房市下跌波來了！2成因下半年修正幅度大 專家喊備好現金「進場比跳車好！」
房市進入冰封交易量萎縮，若下半年經濟表現不佳，專家認為，倒是適合進場買屋的時機。(資料照)
房市自央行919信用管制後陷入急凍冰河期，買氣急速下滑，案子賣不動，加上央行又緊縮不動產資金貸款，建商財務體質和資金調度能力備受考驗。部分業界人士擔憂隨著信用管制時期拉長，撐不住的建商恐怕不會只有一、二家，而民眾看建商倒閉，寄盼有便宜可以撿。但專家認為，建商倒閉和撿便宜並不能畫上等號，不過正在等房價下跌的人，可準備好現金，下半年會是一個進場機會。
房市低迷，市場傳出建商會有倒閉潮，馨傳不動產智庫創辦人暨執行長何世昌表示，其實只有零星個案，其觀察指標在於倒閉量體以及規模有多大，近年每年交屋量超過十萬戶，爛尾樓一年不到100戶，「這只能稱得上九牛一毛，更甚是奈米毛！稱不上倒閉潮。」如果倒的是大型建商，這才對市場衝擊相對大。
一般民眾對建商倒閉，認為可能會有搶便宜的機會，何世昌說明，建商選擇倒閉，代表不願意用便宜價格賣給消費者，寧願債權讓銀行收回去，對建商來說，便宜賣沒賺到錢，反而負債對建商也不見得是件好事！因此建商倒閉和撿便宜並無法劃上等號！
不過，他倒認為下半年修正幅度會比上半年大，對自住客及長期置產的人來說，下半年是適合進場的時機，而且「進場比跳車好！」。如果回顧台灣房市近期的空頭，2008年金融海嘯、2016年房地合一稅上路，當時市場處於悲觀時期，成交量創下低量，若拉長時間來看，每一次房市明顯修正，反而是適合進場時間點。
對於下半年房市為何會出現大幅度修正？何世昌分析二大主因：第一是央行信用管制時間拉長。對建商來說，土建融、餘屋貸款成數受限，市況不佳房屋不好賣，資金壓力遽增，而且受限貸令影響，消費者購屋意願低落，如果市況持續低迷，為求生存而有資金需求的建商，就可能平價賣或者降價賣。因此，房市會呈現極端M型化發展，一線品牌建商的房子會賣得更貴，而且銷售成績還不差，至於非一線品牌建商就要降價取量。
第二是台灣今年上半年經濟成長優於預期、出口表現續創歷史新高，部分原因是關稅戰暫緩廠商提早拉貨所支撐，進入第三季，金融機構預測恐出現「出口斷崖」，關稅負面影響恐逐漸顯現，景氣有放緩之勢，而與經濟成長呈高度正相關的房市，通常也不會太好。
何世昌表示，按趨勢推測，第三季經濟情勢急速下墜，第四季開始回升， 2026 年經濟展望優於今年。那麼，今年下半年或許逢低布局的好時機，有意購屋者，不妨準備好現金，久等的進場時機即將到來。
至於央行信用管制拉長，何時才有鬆綁的可能性？何世昌認為，這要從央行實施信用管制是否達到目標逐一檢視。央行打炒房主要目標，包括「降低不動產放款集中度」、「不動產放款總量管制」、「房市軟著陸」；其中，不動產放款集中度在 4、5 月不降反升，最新數據已升至 37.1％。
所謂的不動產放款集中度，指的是不動產放款占總體放款的比率，而不降反升成因錯綜複雜。何世昌表示，其中原因是分母值的總體放款，概分為企業、不動產、消費性貸款三大塊，但自今年以來，台幣大幅度升值，企業大量償還美元借款，以及關稅戰影響企業貸款意願，而企業貸款低落，導致不動產占總體放款比例居高不下。
再者，不動產放款總量管制以銀行法第72條之2的30%為上限，住宅貸款+建築貸款+房屋修繕貸款不得超過貸款總額的30%，但近年來碰上龐大交屋潮，預售轉為成屋交屋，住宅貸款同樣也是居高不下。最後，房價能否軟著陸，判斷房市反轉定義，要連續兩季上漲或下跌，在房市還未從多頭反轉前，央行很難放寬制措施。他推估，央行信用管制最快放寬，也要等到今年第四季到明年第一季。
