王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱都更估價實務最常發生的爭議 一張圖看懂如何處理
實施者與地主在研議「估價條件」同時一併討論並形成共識，能避免產生落差過大爭議。(圖/現代地政)
參與都更，「更新前與更新後」建物(房地)必須經過估價這道程序，實務上可能產生的「爭議態樣」如下，建議由實施者與地主在研議「估價條件」同時一併討論並形成共識，以免「價格與期待值」產生落差過大，導致誤會或爭議。尤其是「估價日期」(或估價期日)之評估基準，尚與一般民眾期待價值(更新後房價)之日期有別：
(一)更新前建物估值：
1.各戶、各樓層、各棟相互間之不同價格與價格比，是否合理或相當？
2.頂樓及一樓後側增建建物之估值，是否符合事實或現實？
3.專屬容積之不同估價，有無需要調整其他基地之估值？
4.一樓店面之價格與租金收益，會否不成正比？
5.地下室為住宅且有產權登記之估價，會否偏低？
6.地下室登記為公共設施(大公)，但卻為部分住戶所停車使用之所失利益價值，如何評估？
7.最頂層之有無景觀，會否增生差額價值？
8.有屋無地、有地無屋，兩者間之價差？
9.法定空地，是否適用有地無屋之評估？
(二)更新後建物估值：
1.一樓店面和二樓住家的價差或倍數？
2.同樓層不同用途之價差(如：二樓用途為住家與二樓用途為辦公室之價值不會相同)？
3.最頂層、次頂層及各樓層價值之調整率或效用比？
4.景觀戶或特定樓層之價值修正率？
5.臨馬路或臨巷道的價值修正率？
6.更新後各樓層之樓層別(垂直)效用比與同樓層各戶之(水平)效用比有無落差？
(三)估價報告內容之選定：
三位專業估價師所評估之「權利價值」，係作為擬訂「都市更新權利變換」計畫內容與數據之準據。實務上，實施者會從三本估價報告中，找出一位最有利於地主條件(即共同負擔比最低，且更新前、後權利價值均最高)之報告為準。
(四)主管機關之複核或諮詢：
各縣市政府之都更審議委員會，若因地主陳情召開「諮詢會」時，陳情方尚得再委任「其他專業估價師或專業團體」針對估價報告書「複核或比較分析(儘量避免訴訟處理)」，以利主管機關評議或審議。
(五)估價爭議之處理：(建議)
1.對估價之權值有意見或不滿意之地主戶，宜自行(出資)委託另一位值得(有意見者)信賴之估價師，另行估價或比對三本估價報告之落差或差異問題。
2.同意戶地主不宜反對估價師相互間之論證，仍宜委請估價師相互說明，並書立不同價差之理由或原因所在，以利供請主管機關(都更審議委員會)參用。
3.前述估價權值之爭議，若生「專業技術」與「專業認知」之差異者，實務面在主管機關審議前，另建議得委請「估價師公會」協審、協調或提供修正意見(評議)或調解，以利專業估價師在「可行性」方面之修正，以免「都更審議」之蹉跎時間。
4.地主就前述估值仍有所不服者
(1)亦得於權利變換計畫書核定後二個月內。
(2)以書面敘明理由，向主管機關提出。
(3)主管機關得就實施者所提估價報告書委任其他專業估價者或專業團隊提「複核意見1」。
(4)俟經審議後在三個月內核復之。
(5)倘若地主再有不服者：
A.僅得依法提請行政救濟2(訴願與行政訴訟)。
B.但不得停止或妨礙都更事業之進行3。
註解：1 都市更新條例第50條第3項規定參照。2 都市更新條例第53條第1項規定參照。3 都市更新條例第53條第3項規定參照。
(一)更新前建物估值：
1.各戶、各樓層、各棟相互間之不同價格與價格比，是否合理或相當？
2.頂樓及一樓後側增建建物之估值，是否符合事實或現實？
3.專屬容積之不同估價，有無需要調整其他基地之估值？
4.一樓店面之價格與租金收益，會否不成正比？
5.地下室為住宅且有產權登記之估價，會否偏低？
6.地下室登記為公共設施(大公)，但卻為部分住戶所停車使用之所失利益價值，如何評估？
7.最頂層之有無景觀，會否增生差額價值？
8.有屋無地、有地無屋，兩者間之價差？
9.法定空地，是否適用有地無屋之評估？
(二)更新後建物估值：
1.一樓店面和二樓住家的價差或倍數？
2.同樓層不同用途之價差(如：二樓用途為住家與二樓用途為辦公室之價值不會相同)？
3.最頂層、次頂層及各樓層價值之調整率或效用比？
4.景觀戶或特定樓層之價值修正率？
5.臨馬路或臨巷道的價值修正率？
6.更新後各樓層之樓層別(垂直)效用比與同樓層各戶之(水平)效用比有無落差？
(三)估價報告內容之選定：
三位專業估價師所評估之「權利價值」，係作為擬訂「都市更新權利變換」計畫內容與數據之準據。實務上，實施者會從三本估價報告中，找出一位最有利於地主條件(即共同負擔比最低，且更新前、後權利價值均最高)之報告為準。
(四)主管機關之複核或諮詢：
各縣市政府之都更審議委員會，若因地主陳情召開「諮詢會」時，陳情方尚得再委任「其他專業估價師或專業團體」針對估價報告書「複核或比較分析(儘量避免訴訟處理)」，以利主管機關評議或審議。
(五)估價爭議之處理：(建議)
1.對估價之權值有意見或不滿意之地主戶，宜自行(出資)委託另一位值得(有意見者)信賴之估價師，另行估價或比對三本估價報告之落差或差異問題。
2.同意戶地主不宜反對估價師相互間之論證，仍宜委請估價師相互說明，並書立不同價差之理由或原因所在，以利供請主管機關(都更審議委員會)參用。
3.前述估價權值之爭議，若生「專業技術」與「專業認知」之差異者，實務面在主管機關審議前，另建議得委請「估價師公會」協審、協調或提供修正意見(評議)或調解，以利專業估價師在「可行性」方面之修正，以免「都更審議」之蹉跎時間。
4.地主就前述估值仍有所不服者
(1)亦得於權利變換計畫書核定後二個月內。
(2)以書面敘明理由，向主管機關提出。
(3)主管機關得就實施者所提估價報告書委任其他專業估價者或專業團隊提「複核意見1」。
(4)俟經審議後在三個月內核復之。
(5)倘若地主再有不服者：
A.僅得依法提請行政救濟2(訴願與行政訴訟)。
B.但不得停止或妨礙都更事業之進行3。
註解：1 都市更新條例第50條第3項規定參照。2 都市更新條例第53條第1項規定參照。3 都市更新條例第53條第3項規定參照。
