升息暫告一段落 高力國際看2024商用不動產沒有悲觀理由
展望2024年商用不動產走向，高力國際董事總經理劉學龍認為沒有悲觀理由。(攝/陳雅玲)
受整體景氣下滑疑慮、央行限貸令等影響，土地交易市場持續萎靡，創下2018年以來、近6年的低點。高力國際發布「2023年第四季商用不動產及土地投資調查」，全年土地交易量約1,284億元，年減幅超過2成，與2021年高峰時期相比，光是建商土地交易貢獻2124億元，今年僅有三分之一的量。
高力國際董事總經理劉學龍認為，受限各項房市管制未鬆綁，直接衝擊土地買氣，身為土地市場最大買家的建築業，今年購地金額僅702億元，再度較去年減少14%。今年土地交易最熱絡區域為桃園市，交易額為350億元，其中有半數來自於政府標售土地而得，進一步觀察主要都會區土地交易概況可以發現，桃園市係近幾年以來土地需求最穩定的區域，產業聚落的成熟成為廠商擴廠首選，而重大建設的加持也吸引建商出手。
至於，今年前十大土地交易案中，單宗交易金額全數低於50億元，交易金額最高土地案為宏園建設、瑞誠建設等兩家以47.88億元買進台北市北投振興段地，第二大則是富宇建設以40億元買下台中北屯愛子幼兒園土地，而前十大土地交易案中，台北市、台中市各占3筆。
至於商用不動產是剛性需求支撐買氣，拉抬今年總交易額至1,370億元，年增幅約3%，其中以辦公室與廠辦大樓買氣較佳，兩者交易金額合計達732億元，占整體交易比重超過53%。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，辦公大樓主要受惠於第二季新光一號所標售的新光中山、新光國際商業大樓與台証金融大樓等個案；而廠辦交易則有企業購置自用總部動能支撐，包括鴻運科技購置土城元宇宙AI園區與崇越科技購買內科廠辦等重要交易。
主要買家以電子科技業、傳統製造業最為積極，總計出手393億元買進商用不動產；反觀壽險業則是大為縮手，僅台銀人壽、台新人壽與全球人壽出手購置單層的廠辦及店面，總金額也僅11億元，主要受限於金管會要求最低收益率 2.84%限制門檻，明顯壓制其投資動能。
觀察2023年前十大指標商用不動產交易，有6筆屬於整棟交易，有2筆是預售廠辦交易，其中交易金額最高為李姓自然人以125億元買進基泰忠孝大樓，再來則是鼎固置業以116.8億元買下新光天母傑仕堡，第三名為鴻運科技出手75.5億元買下中工元宇宙AI園區部分廠辦，高力國際指出，前五大交易案的單筆交易金額超過50億元。
展望2024年商用不動產走向，劉學龍表示，有望延續2023年的溫漲，2024年沒有悲觀的理由，尤其目前全球升息已告一段落，利率這個最大變數消弭，對投資人是正面消息，如果央行下修放寬對壽險業管控，壽險業買盤還是值得期待；至於產品面部分，由於全球積極發展新興科技應用熱潮，而正也是台灣產業強項，帶動台灣產業聚落穩定成長，進一步推升周邊廠辦自用需求；至於以投資目的來看，投資人仍偏好核心區及精華地段的單層或多層商辦，兼具自用及出租彈性，並保有未來增值空間及重建潛力。
