王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱回歸到都更會的利潤 該知道風險管理費如何編列
參與都更對列為都更成本之一的風險管理費用也需有一度程度了解。(資料照)
「風險管理」，係指都更管理過程中，如何將不可預測之變數或風險、成本及損失，得能有計畫與有能力減至最低。亦屬，都更過程中對「成本、財務計畫」評估與預期效益，可否將「成本及損失最小化」之一種決策或與保險機制；是以，都更財務計畫乃將「風險管理費」列為一定比率之成本負擔作為因應對策。
(一)風險管理之目的：
「風險管理費」編列在「共同負擔」基準內之目的，旨在針對「都更整合至都更計畫報核、核定至興建工程、完工交屋」各項成本與費用之不確定性因素，編列一個可控制之金額(即風險管理費)，期使「預期風險」可控(可侷限)、可迴避、可預防或預期，甚或轉移，祈在一個經濟合理而且可以容忍範圍內，附低其意外並確保預期之結果與品質。
(二)風險管理費：
所謂的「風險管理費」，就是都更在實施過程中，因整合地主或公部門審議所造成之「時間成本」與「銷售風險」。此在一般「協議合建」時，建商的利潤都會隱藏在此費用中。但在「自力都更」時，此費用就會回歸為更新會的利潤，最後再由所有地主來分享。至於，到底「風險管理費」應該多少才叫合理？一般而言就是共同負擔費用乘上一個比值，此在不同縣市政府均會訂立不同之「共同負擔費用提列基準」作為準則，且會依不同土地面積、人數及合法建物之人數、戶數、面積，而有不同之規範，一般均落在共同負擔之10%～16%之間。
另言之，「風險管理費」即指開發整合時間之「邊際效用與機會成本」及「利息負擔」與「工程造價成本」之管控及市場預售屋之價格消漲與人事行政支出增漲與否之預算，但非屬絕對可預期之費用與必要性質之負擔。
(三)風險管理費之計算方式：
「風險管理費」之計算方式，台北市與新北市略有不同，但大致上為：﹝工程(重建)費用+權利變換費用+貸款利息+稅捐+管理費(行政作業費+信託費+人事行政費)+都市計畫變更負擔費用+容積移轉費用﹞×風險管理費率(新北市12～14%；臺北市10～14%、最高16%)。
前述計算方式均屬大同小異，但均不包括：銷售管理費用、台北市另不包括信託費用。台北市貸款期間超過36個月部分，每超過1個月加計2%，並以16%為上限。其中人數計算：以事業計畫申請報核日之(門牌戶數＋土地所有權人數與合法建物所有權人人數之聯集＜最多集合＞)÷2計算之。
(四)風險管理費之內容：
依經驗法則而言，都更實施之最大風險，包括：更新期間整合與報核之時間成本與建造費用之增加(如：建材、物料與人工、人事成本)或品質之要求；與更新後新建物售價之下降或不如預期之變數。
是以，更新事業計畫內之財務計畫，均會在「共同負擔」中植入10～16%預算成本，俾利作為預期發生損失時之輔助財務支援。反面言之，都更期間之建造成本與費用控制得當或增加有限，甚或更新後建物價格有所反映物價或房價上揚者，即屬「都更出資者之利益或利潤」之所在。
(五)內含整合費用之盲點：
按現行「開發整合費用」，形同孤鳥，無從編入「共同負擔」之基準。實務上開發整合人員，除應具備專業知識、常識與技能外，難謂不是「都更」能否成功完成之「動力引擎或司機」。
惟，現實面卻無從「付款」與列入「會計科目」更屬遺憾。本書除鼓勵政府應重視修正「共同負擔基準」外，其屬「自力都更」者，在修正前其「費用負擔」宜內含在「風險管理費」中，不宜併入「人事行政管理」，以免影響自力都更事業之實施與執行之品質。
(一)風險管理之目的：
「風險管理費」編列在「共同負擔」基準內之目的，旨在針對「都更整合至都更計畫報核、核定至興建工程、完工交屋」各項成本與費用之不確定性因素，編列一個可控制之金額(即風險管理費)，期使「預期風險」可控(可侷限)、可迴避、可預防或預期，甚或轉移，祈在一個經濟合理而且可以容忍範圍內，附低其意外並確保預期之結果與品質。
(二)風險管理費：
所謂的「風險管理費」，就是都更在實施過程中，因整合地主或公部門審議所造成之「時間成本」與「銷售風險」。此在一般「協議合建」時，建商的利潤都會隱藏在此費用中。但在「自力都更」時，此費用就會回歸為更新會的利潤，最後再由所有地主來分享。至於，到底「風險管理費」應該多少才叫合理？一般而言就是共同負擔費用乘上一個比值，此在不同縣市政府均會訂立不同之「共同負擔費用提列基準」作為準則，且會依不同土地面積、人數及合法建物之人數、戶數、面積，而有不同之規範，一般均落在共同負擔之10%～16%之間。
另言之，「風險管理費」即指開發整合時間之「邊際效用與機會成本」及「利息負擔」與「工程造價成本」之管控及市場預售屋之價格消漲與人事行政支出增漲與否之預算，但非屬絕對可預期之費用與必要性質之負擔。
(三)風險管理費之計算方式：
「風險管理費」之計算方式，台北市與新北市略有不同，但大致上為：﹝工程(重建)費用+權利變換費用+貸款利息+稅捐+管理費(行政作業費+信託費+人事行政費)+都市計畫變更負擔費用+容積移轉費用﹞×風險管理費率(新北市12～14%；臺北市10～14%、最高16%)。
前述計算方式均屬大同小異，但均不包括：銷售管理費用、台北市另不包括信託費用。台北市貸款期間超過36個月部分，每超過1個月加計2%，並以16%為上限。其中人數計算：以事業計畫申請報核日之(門牌戶數＋土地所有權人數與合法建物所有權人人數之聯集＜最多集合＞)÷2計算之。
依經驗法則而言，都更實施之最大風險，包括：更新期間整合與報核之時間成本與建造費用之增加(如：建材、物料與人工、人事成本)或品質之要求；與更新後新建物售價之下降或不如預期之變數。
是以，更新事業計畫內之財務計畫，均會在「共同負擔」中植入10～16%預算成本，俾利作為預期發生損失時之輔助財務支援。反面言之，都更期間之建造成本與費用控制得當或增加有限，甚或更新後建物價格有所反映物價或房價上揚者，即屬「都更出資者之利益或利潤」之所在。
(五)內含整合費用之盲點：
按現行「開發整合費用」，形同孤鳥，無從編入「共同負擔」之基準。實務上開發整合人員，除應具備專業知識、常識與技能外，難謂不是「都更」能否成功完成之「動力引擎或司機」。
惟，現實面卻無從「付款」與列入「會計科目」更屬遺憾。本書除鼓勵政府應重視修正「共同負擔基準」外，其屬「自力都更」者，在修正前其「費用負擔」宜內含在「風險管理費」中，不宜併入「人事行政管理」，以免影響自力都更事業之實施與執行之品質。
