住商類土地靠邊站！2025年工業土地成當紅主角 他看好逾500億需求穩定
戴德梁行估2025全年土地交易量將萎縮為1800億元。(資料照)
戴德梁行2日發布最新不動產趨勢報告，商用不動產和土地市場雙雙表現不俗！2024全年土地交易量2632億元，相較2023年僅1129億足足多了1.3倍，創下史上第四高；而商用不動產市場整體表現亮眼，全年累計交易金額近1,480億元，高達75%企業自用型交易占比，成為市場主力。
在商用不動產方面，值得注意是市場結構產生很大改變，企業自用型過去從64%拉高至75%，投資型從36%降至25%，其中自用型投資人購買標的以工業廠房為主，全年將近750億元。戴德梁行表示，相當於去年僅219億元，這是一個非常驚人的數字，代表市場上所謂的擴產需求是非常殷切！
戴德梁行認為，台灣商用不動產市場受到產業需求與市場資金豐沛的雙引擎推動，2025年有望延續熱度，成為投資者與產業用戶不可忽視的重要領域。
另一個市場關注，金管會修正保險業投資最低投報率，將從2.97％降至2.419％，預料會是挹注商用不動產的資金活水，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達則有不同看法。他表示，從側面了解得知，金管會調整投報率只是為了解決壽險業原有的投資，因升息關係而達不到門檻，進而拉高租金或是處分資分的窘境，預估2025年壽險業者投資動能並無法擴大，投資型商用不動產占比仍是維持20%~25%
楊長達觀察，壽險業者由於達不到市場認同投報率，開始轉向自己買地、自己蓋，租金由他自已決定，因此今年土地交易有幾筆買家是壽險業者。這同時也造就2024年土地交易量2632億元，表現相當不錯，相對於2023年是成長了1.3倍。在工業土地交易量能估計會相當穩定，2025年仍可維持近年慣例每年500~600億元土地交易。
至於住商類土地，建商受限於限貸令關係，購地能力和動力將趨緩，不過地價表現卻毫無下跌的跡象。像是2024年寶輝建設以每坪388萬的價格取得台中七期「歐風商旅」現址的新六土地，永碩投資在高雄以每坪315萬的單價取得南和興產位於中央公園對側的商五土地，皆創下台中市及高雄市的歷史新高。
楊長達表示，觀察已發布2025年度的公告土地現值，呈現六都齊漲的局面，六都中平均漲幅最低是台中市的3.69%，平均漲幅最高則是高達6.34%的桃園市，就連發生403大地震經濟受創的花蓮縣也上漲0.5%。認為不論建商或地主對地價普遍看漲，並不會因建商購地動能減弱，而有價格修正的空間。
展望2025年，戴德梁行預測工業土地在台灣AI科技產業傲視全球的優勢帶動下，全年需求仍將穩定成長，住商類土地則仍處在限貸令的陰影下，預估上半年政策並無鬆綁跡象，連帶預售推案將急凍，建商將暫停土地進貨，對於地方政府之容積移轉政策即將轉為繳納容積代金的地區，預期將產生先搶建照、暫停開工，必要時展延建照的保守策略。
以歷年土地平均交易量約新台幣2000億元的十年均線而言，戴德梁行估計，2025全年的土地交易量將萎縮為新台幣1800億元，建物買賣移轉棟數亦將受銀行融資政策影響而大幅縮減，預估將由2024年的34.5萬棟縮減至28萬棟左右。
在商用不動產方面，值得注意是市場結構產生很大改變，企業自用型過去從64%拉高至75%，投資型從36%降至25%，其中自用型投資人購買標的以工業廠房為主，全年將近750億元。戴德梁行表示，相當於去年僅219億元，這是一個非常驚人的數字，代表市場上所謂的擴產需求是非常殷切！
戴德梁行認為，台灣商用不動產市場受到產業需求與市場資金豐沛的雙引擎推動，2025年有望延續熱度，成為投資者與產業用戶不可忽視的重要領域。
楊長達觀察，壽險業者由於達不到市場認同投報率，開始轉向自己買地、自己蓋，租金由他自已決定，因此今年土地交易有幾筆買家是壽險業者。這同時也造就2024年土地交易量2632億元，表現相當不錯，相對於2023年是成長了1.3倍。在工業土地交易量能估計會相當穩定，2025年仍可維持近年慣例每年500~600億元土地交易。
至於住商類土地，建商受限於限貸令關係，購地能力和動力將趨緩，不過地價表現卻毫無下跌的跡象。像是2024年寶輝建設以每坪388萬的價格取得台中七期「歐風商旅」現址的新六土地，永碩投資在高雄以每坪315萬的單價取得南和興產位於中央公園對側的商五土地，皆創下台中市及高雄市的歷史新高。
展望2025年，戴德梁行預測工業土地在台灣AI科技產業傲視全球的優勢帶動下，全年需求仍將穩定成長，住商類土地則仍處在限貸令的陰影下，預估上半年政策並無鬆綁跡象，連帶預售推案將急凍，建商將暫停土地進貨，對於地方政府之容積移轉政策即將轉為繳納容積代金的地區，預期將產生先搶建照、暫停開工，必要時展延建照的保守策略。
以歷年土地平均交易量約新台幣2000億元的十年均線而言，戴德梁行估計，2025全年的土地交易量將萎縮為新台幣1800億元，建物買賣移轉棟數亦將受銀行融資政策影響而大幅縮減，預估將由2024年的34.5萬棟縮減至28萬棟左右。
