不是都更戶也來「參一腳」！ 常見都更爭議類型一次看 律師傳授自保之道
律師張雨新熟稔都市更新，過去經手多起知名都更案爭訟案件。(陳俊松／攝)
近年來，都市更新與危老重建的風潮席捲全台，隨著危老都更案件增加，伴隨而來也引起不少爭議、陳情抗議之事。主要老屋重建涉及多項專業領域，又關係到所有權人重大利益，過去不少知名都更案的背後，行政訴訟導致都更進度延宕時有耳聞，若要讓都更順利進行，不能不了解都更過程相關的法律議題，從而掌握其中竅門，避免誤觸「都更陷阱」。
在參與都更過程中，究竟哪些爭議最為常見？在都更領域深耕超過 20 年的張雨新律師，過去經手和平大苑、永春案、台塑大樓等知名都更訴訟案。
他剖析，一般民眾訴訟或陳情可分為兩種類型，一種是主張應有權益，當事人在意權益是否受到損害或被虧待；另一種是透過訴訟達到另一種目的，像是常見的地主與建商紛爭，是權利變換之外，私下簽訂合建契約或委建契約，當契約產生紛爭，當事人轉而針對市府核定計畫內容陳情或行政訴訟，以達到他能夠與建商解決爭議的一種手段。
但有時進行訴訟或陳情之人並非都更範圍內地主，舉例來說，過去曾有地主購買的是公共設施保留地道路用地，當鄰近地區進行都更時，要求納入都更範圍內，以增加容積獎勵，創造三方共好為由向主管機關提出陳情未果，最後上法院打官司，然而，這類要求是否合理，往往須經法院審理。
另外，都更案也可能影響到周邊鄰居的權益，例如日照、通風、採光等。若鄰居認為權益受損，也可能對建商或政府提起訴訟，要求賠償或變更設計。
合建契約陷阱多
分配比率爭議為大宗
一般來說，常見爭訟是民眾在意分回條件的權益保障，由於都市更新當中涉及「協議合建」與「權利變換」兩種分配模式。其中「協議合建」為傳統協議分配，因時程快、彈性大，受到不少地主青睞，不同於權利變換是由政府審查、有法定程序保障，而協議合建的內容多由地主和建商自行約定，屬於私人契約，不列入政府審查範圍，因此，合建契約的內容、分配比率等都具有高度的彈性，但也因此容易產生爭議。
實務上，近期常見過去地主與建商協議談好分回比率，由於大環境增添變數，營建造價成本大幅上漲，導致原本分回比率要重新協議。也有因為近年房市熱絡，土地價值不可同日而語，地主方主張10年前簽定合約，土地價值低只要求這樣比率，如今水漲船高，分回比率應也要有所調整；而建商角度來看，造價成本高漲吸收原有利潤，根本沒有多餘的空間。
張雨新表示，像上述的情況，一般會回過頭查看原本合約內容，如何約定爭議解決機制，如果爭議沒法處理再尋求仲裁或是訴訟。值得注意的是，合建契約屬於私法自治的範疇，契約內容並非主管機關審議事項，因此一旦糾紛無法解決，往往只能循司法途徑；為避免爭議，地主在簽約前務必仔細審閱契約條款，必要時不妨尋求專業人士協助。
隨著危老都更案件增加，也有鄰居認為權益受損，也會對建商或政府提起訴訟。(攝影組)
此外，參與都更的地主不想與建商簽訂私約也沒有關係，《都更條例》並沒有強制規定，建議地主可出席參加政府辦理公聽會、公開展覽、聽證會及審議會等法定程序，以確保自身權益。
權利變換價值分配
估價認知差距成導火線
另一種權利變換分配，是導入估價計算更新前後的房地權利價值並進行分配。「都更的重心在權變，權變的重心在估價，估價會決定權利變換的結果，」張雨新表示，一般都更的權利變換訴訟案，很多問題的爭議點也都出現在估價，諸如一樓店面權值、各戶土地持分與樓地板面積間比率不一致、約定專用、法定空地等等，以至於造成估價以及之後分配的爭議。
