王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
停車位的產權認定 都更選配怎麼選最有價值？
停車位產權價值認定與樓層、位置、大小等諸多條件有關，地主都更選配時宜多加注意。(資料照)
公寓大廈之地下室（防空避難或停車空間）產權，在民國80年9月前，係採雙軌制登記，即得另編建號單獨登記（有權狀）或得以共同使用部分（公共設施）方式登記（無權利書狀）。惟，自民國80年9月18日以後，「法定」防空避難與停車空間，均應以“共同使用部分”（公共設施）登記。但其「增設」部分，若能標示為「專有部分」且申領「所在地址證明」者，仍得以「專有部分」(有權狀)登記。
一、停車位有無權狀之差別
停車位產權「有權狀」者，視為「住戶」及「區分所有權人」，且得自由出售，此時與其他樓層之地上建物，均受到「房地」一體化（同時出售）之限制。易言之，有權狀之停車位產權，屬區分所有建物性質，依法應分攤基地（應有）持分並得自由出售予任何人。
反面言之，停車位「無權狀」者，屬公共設施登記性質（另稱為共用部分或共有部分），無需分配基地持分，其產權應與樓上（專有部分）建物一併移轉於買受人，或得將其權利（公設持分比率）與同一棟大樓之其他建物互為「調整變更或轉讓」，且得「出租車位使用權」於區分所有權人以外之人。
二、都更停車位之規畫
都市更新後之房屋規畫，其經「更新事業計畫與權利變換計畫」之報核、審議並經核定，有其法定之程序與規範。其停車位之建築設計，多以一戶一車位為原則。亦即，實施都更之地主戶於選配更新後房屋同時，尚應針對停車位之「樓層、位置、大小、樑柱與車道」等與「價值」，於以選配。
值得提醒的是，現行「停車位」之交易習慣，均以個數計價（即一車位多少錢），幾乎欠缺關心車位之產權與面積，此也無形中形成「車道」可能灌入大公登記，變成樓上建物「虛坪」之情事。
三、停車位產權盲點之列舉
易言之，停車位產權登記與交易買賣及其所有權與使用權之「約定專用」或「共有共用」與否之問題，可能在未來房市交易或都更實施過程，形成消費糾紛或爭議。是以，提出停車位產權與其「設置目的或使用性質」所存在之下列盲點，供請都更地主戶在「選配停車位」時，多加注意：
(一)有權狀車位之態樣：
1.「停車位」登記為「專有部分」（有權狀）者，最有價值。
2.有權狀之車位，應分配基地持分，其分配原則應載入規約。
3.有權狀車位之區分所有權人會議投票權（全部車位），僅有一戶一權之權重，卻有大面積之權重。
4.有權狀車位屬專有部分，管理權應歸車位所有人「專有專用」，尚非管委會可管（除非規約明定或區分）。
(二)無權狀車位之態樣：
1.法定車位（無權狀車位），不應分配基地持分。
2.大小車位不同樓層與不同價格，卻同建物持分面積，應於規約中明載。
3.車位坪數（車格）＋車道＋必要空間面積，不應逕以車格面積之1.8倍（以上）分配！
4.屬共有共用性質，除編號登記外，應在規約明載「約定專用權」。
(三)車位之編號：
1.車位編號，由底層（B5或B4）往上層（B1）編列。
2.民國85年9月7日以後之停車位，均得編號登記，依法已具備（約定）專用權，價格較高！
3.未編號登記車位，應有「車主相互間之分管協議」或經「區分所有權人會議」同意其專用權者，價格會較低！
(四)車位之價值：
1.車位（車公）持分（面積）偏小者（低於10坪），突顯該大樓之大公虛坪較多。
2.車位近電梯或特定區域者，具便利性可優先選配。
3.車格旁之柱子，應注意在車門前，會否影響停車與開門之順暢？
4.車位在坡道下方或地下層排煙器旁邊者，應注意高低落差？
(五)車位之銷售：
1.無權狀車位之車公，應與建物一併出售；且不得出售於區分所有權以外之人，但可出租（車位使用權）於非區分所有權人。
2.「無障礙停車位」宜作大公，由全部區分所有權人「共有共用」，不宜作「車公」獨立出賣于特定人，且應於規約載明其管理使用方式。
