為什麼要危老都更？建築師點明5大好處 能不能成案要看這個數字
高雄努力城市轉型，帶動危老都更風氣興起。(圖/高雄市都發局提供)
高雄城市轉型從工業之都蛻變成科技之都，房價跟著起飛，帶動危老都更重建開始興盛，對高雄在地人而言，關心為什麼要危老都更重建？如何能夠重建分回？等問題。高雄市都市更新學會理事長蔡惠任投入危老都更多年，直接點出高雄不同土地使用分區的分回條件，公開要分回一坪換一坪的必要條件，並看好危老都更因為具備5大優勢，未來勢必會蓬勃發展。
為何說危老都更會蓬勃發展？蔡惠任表示，很大原因在於是政府的政策全力推動。舉例來說，平均地權條例修法規定，私法人購買住宅採許可制，但對危老都更是免經許可；同時不受打炒房、信用管制影響，土地建融成數高，對開發商及實施者極具誘因。
他進一步說明，現在素地貸款4成，等於6成自備款，但若是參與危老都更，只要重建計畫核准，銀行最高可貸到8成，自備款2成，以自備款資金投報就相差3倍。另外，對地主來說，享有稅負減免的優惠，原屋主、原地主第一次重建分回移轉不受房地合一稅45%重稅的影響，土地價值也因危老都更重建而提高。
對地主最關心重建分回的條件，究竟能不能一坪換一坪？蔡惠任提出一個很重要的觀念。他表示，高雄房價雖然不偌雙北、台中高，即便協議分回比例比建商低，但別忘了房屋更新後是超過原屋、原地的價值。
而什麼樣的案件能危老都更機率高？他以最簡單的方式來計算，以高雄來說，如果重建前後值差4倍 案件可以列為第一優先。換言之，假設公寓重建前一坪15萬元，重建後賣50、60萬元就具有成功要素，但或許有人反問，高雄又不是每個區域重建後房價達50、60萬元，他也提醒，別忘了還可以透過容積率來補足。
蔡惠任表示，地主要分回一坪換一坪，又不想出錢，原則上必須重建後可銷售面積足以負擔整棟興建成本，因此基地要具備一定條件。舉例來說，基地要臨15米道路以上、基地深度超過23.5米、面積規格超過330坪、土地使用分區為第三種商業區等條件。
如果沒有符合這些要件，危老都更就推不了嗎？蔡惠任認為要換個角度思考，假設是屬於住四容積率300%，重建分回室內面積打7折，假設一間四樓公寓30坪，價值600、700萬元，重建後分回30坪打7折換回21坪，但如果地點佳、房價高，分回21坪價值一千萬，等同是600、700萬元房子換回價值1000萬的大樓。因此，他認為，重建分回面積打折不可怕，可怕的是重建後價值不高。
同時，他也分享都更危老有很多可行的操作方式，像是異地重建，不必要等到房子蓋好，可以直接舊屋換新屋，目前在苓雅、前金、三民區都有成功案例，而這構想源自城中城事件，原住戶安置至七賢國中社宅，危險大樓拆建後變成公園，異地重建也是類似模式。
為何說危老都更會蓬勃發展？蔡惠任表示，很大原因在於是政府的政策全力推動。舉例來說，平均地權條例修法規定，私法人購買住宅採許可制，但對危老都更是免經許可；同時不受打炒房、信用管制影響，土地建融成數高，對開發商及實施者極具誘因。
他進一步說明，現在素地貸款4成，等於6成自備款，但若是參與危老都更，只要重建計畫核准，銀行最高可貸到8成，自備款2成，以自備款資金投報就相差3倍。另外，對地主來說，享有稅負減免的優惠，原屋主、原地主第一次重建分回移轉不受房地合一稅45%重稅的影響，土地價值也因危老都更重建而提高。
對地主最關心重建分回的條件，究竟能不能一坪換一坪？蔡惠任提出一個很重要的觀念。他表示，高雄房價雖然不偌雙北、台中高，即便協議分回比例比建商低，但別忘了房屋更新後是超過原屋、原地的價值。
而什麼樣的案件能危老都更機率高？他以最簡單的方式來計算，以高雄來說，如果重建前後值差4倍 案件可以列為第一優先。換言之，假設公寓重建前一坪15萬元，重建後賣50、60萬元就具有成功要素，但或許有人反問，高雄又不是每個區域重建後房價達50、60萬元，他也提醒，別忘了還可以透過容積率來補足。
蔡惠任表示，地主要分回一坪換一坪，又不想出錢，原則上必須重建後可銷售面積足以負擔整棟興建成本，因此基地要具備一定條件。舉例來說，基地要臨15米道路以上、基地深度超過23.5米、面積規格超過330坪、土地使用分區為第三種商業區等條件。
如果沒有符合這些要件，危老都更就推不了嗎？蔡惠任認為要換個角度思考，假設是屬於住四容積率300%，重建分回室內面積打7折，假設一間四樓公寓30坪，價值600、700萬元，重建後分回30坪打7折換回21坪，但如果地點佳、房價高，分回21坪價值一千萬，等同是600、700萬元房子換回價值1000萬的大樓。因此，他認為，重建分回面積打折不可怕，可怕的是重建後價值不高。
同時，他也分享都更危老有很多可行的操作方式，像是異地重建，不必要等到房子蓋好，可以直接舊屋換新屋，目前在苓雅、前金、三民區都有成功案例，而這構想源自城中城事件，原住戶安置至七賢國中社宅，危險大樓拆建後變成公園，異地重建也是類似模式。