過去，木柵一件歷經十幾年公辦都更案，基地範圍內有一地主，持有土地位於基地中間，而不是鄰馬路，提出不滿市府核定通過的都更計畫，認為估價明顯被低估，因而提出行政訴訟；另一方面，公辦都更案本與實施者約定分配比率，與核定後權利變換計畫的共同負擔比，兩者出現差距，該案已經選擇對地主最有利的方案，地主仍然對結果表示不滿。
也有些地主因個人因素，例如原本更新前土地價值只能分到兩房，但因不足以讓兒女居住，而對估值結果不滿，當沒有辦法達到他的期待或目的，就會是提出訟訴。不僅如此，公有地地主也會就估價提出訴訟，主要疑慮低估國有土地價值，在實務上也屢見不鮮。
張雨新指出，估價會依法選出三家估價師估算，從中選其優者，通常法院受理估價爭議時，一般多會尊重估價報告的結果，理由是「畢竟都找三家估價，選擇是對地主最有利的擬定權變計畫」，因此法院審理會就估價報告有沒有顯而易見的違法瑕疵，或是建商有無依照這估價結果擬定權變計畫書。
防範爛尾樓風險
約定信託、續建機制來把關
除此之外，現今都更面臨大環境通膨導致營建工料上漲，為都更帶來變數，最怕碰上建商財務不佳，都更成了 爛尾樓。張雨新建議，地主善用《都更條例》提供的風險控管方案，例如不動產開發信託、價金信託，續建機制、同業的連帶擔保、商業團體辦理連帶保證協定等等。
實務上最常見的信託和續建機制，其中信託主要是降低開發上的風險，地主本身的土地跟建物交付信託，從財產獨立出來，原則上不受強制執行的干擾，一般信託時點，建商多希望愈早愈好，但通常建議，在事業計畫或權變計畫核定後再執行，最晚也有申請建照後才去辦理信託。
張雨新也提醒，信託不只地主土地建物，也可以要求建商的重建資金信託，大家共同把風險降最低，是雙方權利義務相等的一種作法。
至於續建機制啟動，是當建商倒閉或無故停工，通常就會有建經公司邀集銀行討論在建工程及債權處理問題。一般要留意的是，續建機制不代表保證續建，能否續建還牽涉到債權優先的問題，可從審閱合約內文、條文字句研判銀行對續建機制的態度。
張雨新強調，都更前的準備工作不容忽視。地主應充分了解自身土地條件，包括區位、環境、容積率等，並對合作對象的背景、信譽進行調查，確認其過往建案的品質與口碑。了解選擇重建的合作方式，例如合建、委建或自建，並在合約中明確約定權利義務分配，對於保障自身權益至關重要。
在參與都更過程中，究竟哪些爭議最為常見？在都更領域深耕超過 20 年的張雨新律師，過去經手和平大苑、永春案、台塑大樓等知名都更訴訟案。
他剖析，一般民眾訴訟或陳情可分為兩種類型，一種是主張應有權益，當事人在意權益是否受到損害或被虧待；另一種是透過訴訟達到另一種目的，像是常見的地主與建商紛爭，是權利變換之外，私下簽訂合建契約或委建契約，當契約產生紛爭，當事人轉而針對市府核定計畫內容陳情或行政訴訟，以達到他能夠與建商解決爭議的一種手段。
但有時進行訴訟或陳情之人並非都更範圍內地主，舉例來說，過去曾有地主購買的是公共設施保留地道路用地，當鄰近地區進行都更時，要求納入都更範圍內，以增加容積獎勵，創造三方共好為由向主管機關提出陳情未果，最後上法院打官司，然而，這類要求是否合理，往往須經法院審理。
另外，都更案也可能影響到周邊鄰居的權益，例如日照、通風、採光等。若鄰居認為權益受損，也可能對建商或政府提起訴訟，要求賠償或變更設計。
合建契約陷阱多
分配比率爭議為大宗
一般來說，常見爭訟是民眾在意分回條件的權益保障，由於都市更新當中涉及「協議合建」與「權利變換」兩種分配模式。其中「協議合建」為傳統協議分配，因時程快、彈性大，受到不少地主青睞，不同於權利變換是由政府審查、有法定程序保障，而協議合建的內容多由地主和建商自行約定，屬於私人契約，不列入政府審查範圍，因此，合建契約的內容、分配比率等都具有高度的彈性，但也因此容易產生爭議。
