物業管理需求暴增！東京都董座嘆「有市場沒有人！」老化是危機也是商機
東京者總經理林錫勳直言，物管市場受高齡化影響人力缺乏，碰上有市場沒有人的窘境。
國內知名物業管理公司東京都日前舉行30週年慶感恩茶會，母公司日本Nihon Housing株式會社社長小佐野台特地來台。他點出，台灣與日本同樣面臨建物、居住者，還有服務人員年齡老化的問題，勞動力缺乏愈來愈具挑戰。總經理林錫勳更直言，現在是有市場沒有人，不怕缺案源，怕的是勞力短缺，是政府和產業界必須共同面對的議題。
近年房市熱絡，新興社區大樓住宅增加，現今的物業管理，不再僅止於環境清潔、設備安全，而隨著住宅存量增加、社會住宅包租代管政策實施、危老都更及老宅整建等住宅週期變遷，與住戶老齡化等趨勢，讓物業管理有更多發展的機會與價值。
全台駐點上千個社區 發展物管多元可能性
東京都物業管理機構成立於1994年，母公司日本Nihon Housing株式會社是日本房地產管理業界最大獨立物業管公司。在台經營30年，創立初期為王令麟成立的東森集團為主要台資，當時原始股東還包括僑泰建設、長富水電等公司。2007年東森集團處置東京都股權，Nihon Housing回收股權逾90%，自此東京都成為以日商為主的在台企業。
發展至今，林錫勳表示，東京都全台駐點服務逾1000個社區，累積超過12萬戶住戶服務，是台灣業界唯一能同時提供建築物與環境使用管理維護、生活與商業支援服務及資產管理3大類業務的物業管理公司。他也提及，東京都不同於其他物管公司之處，是與業主維持長期經營的關係，一個社區至少都服務5年以上。最重要的是，要有好的物業管理品質，首要是要有英明的業者，品質意識遠高價格意識，在轉換物業管理時，同時要有轉換成本的意識。
目前東京都主力服務對象以集合住宅為主，占業務量80%，服務社區遍布北中南地區，其中主攻北部市場，同時也是國內最大社宅林口世大運選手村社宅的物業管理業者之一。在20%非集合住宅部分，服務對象包括全球最大運動鞋製造的寶成廠辦、遠雄U-TOWN廠辦、台南科技園廠辦等。另一方面未來業務也將積極拓展提供機電、環境工程等服務，像是遠東通訊園區的機電、環境工程也是由東京都負責。
國家住都中心董事長花敬群出席東京都30週年茶會，他表示，未來幾年後興辦的社宅，國家住都中心將是全台最大物管業的需求者，希望與業者合作發展屬於台灣的社宅物管經驗。(圖/東京都提供)而面對現今需要正視建物、人口老化的問題，如何讓建物能確保維持舒適居住環境和資產價值，林錫勳表示，在日本法令規定房屋必須定期繳納一筆「修繕積立金」，用於籌措支付未來大規模維修工程的經費，而Nihon Housing長久著力於執行建物大規模修繕，最大營收項目來自於此，而目前更是日本的最大廠商。
基於母公司在大規模修繕是一大經營重點，反觀國內法令雖然沒有相關規定要繳納修繕費用，但東京都未來仍將大規模修繕視為重要的營業項目。林錫勳觀察，國內經常傳出老舊大樓外牆磁磚掉落砸傷人的事件，或是水電管線老舊，甚至電梯老舊要汰換，社區或大樓都需要有一筆修繕經費來支應但經常是財源不足，而目前東京都的作法是走在法規之前，會不斷建議社區及早因應，並提出長期修繕評估計畫，也有社區會採納建議從小筆開始累積公積金，以用於籌措支付未來大規模維修工程。
另一方面，人口老化也導致就業人口高齡化，然而社區配置保全人員人數多，物業管理社區保全又受保全業法納管，規定從業人員有年齡70歲限制、不得聘用有前科素行者，不同於日本警備業法的規定，林錫勳建議，法規應修法適度放寬讓更多人力加入此行業。
受惠這幾年房市熱潮，以及政策推動危老都更、社宅包租代管，帶動不動產管理業市場成長，「現在戰國時期多家業者各占據山頭，東京都沒有一統天下，但也占有一席之地！」林錫勳坦言，不怕沒有案源，現在反而要挑案子做，主要物管業最大的挑戰就是缺人，會進而影響服務品質。同時也面臨基本工資、勞動條件不斷地提高的問題，考驗物管業如何從偏向勞力密集的傳統服務業務，逐次轉向技術層次、資本需求較高的服務功能，而接下來將結合AI運用、智慧遠端監控、BIM與設施維運整合，甚至建築物生命週期下ESG的效能整合，將成為東京都未來下一個30年的重要課題。
東京都慶祝在台成立30週年，舉辦象徵最高敬賀祈福的鏡開儀式。(圖/東京都提供)
