科技業廠辦、倉儲物流需求擴張 商用不動產熱度延燒2025
高力國際董事總經理劉學龍看好商用不動產和工業土地擴張的需求。(攝/陳雅玲)
受惠AI產業需求旺盛及市場游資充沛，2024商用不動產繳出比去年多3成交易量的漂亮成績單，高力國際董事總經理劉學龍認為，展望2025年熱度繼續延燒，看好商用不動產和工業土地擴張的需求。同時他也對零售市場、觀光旅遊業、碳有價點出3大現象值得關注。
高力國際統計，2024全年商用不動產成交額高達1,821億元，尤以第三季單季713億元創下2007年新高，其中交易最大資產類型來自工業不動產，包括廠辦、工廠、倉儲物流占整體交易的6成。
分析主要兩大買家，其一為科技業大手筆斥資694億元，占整體的38%，當中最大筆交易為台積電以171.4億元，購買群創南科四廠，還有多筆科技業購入廠房自用。
另一個來自建商，收購精華區全棟大樓或產業聚落附近的舊廠房，總計斥資533億元。而從交易標的可以看出，建商受限於限貸令影響，態度轉趨保守，未來都更危老潛力大樓，將是建商主要交易目標和對象。
劉學龍認為，科技業投入商用不動產這股趨勢仍會延燒至2025年，現在全球發展都聚焦在AI浪潮，引領產業擴張，而台灣擁有完整供應鏈聚實力，使台灣成為高端科技製造中心，也進一步帶來相關電子產品對於倉儲物流的需求，因此預期商用不動產需求擴張，將持續成為市場主力。
在土地交易市場方面，2024年土地交易額來到2,141億元，較去年成長66%，第三季爆量衝出885億元的單季新高，但隨著信用管制相關政策，第四季建商購地動能明顯下滑。從這一波信用管制，不論從商用不動產或者是土地市場來看，建商可說是最受到影響的一個族群。
至於近幾年受限於投報率門檻而投資動能大減的壽險業，連續兩年交易占比都低於整體的10%，劉學龍指出，金管會同意調降壽險業投報率，主要針對近五年購入資產免於低於門檻，現在壽險業仍然是「有志難伸」，即便在桃園、新北市都很難找到標的。因此建議政府適時放寬，適度引導壽險業資金進入不動產，對大型公辦都更和聯開案，或是發展大健康產業都有正面助益。
此外，2024年也有幾個趨勢值得關注，首先，零售市場版圖產生大變化，電商擠下百貨公司成為零售營業王，傳統便利商店與百貨公司爭相居二。其二，觀光旅館業面臨挑戰，國內outbound達1275萬人次，遠高於inbound的555萬，顯示國人大舉出國旅遊，政府如何輔導國內觀光業，進而帶動週邊產業活絡經濟？
其三，環境部於2024年12月30日的公告，擴大碳盤查對象，包括納入高用電量的醫院、百貨公司、購物中心、量販店、連鎖便利商店、超級市場、旅館業、電信業、大專院校，以及具一定規模的運輸業等。企業承租的標的，對建築更是要求達到淨零碳排，而未來建築要拉高租金水準，勢必也要朝向節能減碳發展，像是振業化工「CAAM承德168」租金水準遠高於當地，更吸引Google承租就是一個例子。
高力國際統計，2024全年商用不動產成交額高達1,821億元，尤以第三季單季713億元創下2007年新高，其中交易最大資產類型來自工業不動產，包括廠辦、工廠、倉儲物流占整體交易的6成。
分析主要兩大買家，其一為科技業大手筆斥資694億元，占整體的38%，當中最大筆交易為台積電以171.4億元，購買群創南科四廠，還有多筆科技業購入廠房自用。
另一個來自建商，收購精華區全棟大樓或產業聚落附近的舊廠房，總計斥資533億元。而從交易標的可以看出，建商受限於限貸令影響，態度轉趨保守，未來都更危老潛力大樓，將是建商主要交易目標和對象。
劉學龍認為，科技業投入商用不動產這股趨勢仍會延燒至2025年，現在全球發展都聚焦在AI浪潮，引領產業擴張，而台灣擁有完整供應鏈聚實力，使台灣成為高端科技製造中心，也進一步帶來相關電子產品對於倉儲物流的需求，因此預期商用不動產需求擴張，將持續成為市場主力。
在土地交易市場方面，2024年土地交易額來到2,141億元，較去年成長66%，第三季爆量衝出885億元的單季新高，但隨著信用管制相關政策，第四季建商購地動能明顯下滑。從這一波信用管制，不論從商用不動產或者是土地市場來看，建商可說是最受到影響的一個族群。
至於近幾年受限於投報率門檻而投資動能大減的壽險業，連續兩年交易占比都低於整體的10%，劉學龍指出，金管會同意調降壽險業投報率，主要針對近五年購入資產免於低於門檻，現在壽險業仍然是「有志難伸」，即便在桃園、新北市都很難找到標的。因此建議政府適時放寬，適度引導壽險業資金進入不動產，對大型公辦都更和聯開案，或是發展大健康產業都有正面助益。
此外，2024年也有幾個趨勢值得關注，首先，零售市場版圖產生大變化，電商擠下百貨公司成為零售營業王，傳統便利商店與百貨公司爭相居二。其二，觀光旅館業面臨挑戰，國內outbound達1275萬人次，遠高於inbound的555萬，顯示國人大舉出國旅遊，政府如何輔導國內觀光業，進而帶動週邊產業活絡經濟？
其三，環境部於2024年12月30日的公告，擴大碳盤查對象，包括納入高用電量的醫院、百貨公司、購物中心、量販店、連鎖便利商店、超級市場、旅館業、電信業、大專院校，以及具一定規模的運輸業等。企業承租的標的，對建築更是要求達到淨零碳排，而未來建築要拉高租金水準，勢必也要朝向節能減碳發展，像是振業化工「CAAM承德168」租金水準遠高於當地，更吸引Google承租就是一個例子。
