王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱地主不能不知！如何估算都更後的分回坪數和價值
地主能了解分回條件的算法，參與重建較不會被似是而非的觀念所誤導。(資料照)
更新單元內的不動產都會在更新前委託三個估價師先做估價，其估價內容包括：更新前房地的價值、更新後新房地及車位的價值與拆遷補償費及租金補貼等金額之估價。
其中值得注意的是：地主係用「更新前的舊屋」(房地產)計算建物殘餘價值率所算出之更新前「土地權利價值比」去參與都更，而都更所需要的成本，就是所謂的「共同負擔」(成本與費用及風險管理費)，亦均由估價師推算之「土地權利價值比」，去分享更新後利益與負擔更新期間之全部(共同)負擔(包括：成本與費用)。(如下圖)
A：30億為更新前價值，B：20億為更新成本(共同負擔)，C：10億為更新之增值利益，D：60億為更新後總價值。
(一)(A+C)/D=(30+10)/60=66.67%，就是更新後(同意戶(出資戶)與不同意戶(不出資戶))均可分享(66.67%)之價值利益。
(二)另外，B/D：20÷60=33.33%(出資者利益)，係由更新會之出資者或第三人出資者，依其出資比率負擔出資之責任與義務，並享有控制成本與節約成本之效益。
(一)關心坪數不如關心權利價值：
值得省思的是，地主戶常關心的「坪數」是不具意義的。因為「都更」是依照權利變換計算價值，以每位地主「都更前的土地價值持有比率」(土地權值比)去分配前述66.67%價值(折價抵付不動產的價值)與坪數。
假設某用户之更新後應分配價值為2000萬時，其選配某更新後樓層之單價為(4樓單價)40萬時，其可分回之坪數為50坪；另若2000萬÷(假設改選配20樓之建坪單價)50萬=40坪。
(二)都更協議合建可爭取之利益：
都更實施「協議合建」時，更新地主所關心的是「合建比」之滿意與否，當然在取得滿意合建比之同時，若能爭取由建商「多」支付「搬遷補償費與租金補貼」，等同地主多取得之回饋。
1.拆遷補償費：
拆遷補償費，一般均依照拆除的面積給付，按理拆遷補償的(單價)估值，會因其結構而有所不同，且均由估價師所估定。只是，倘若舊建物確有特殊的設備與特殊裝修，且可提供單據佐證外，估價師亦可能屬於難於認定。
另外，更新前的違建也可要求拆遷補償，只是違建就是非合法之建物，其增建部分之拆遷補償費部分，仍需由估價師估價後「評估」之。
2.租金補貼：
更新期間，因更新前地主均已遷出更新單元，無論其有無其他房屋可供使用，在權利變換體制下，均可在共同負擔中，編列「租金補貼」(約更新期間＋12個月或6個月)之更新前「住戶補貼金額」。此租金補貼，除估價師估定外，可由更新會訂出標準，再依此標準計算租金補貼金額(包含店面與住家)，其屬增建或違建者，此部分依法不能要求租金補貼。
(三)協議合建：
地主以自力都更實施「自主更新」時，前述兩項費用，仍宜經「更新會大會」共同討論或議決。因為「自主都更」實施時，「共同負擔」本就是「更新會」(全體地主)所負擔與支出。此時，等同地主「左手」交給「右手」權利之謂。亦即，「自主都更」在財務結算時，其利潤會因共同負擔之支出而相對降低，只是，地主先行將可得利潤於更新前(拆屋前)先行領走之意。
