力
「權利變換」，係《都市更新條例》所規範之「法定」都更權利分配機制。亦即，地主可透過公開遴選或抽籤選定之三位估價師，就每一地主之更新前原不動產估值(土地權值)做基礎，再由估價師估出更新後之總價值，次依各地主相互間之土地權值比率，與建商所「出資之金額(即共同負擔)比率作「對比」之分配。
前述「共同負擔」即指建商擔任實施者，依其規劃設計所擬投入之「全部建造成本」與相關「費用」，加上「人事行政管理費」、「工程管理費」、「代銷費用」、「風險管理費」(即建商或出資者之法定可接受利潤)之總額，其與「更新後新建物總價值之比」，即為「共同負擔比」，此為現行法定分配更新後房屋之方式。
現行「地主協議合建」已知的問題點
(一)合建比≠權利變換之可分回比，地主或多或少仍會存有擔心都更之不利益與不信任建商之疑慮。
(二)建商未來在常態上，似乎應在合建契約中，保障地主「分回比」高於「權利變換比」之合意。
(三)合建之土地增值稅負擔≠權利變換之土地增值稅負擔，實施者應以有利於地主之「權利變換」規劃為優先議約條件。
(四)涉及「真合建、假權變」時，地主過戶於建商(實施者)免稅(土地增值稅)部分，可能會被補稅(從免稅改為減徵40%)；另外，地主分回之更新後房屋，爾後出售時，增值稅會由可減徵40%，改為不能減徵40%。
(五)亦即，地主與建商用「合建契約」時，可能涉及會被補徵土地增值稅之疑慮，應釐清「權利變換保障分配協議書」「不等於」合建契約或合建協議書。
(六)地主依權利變換機制所計算之「應分配權利價值」，在「常態」之「更新事業計畫」財務計畫內容，不應該大多「低」於合建比之可分配價值？此部分，仍值估價師在公平性、合理性及技術上於以商榷？
(七)地主實際分配之價值，超過「應分配之權值」屬「超額分配」，依前述契約或協議約定，需否繳納「差額價金」給建商？
(八)若前述「差額價金」涉及地主依約不需繳納於實施者(建商)時，已然另外涉及「建商之視同贈與」，但因建商為法人「不需負擔贈與稅」，反需由地主就「超額部分」負擔「所得稅」(所得稅法第4條第17款但書規定)，且稅率可能為5%～40%不等。
(九)建商與地主相互間之權利變換，涉及「以地易屋」與「以屋易地」，其差額部分尚有「營業稅」負擔，倘若合建契約未明載(內含營業稅或外加營業稅)負擔方式，其「以地易屋」之「營業稅」部分，可能會由地主負擔！
(十)「超額選配」屬更新後建物之「新取得」(適用新制)，涉及爾後出售之房地合一稅，尚與「應分配權利價值」，視為「原取得」(適用舊制)有所不同。
