王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
協議合建與權利變換 稅負減免大不同
協議合建和權利變換的不同之處，攸關地主權益。(圖/台北市住都中心)
「協議合建」是一種私契約方式，也是都市更新的一種態樣，整個「都市更新」最重要的部分就是權利的分配，一般都認為只能與建商談「合建比」(約定分配)，但是其實也可以用「權利變換」(法定分配)的方式替代之。
1、協議合建
「協議合建」是一種私契，其效力僅存在於當事人間與任何第三人無關，換句話說「合建比」只要契約雙方當事人同意就沒問題；分配的公平與否就見仁見智；而稅捐方面，持有稅(地價稅、房屋稅)之優惠都一樣，但是增值稅與契稅(交易稅)就有所不同。
2、權利變換
「權利變換」是一種「法定分配」機制，更是一種都更法定財產分配之程序；亦屬「都更權利價值」在地主相互間分配更新後房屋時，具公平與合理的法制。其與「合建」最大的差異，就是除更新後之「土地增值稅與契稅」之「免徵與減徵」不同外，係屬「公權力」介入行政處分之內容，應具「最低保障」地主權值分配之效果。
易言之，實施都更若由當事人與建商訂立私約，以協議合建為手段，但對外卻改以「權利變換」之申辦為程序時，其因此所生之差異，除契約明定清楚外，權利變換與合建比，因故產生之價差，若「合建比」低於權利變換價值時，應以權利變換價值為主；但若合建比高於權利變換價值時，則以合建比作為分配價值之基礎。
3、兩者之差異
「協議合建」為私契約行為，屬地主與建商之契約自由與民事問題，其權利之分配有無公允，尚非公權力可得介入。惟，「權利變換」，則屬法定都更權利分配機制，且由三個估價師就其「更新前、更新後」之價值於以估定；再由縣市政府主管機關審定其共同負擔(成本、費用)所計算出來之都更權利分配機制，應屬符合公平、正義與合理之財產分配，似應優先適用於「協議合建」(私權)時，地主不利益之維護。
4、應辦未辦「部分合建、部分權利變換」之後遺症
(1)坊間所稱「真合建、假權變」，係以全部「權利變換計畫」申請核定，尚與「協議合建」申請「都市更新事業計畫」或以「部分合建、部分有權利變換」之報核有別。
(2)亦即，實施者(建商)申請「權利變換計畫」時，少數業者會將地主(合建)之「實際分配價值」規劃成「大於權利變換計畫核定之應分配價值」(表面上對地主有利)，此時，地主依法「應繳納」差額價金，只是依合建契約「擇優條件」，因而「無須繳納」價金于建商。
(3)前述情事，形成合建契約「免除」地主需繳付「差額價金」之法律關係，其在法制上(權利變換計畫)形同建商對地主之「視同贈與」(無償)金錢，且其差價部分屬地主(戶)「新取得」(爾後仍有房地合一稅問題)之財產部分。實務面確有遺贈稅法第5條規定「視同贈與」之虞，依法應由贈與人(建商)負擔贈與稅。
(4)惟，實施者(建商)為「法人」，係屬「免徵贈與稅」範疇，再參照所得稅法第4條第17款但書規定，反而需由「受贈人」(地主)併入本年度之綜合所得，再於次年度申報「綜合所得稅」。
(5)更有甚者，地主多取得(即超額分配)之房地持分權利，在爾後出售時，其「房地合一稅」之取得成本，屬於公定價值(偏低)，非實際金額，更是「更新後」出售時可能增生「所得稅及房地合一稅」之未爆彈。
(6)另外，地主因「合建分屋」協議之「以地易屋」所換回之房屋，及建商「以屋易地」所取回之土地，仍須與建商對開「發票或收據」(土地部分免徵營業稅)。此時，等額部分，建商之「營業稅」(5%)負擔方式，即使依法建商為納稅義務人，但若未於合建契約中載明仍由建商負擔時，參照大法官第688號釋字，會經由交易轉嫁營業稅於最終之買受人負擔(即由「地主負擔」)。
(7)合建分屋營業稅負擔：
參照臺北地院111年訴字第2514號判決：地主多負擔之營業稅，得依「不當得利」規定，要求建商返還。其判決要旨為：1.合建契約未有營業稅外加於定價外之約定。2.依加值型及非加值型營業稅法第32條第2項規定，定價中應已內含5%之營業稅。3.建商已將應轉嫁之營業稅給付完畢。4.建商不得再向地主請求依約負擔營業稅。5.建商應找補地主之款項不得予以抵扣。6.依民法第179條規定，建商應返還溢收(地主)之營業稅。
前述判決要旨，極易讓人誤解仍依法仍應由「建商繳納營業稅」之規範，特此陳明該判決案僅屬個案，且地主所開立之收據金額與建商所開立之發票金額，因「從高認定」而為同額時，其開出發票同時，若雙方未另外敘明係「外加或內含」營業稅者，應屬「內含」營業稅並已轉嫁於地主所開立。是以，建商另外要求地主非再行給付營業稅後，不得點交房屋所導致地主之繳付行為，當屬「不當而利」，而有返還之情事。
1、協議合建
