徐春福
台灣物業管理學會監事、現任全台最大的機電消防公司國霖機電執行長兼台中總經理、台中市公寓大廈爭議事件調處委員會委員、內政部建築研究所聘任專家委員、台中市政府社會住宅評審委員。
對建物導入智慧化改善、節能減碳及維護管理等議題投入研究，並發表相關論文，同時考取多張專業及國際證照，更在各大專校、公協會擔任講師培訓相關領域人才。
著有《公寓大廈機電設備常見問題100問》、《建築物設備維護管理》、《輕鬆節能 你我都能》、《建築物設備標準施做規範》等書。
智慧建築的「減法」 如何創價遠大於「維運支出」
智慧建築不是一味標榜安裝多少設施，還要思索後續維運管理，建築管理才能永續。(資料照)
前不久逢甲大學建築系開了一場「建築創新」研討會，被邀請演講者之一張芳民總經理，他是中國生產力科技集團總經理、也是台灣智慧建築大師，他強調台灣的智慧建築有太多的不切實際，設計規畫者必須思考「創價」，即「創造價值」，而非投入一大堆智慧化的系統（設備），這樣就叫做「智慧化建築」。他鼓勵，大家自即日起開始要去思考建築物智慧化的「減法」。
所謂智慧建築的「減法」，就是要去思考為何要投入這一項智慧化系統（設備）、或是其它的系統（設備）就不能替代嗎？投入之後，將來是否有後遺症（如綁標拉抬維運費用、沒有替代品、沒有相容品）、它能為社區創造多少價值？這樣的創造價值，要遠大於設備的維運支出，這才是後續社區住戶所期待的。演講至此，已得到台下聽眾及多名建商總經理、董事長們一致拍手、叫好！
筆者與張芳民總經理是20多年好友，對於演講內容深深感動，在此介紹智慧建築「減法」的兩個案例應用：
案例1：應用在「既有住宅大樓」異常回報系統
我們從全台服務大樓中調查5200棟社區，發現有1058棟夜間沒有聘請保全員，這1058棟夜間無保全員的大樓之中，只有99棟有安裝「異常回報系統」(即發生異常時，系統會通知24小時後台管理中心)，相當於夜間沒有保全員的大樓中，每10棟只有1棟有安裝。在這種情況讓這些大樓陷入隱藏性的風險，這樣的風險有：
1.污、廢水池溢出造成水損。
2.上水池、下水池、消防池溢出造成水損。
3.發電機或消防機組不正常運轉。
4.其他…等等。
這樣的「異常狀態」如果能即時回報通知後台24小時雲端，由後台直接派出「機電」緊急機動人員及時處理，將可免於災害。這樣的系統在台灣已經很成熟（如圖一），其價錢每月在3000～15000元之間，採用承租模式。
圖一1.採用「無線模式」（如圖二）或「有線模式」，將信號傳至管理室連上雲端。此方法適用於大樓均未拉管線、未建置「異常回報」系統的大樓。採用無線配置美觀、速度快！
2.從管理室中央監控系統（以下稱BA）的前端直接併接線路，將信號傳至管理室連上雲端。此方法適合異常回報管線已經連線到管理室BA系統的大樓。
3.從管理室串接舊有BA（中央監控系統）的線路，將信號傳至管理室連上雲端。此方法適合BA系統已損壞的大樓，我們直接拆掉它，讓後台雲端功能取代BA。
圖二台中一家建商預定在苗栗建置兩棟小型住宅大樓，其規模為30多戶與40多戶，建商擔心後續住戶繳交不起三班制的管理費用，但又想引進類似智慧建築的BIM＋FM（設施管理系統）＋AIOT(智慧聯網)……等。
筆者告知，導入系統之後，每年是要給版權費、維運費用，我們還要訓練如何操作它……等。其實最重要的是，在起造時用心選對設備（材料），後續根本不用花太多心思去管理它，如筆者總公司大樓有6個樓層在使用，每樓層300多坪，設備有馬達、監視器、門禁刷卡、E-TAG、LED燈、紅外線感應器、馬桶、洗手台…等，它們都已經使用12年，故障率幾乎「0」，它不用花錢用複雜的系統去管理它呀！
因此，筆者建議，小規模建築採用簡易設備即可取代智慧化，做到安全又節能，建議如下：
1.異常回報：建置雲端「異常回報」系統，取代BA。因為BA建置在管理室，而小型社區保全員只有8小時或4小時，無法全天守候，裝置這一套BA系統必須多花建置費、保養費、維修費、電費，設備占用管理室空間，還要讓管理員去學習操作它造成困擾……等問題，如今都省下來。因屬新建案，建議採用管線配置相對穩定。
2.門禁管理：門禁管制系統與異常回報系統共用極小型電腦（MINI主機）。門禁卡機要附設「按鍵」設定、附設與住戶對講機對話及開門功能。大門要裝置優質「閉門門弓器」或「自動回歸鉸鍊」，當大門超時未關，24小時後台警報響起，物管公司可即時經由網路攝影機進來了解狀態。
3.攝影機管理：在重要場所安裝具有網路功能攝影機鏡頭（如大門外部、大廳櫃檯、電梯內部…等），影像檔案最少儲存兩星期以上，大廳設置「緊急直撥對講機」，方便物管從遠端監看協防。
4.車道管理：建議採用E-TAG＋刷卡＋緊急直撥對講機，因為當E-TAG無法辨識導致無法打開柵欄（或車道門）時，可以採用刷卡進入。如果車子無法進出，可以緊急直撥對講機呼叫後台「物管」或「弱電」公司。
5.各樓層電梯口燈具管理：燈具採用高效能LED燈，並且與感知器（紅外線感知、微波感知）連控。當「人」到即點亮、「人」離開熄滅。
6.停車場燈具管理：燈具採用高效能LED燈，建議可以採用整體連控裝置，從車道到停車位，燈具分區與感知器（紅外線感知、微波感知）連控。當有「人」「車」出現時，燈具全亮，「人」「車」離開時，燈具全熄滅。筆者公司停車場採用此控制使用12年完全零故障，還可以節省95％以上電費。
7.電梯節能管理：採用PM永磁馬達可省30%用電，兩部以上使用時採用連控裝置，附休眠裝置（沒使用時進入休眠省電），建議高樓層高速度（八樓以上）能導入電能回饋系統。電梯內部對講機要採用直撥24小時「電梯公司」後台系統。
其它建議：
設備採購時請要求廠商保固3年以上，設備要預防被綁標，購買設備要有「循環經濟」及「長壽命」的概念，要有替代品、或相容品，避免變成孤兒，爾後維護成本才會降低！如：消防出口燈、方向燈、緊急照明燈能「整組保固」4年以上，當第5年電池壽命到時更換電池即可，這樣消防燈具一組可以使用10年以上，可以簡易做好「循環經濟」。
另外，因應電動汽車的來臨，新建大樓已立法設置「充電樁專用電表」，建商如能在剛開始起造時順便貼心做好「整體線架」＋「EMS」充電計費及降載系統＋「專用線路配線完成」。當房產銷售推出時，相信會得到喜愛電動車朋友們搶購！
