李家儂
中國文化大學土地資源學系教授兼系主任、桃園推動都市更新專案辦公室計畫共同主持人、中華城市管理學會理事長。
長久致力於推動地政學術研究發展及產學合作，並協助精進不動產經紀業及租賃住宅服務業發展，同時是中央地政司住宅價格指數審議會委員、新竹縣政府縣政顧問等、不動產業各公協會的會務顧問，更贏得第27屆地政貢獻獎榮譽。
李家儂︱桃園市首創容積銀行 積極補償古蹟
桃園市發展城市的同時，面臨古蹟維護與都更並進的課題。(圖為燃藜第，桃園市文化提供。)
桃園市因近年都市發展迅速，文資保存與開發衝突漸趨突出。桃園過去作為縣級單位時，文資容積移轉少有操作，但升格直轄市後開始面臨古蹟維護與都更並進的課題。
其中引發全國關注的是「燃藜第」古蹟風波。燃藜第為桃園市楊梅區一處百年傳統民居，曾面臨拆除危機，引發輿論譁然。2020年文化部公告全國文化古蹟容積移轉新政策，但地方反映誘因不足，多數縣市的古蹟容積仍「掛零」交易。為避免類似燃藜第的古蹟因補償不佳而遭蓄意毀損或拆除，桃園市率先全國修法，祭出更積極的補償方案 。
2024年，桃園市政府宣布將透過地方自治立法，對列入保存價值的私有古蹟啟動政府收購加容積銀行的雙重機制。根據媒體報導，桃園市研擬由市府運用都市發展基金，以市價徵收方式直接買下危及保存的古蹟，如燃藜第紅樓事件中，市府即考慮出資收購該古蹟產權，以杜絕持有人因覬覦土地利益而拆屋。
收購後原本因指定為古蹟土地受限的開發權（容積）則交由市府管理，納入「容積銀行」統籌運用。容積銀行將扮演中介平台角色，將政府收購古蹟所剩餘容積集中管理，配合都市發展需求釋出供開發商申請以市價購買，容積出售所得價金回補都發基金。透過此舉，古蹟所有人可以獲得合理補償（市價收購），而非苦等容積售出；開發商也能視需求從容積銀行取得增加容積，以滿足開發需要。此構想可謂讓政府成為「買家」，以解決文化資產容積在市場上缺乏買家的窘境。
桃園市此政策尚在推行初期，尚待法制面配套完善。然而，從中可見桃園積極回應813號解釋與文資法修法精神，在地方層級主動加碼保障文化資產。事實上，桃園市過去在文化資產相關容積議題上已有所創新。
早年桃園縣為保存眷村文化，即曾探討以容積移轉方式將需保存的眷村建物容積移出，並評估適合的接受地區原則。有碩論研究以桃園縣眷村為例，提出眷村保存容積移轉之接受地區評估準則。雖然該構想最終因眷村改建政策改變而未全面實施，但顯示桃園對運用容積移轉保存地方文化記憶早有關注。
整體而言，桃園市以「政府主導收購+容積銀行」的模式，為全國文資容積移轉提供了一條新路徑。此舉倘若成功，不僅可挽救瀕危古蹟，也可讓市場上逐步建立對文化資產容積的需求（由政府創造需求，再引導民間接手）。當然，挑戰在於所需財政資源龐大以及容積銀行運作的透明效率。未來桃園案例之成效，值得其他縣市參考觀摩。
其中引發全國關注的是「燃藜第」古蹟風波。燃藜第為桃園市楊梅區一處百年傳統民居，曾面臨拆除危機，引發輿論譁然。2020年文化部公告全國文化古蹟容積移轉新政策，但地方反映誘因不足，多數縣市的古蹟容積仍「掛零」交易。為避免類似燃藜第的古蹟因補償不佳而遭蓄意毀損或拆除，桃園市率先全國修法，祭出更積極的補償方案 。
2024年，桃園市政府宣布將透過地方自治立法，對列入保存價值的私有古蹟啟動政府收購加容積銀行的雙重機制。根據媒體報導，桃園市研擬由市府運用都市發展基金，以市價徵收方式直接買下危及保存的古蹟，如燃藜第紅樓事件中，市府即考慮出資收購該古蹟產權，以杜絕持有人因覬覦土地利益而拆屋。
收購後原本因指定為古蹟土地受限的開發權（容積）則交由市府管理，納入「容積銀行」統籌運用。容積銀行將扮演中介平台角色，將政府收購古蹟所剩餘容積集中管理，配合都市發展需求釋出供開發商申請以市價購買，容積出售所得價金回補都發基金。透過此舉，古蹟所有人可以獲得合理補償（市價收購），而非苦等容積售出；開發商也能視需求從容積銀行取得增加容積，以滿足開發需要。此構想可謂讓政府成為「買家」，以解決文化資產容積在市場上缺乏買家的窘境。
桃園市此政策尚在推行初期，尚待法制面配套完善。然而，從中可見桃園積極回應813號解釋與文資法修法精神，在地方層級主動加碼保障文化資產。事實上，桃園市過去在文化資產相關容積議題上已有所創新。
早年桃園縣為保存眷村文化，即曾探討以容積移轉方式將需保存的眷村建物容積移出，並評估適合的接受地區原則。有碩論研究以桃園縣眷村為例，提出眷村保存容積移轉之接受地區評估準則。雖然該構想最終因眷村改建政策改變而未全面實施，但顯示桃園對運用容積移轉保存地方文化記憶早有關注。
整體而言，桃園市以「政府主導收購+容積銀行」的模式，為全國文資容積移轉提供了一條新路徑。此舉倘若成功，不僅可挽救瀕危古蹟，也可讓市場上逐步建立對文化資產容積的需求（由政府創造需求，再引導民間接手）。當然，挑戰在於所需財政資源龐大以及容積銀行運作的透明效率。未來桃園案例之成效，值得其他縣市參考觀摩。