「協議合建」是一種私契，其效力僅存在於當事人間與任何第三人無關，換句話說「合建比」只要契約雙方當事人同意就沒問題；分配的公平與否就見仁見智；而稅捐方面，持有稅(地價稅、房屋稅)之優惠都一樣，但是增值稅與契稅(交易稅)就有所不同。
2、權利變換
「權利變換」是一種「法定分配」機制，更是一種都更法定財產分配之程序；亦屬「都更權利價值」在地主相互間分配更新後房屋時，具公平與合理的法制。其與「合建」最大的差異，就是除更新後之「土地增值稅與契稅」之「免徵與減徵」不同外，係屬「公權力」介入行政處分之內容，應具「最低保障」地主權值分配之效果。
易言之，實施都更若由當事人與建商訂立私約，以協議合建為手段，但對外卻改以「權利變換」之申辦為程序時，其因此所生之差異，除契約明定清楚外，權利變換與合建比，因故產生之價差，若「合建比」低於權利變換價值時，應以權利變換價值為主；但若合建比高於權利變換價值時，則以合建比作為分配價值之基礎。
3、兩者之差異
「協議合建」為私契約行為，屬地主與建商之契約自由與民事問題，其權利之分配有無公允，尚非公權力可得介入。惟，「權利變換」，則屬法定都更權利分配機制，且由三個估價師就其「更新前、更新後」之價值於以估定；再由縣市政府主管機關審定其共同負擔(成本、費用)所計算出來之都更權利分配機制，應屬符合公平、正義與合理之財產分配，似應優先適用於「協議合建」(私權)時，地主不利益之維護。
4、應辦未辦「部分合建、部分權利變換」之後遺症
(1)坊間所稱「真合建、假權變」，係以全部「權利變換計畫」申請核定，尚與「協議合建」申請「都市更新事業計畫」或以「部分合建、部分有權利變換」之報核有別。
(2)亦即，實施者(建商)申請「權利變換計畫」時，少數業者會將地主(合建)之「實際分配價值」規劃成「大於權利變換計畫核定之應分配價值」(表面上對地主有利)，此時，地主依法「應繳納」差額價金，只是依合建契約「擇優條件」，因而「無須繳納」價金于建商。
(3)前述情事，形成合建契約「免除」地主需繳付「差額價金」之法律關係，其在法制上(權利變換計畫)形同建商對地主之「視同贈與」(無償)金錢，且其差價部分屬地主(戶)「新取得」(爾後仍有房地合一稅問題)之財產部分。實務面確有遺贈稅法第5條規定「視同贈與」之虞，依法應由贈與人(建商)負擔贈與稅。
(4)惟，實施者(建商)為「法人」，係屬「免徵贈與稅」範疇，再參照所得稅法第4條第17款但書規定，反而需由「受贈人」(地主)併入本年度之綜合所得，再於次年度申報「綜合所得稅」。
(5)更有甚者，地主多取得(即超額分配)之房地持分權利，在爾後出售時，其「房地合一稅」之取得成本，屬於公定價值(偏低)，非實際金額，更是「更新後」出售時可能增生「所得稅及房地合一稅」之未爆彈。
(6)另外，地主因「合建分屋」協議之「以地易屋」所換回之房屋，及建商「以屋易地」所取回之土地，仍須與建商對開「發票或收據」(土地部分免徵營業稅)。此時，等額部分，建商之「營業稅」(5%)負擔方式，即使依法建商為納稅義務人，但若未於合建契約中載明仍由建商負擔時，參照大法官第688號釋字，會經由交易轉嫁營業稅於最終之買受人負擔(即由「地主負擔」)。
(7)合建分屋營業稅負擔：
參照臺北地院111年訴字第2514號判決：地主多負擔之營業稅，得依「不當得利」規定，要求建商返還。其判決要旨為：1.合建契約未有營業稅外加於定價外之約定。2.依加值型及非加值型營業稅法第32條第2項規定，定價中應已內含5%之營業稅。3.建商已將應轉嫁之營業稅給付完畢。4.建商不得再向地主請求依約負擔營業稅。5.建商應找補地主之款項不得予以抵扣。6.依民法第179條規定，建商應返還溢收(地主)之營業稅。
前述判決要旨，極易讓人誤解仍依法仍應由「建商繳納營業稅」之規範，特此陳明該判決案僅屬個案，且地主所開立之收據金額與建商所開立之發票金額，因「從高認定」而為同額時，其開出發票同時，若雙方未另外敘明係「外加或內含」營業稅者，應屬「內含」營業稅並已轉嫁於地主所開立。是以，建商另外要求地主非再行給付營業稅後，不得點交房屋所導致地主之繳付行為，當屬「不當而利」，而有返還之情事。
王進祥Profile
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
現任行政院政務顧問、台北市政府市政顧問、中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長、中國土地改革協會名譽理事長、中華不動產仲裁協會副理事長、
中國文化大學土地資源學系兼任教授、台北市政府地政局土地登記損害賠償事件處理委員會委員、新北市政府都市更新及爭議處理審議會委員。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