一、停車位有無權狀之差別
停車位產權「有權狀」者，視為「住戶」及「區分所有權人」，且得自由出售，此時與其他樓層之地上建物，均受到「房地」一體化（同時出售）之限制。易言之，有權狀之停車位產權，屬區分所有建物性質，依法應分攤基地（應有）持分並得自由出售予任何人。
反面言之，停車位「無權狀」者，屬公共設施登記性質（另稱為共用部分或共有部分），無需分配基地持分，其產權應與樓上（專有部分）建物一併移轉於買受人，或得將其權利（公設持分比率）與同一棟大樓之其他建物互為「調整變更或轉讓」，且得「出租車位使用權」於區分所有權人以外之人。
二、都更停車位之規畫
都市更新後之房屋規畫，其經「更新事業計畫與權利變換計畫」之報核、審議並經核定，有其法定之程序與規範。其停車位之建築設計，多以一戶一車位為原則。亦即，實施都更之地主戶於選配更新後房屋同時，尚應針對停車位之「樓層、位置、大小、樑柱與車道」等與「價值」，於以選配。
值得提醒的是，現行「停車位」之交易習慣，均以個數計價（即一車位多少錢），幾乎欠缺關心車位之產權與面積，此也無形中形成「車道」可能灌入大公登記，變成樓上建物「虛坪」之情事。
三、停車位產權盲點之列舉
易言之，停車位產權登記與交易買賣及其所有權與使用權之「約定專用」或「共有共用」與否之問題，可能在未來房市交易或都更實施過程，形成消費糾紛或爭議。是以，提出停車位產權與其「設置目的或使用性質」所存在之下列盲點，供請都更地主戶在「選配停車位」時，多加注意：
(一)有權狀車位之態樣：
1.「停車位」登記為「專有部分」（有權狀）者，最有價值。
2.有權狀之車位，應分配基地持分，其分配原則應載入規約。
3.有權狀車位之區分所有權人會議投票權（全部車位），僅有一戶一權之權重，卻有大面積之權重。
4.有權狀車位屬專有部分，管理權應歸車位所有人「專有專用」，尚非管委會可管（除非規約明定或區分）。
(二)無權狀車位之態樣：
1.法定車位（無權狀車位），不應分配基地持分。
2.大小車位不同樓層與不同價格，卻同建物持分面積，應於規約中明載。
3.車位坪數（車格）＋車道＋必要空間面積，不應逕以車格面積之1.8倍（以上）分配！
4.屬共有共用性質，除編號登記外，應在規約明載「約定專用權」。
(三)車位之編號：
1.車位編號，由底層（B5或B4）往上層（B1）編列。
2.民國85年9月7日以後之停車位，均得編號登記，依法已具備（約定）專用權，價格較高！
3.未編號登記車位，應有「車主相互間之分管協議」或經「區分所有權人會議」同意其專用權者，價格會較低！
(四)車位之價值：
1.車位（車公）持分（面積）偏小者（低於10坪），突顯該大樓之大公虛坪較多。
2.車位近電梯或特定區域者，具便利性可優先選配。
3.車格旁之柱子，應注意在車門前，會否影響停車與開門之順暢？
4.車位在坡道下方或地下層排煙器旁邊者，應注意高低落差？
(五)車位之銷售：
1.無權狀車位之車公，應與建物一併出售；且不得出售於區分所有權以外之人，但可出租（車位使用權）於非區分所有權人。
2.「無障礙停車位」宜作大公，由全部區分所有權人「共有共用」，不宜作「車公」獨立出賣于特定人，且應於規約載明其管理使用方式。
王進祥Profile
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
現任行政院政務顧問、台北市政府市政顧問、中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長、中國土地改革協會名譽理事長、中華不動產仲裁協會副理事長、 中國文化大學土地資源學系兼任教授、台北市政府地政局土地登記損害賠償事件處理委員會委員、新北市政府都市更新及爭議處理審議會委員。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