實務上，近期常見過去地主與建商協議談好分回比率，由於大環境增添變數，營建造價成本大幅上漲，導致原本分回比率要重新協議。也有因為近年房市熱絡，土地價值不可同日而語，地主方主張10年前簽定合約，土地價值低只要求這樣比率，如今水漲船高，分回比率應也要有所調整；而建商角度來看，造價成本高漲吸收原有利潤，根本沒有多餘的空間。
張雨新表示，像上述的情況，一般會回過頭查看原本合約內容，如何約定爭議解決機制，如果爭議沒法處理再尋求仲裁或是訴訟。值得注意的是，合建契約屬於私法自治的範疇，契約內容並非主管機關審議事項，因此一旦糾紛無法解決，往往只能循司法途徑；為避免爭議，地主在簽約前務必仔細審閱契約條款，必要時不妨尋求專業人士協助。
隨著危老都更案件增加，也有鄰居認為權益受損，也會對建商或政府提起訴訟。(攝影組)權利變換價值分配
估價認知差距成導火線
另一種權利變換分配，是導入估價計算更新前後的房地權利價值並進行分配。「都更的重心在權變，權變的重心在估價，估價會決定權利變換的結果，」張雨新表示，一般都更的權利變換訴訟案，很多問題的爭議點也都出現在估價，諸如一樓店面權值、各戶土地持分與樓地板面積間比率不一致、約定專用、法定空地等等，以至於造成估價以及之後分配的爭議。
過去，木柵一件歷經十幾年公辦都更案，基地範圍內有一地主，持有土地位於基地中間，而不是鄰馬路，提出不滿市府核定通過的都更計畫，認為估價明顯被低估，因而提出行政訴訟；另一方面，公辦都更案本與實施者約定分配比率，與核定後權利變換計畫的共同負擔比，兩者出現差距，該案已經選擇對地主最有利的方案，地主仍然對結果表示不滿。
也有些地主因個人因素，例如原本更新前土地價值只能分到兩房，但因不足以讓兒女居住，而對估值結果不滿，當沒有辦法達到他的期待或目的，就會是提出訟訴。不僅如此，公有地地主也會就估價提出訴訟，主要疑慮低估國有土地價值，在實務上也屢見不鮮。
張雨新指出，估價會依法選出三家估價師估算，從中選其優者，通常法院受理估價爭議時，一般多會尊重估價報告的結果，理由是「畢竟都找三家估價，選擇是對地主最有利的擬定權變計畫」，因此法院審理會就估價報告有沒有顯而易見的違法瑕疵，或是建商有無依照這估價結果擬定權變計畫書。
防範爛尾樓風險
約定信託、續建機制來把關
除此之外，現今都更面臨大環境通膨導致營建工料上漲，為都更帶來變數，最怕碰上建商財務不佳，都更成了 爛尾樓。張雨新建議，地主善用《都更條例》提供的風險控管方案，例如不動產開發信託、價金信託，續建機制、同業的連帶擔保、商業團體辦理連帶保證協定等等。
實務上最常見的信託和續建機制，其中信託主要是降低開發上的風險，地主本身的土地跟建物交付信託，從財產獨立出來，原則上不受強制執行的干擾，一般信託時點，建商多希望愈早愈好，但通常建議，在事業計畫或權變計畫核定後再執行，最晚也有申請建照後才去辦理信託。
張雨新也提醒，信託不只地主土地建物，也可以要求建商的重建資金信託，大家共同把風險降最低，是雙方權利義務相等的一種作法。
至於續建機制啟動，是當建商倒閉或無故停工，通常就會有建經公司邀集銀行討論在建工程及債權處理問題。一般要留意的是，續建機制不代表保證續建，能否續建還牽涉到債權優先的問題，可從審閱合約內文、條文字句研判銀行對續建機制的態度。
張雨新強調，都更前的準備工作不容忽視。地主應充分了解自身土地條件，包括區位、環境、容積率等，並對合作對象的背景、信譽進行調查，確認其過往建案的品質與口碑。了解選擇重建的合作方式，例如合建、委建或自建，並在合約中明確約定權利義務分配，對於保障自身權益至關重要。
