房市交易急縮恐重回7年前！但期待大跌？永慶葉凌棋：看不到有急跌的條件
永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出，目前房市呈現量縮價緩跌的格局。(攝/陳雅玲)
央行緊縮資金管制不見鬆綁，加上全球經濟因川普關稅的不確定性蒙上陰影，今年房市交易量縮的驚人！永慶房屋集團業務總經理葉凌棋表示，今年買賣交易棟數估計再下修一萬多戶，衰退幅度將超過2成，若無意外將跌破28萬棟！這個數字代表了，短短不到一年內，整體房市急縮回到2019年上一波房市起漲的量能。可見成屋或預售市場有多低迷，不過房價卻是相當有撐，陷入盤整緩跌格局，甚至還看到預售價格上揚，他更點出，這一波房市寒冬，房價要大跌並不容易，主要還是股市表現相對平穩，國內的經濟成長還不差！
永慶房屋集團24日發表2025年第三季房市前瞻報告。從二千多名消費者調查對房價看法，看跌房價比例從上季43%收斂至37%，認為房價持平比例由上季31%，小幅上升至34%。永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，目前房市儘管仍受銀行房貸緊縮及第七波信用管制影響，不過在中美同意大幅互降關稅並休戰90天後，全球貿易緊張局勢略為緩解，民眾購屋信心有回穩跡象，對房價持續下跌看法顯得沒有之前悲觀。
而從「政大永慶即時房價指數」顯示，由於買賣雙方價格認知拉鋸，七都房價指數季增均在正負1%內，房價陷入盤整。但2025Q2房價指數再度小幅下修，反映市場買氣降溫，房價呈緩跌走勢。
此外，永慶也首次對外公開近七都中古屋和預售價差調查，結果發現，預售屋與中古屋價差幅度愈來愈有擴大跡象，也創下六年來新高。其中，台中預售與中古屋價差逾七成，為全台價差最多的城市，新北市、桃園及高雄則有6成價差幅度，其他三都則是維持在45%至50%之間。對消費者來說，這將會影響購買決策的變化。葉凌棋認為，現在中古屋和預售是兩個不同世界，主要還是成屋入手相對時間長、相對有彈性，而預售因營建成本高漲價格相對僵固。
另一方面，也觀察到買賣雙方已經逐漸適應政策對市場的變化。不論從網站瀏覽量、看屋諮詢量指數變化，相關數據皆有回升跡象，代表消費者開始瀏覽網站，到看屋展開行動。葉凌棋認為，現在消費者也體認到，「不能買的就不買，因為他算好自備款夠不夠；而買得起的，也把錢調度好，該繼承的、贈與的，安排好的就會出來看房、買房」，他可以趁著市場緩跌時，找找有沒有好房子，最好是可以抓到便宜入市的好機會。
葉凌棋強調，打破房市僵局的關鍵還是在於「降價促成交」，觀察4、5月七都成交議價率普遍維持在9.8%～13.0%的高檔水準，與去年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率皆呈現擴大的趨勢。顯示若要成交，賣方要接受9%以上讓利調整價格，而買方議價控制在9%至15%，雙方能夠媒合成交機率就相對大。
不過，他也坦言，房貸一路下來從來沒好貸過。央行金檢嚴格，更在意金融風險控制的問題，新青安也開始要求要有相當年收入，才有可能貸到八成，目前市場意識普遍核貸下來大約是七成，而利率也甚少在2.5%以下，更不用說信用合作社、農漁會房貸，利率更是相對高。
而對這波房市寒冬，綜觀上半年表現判斷，葉凌棋表示，今年買賣交易棟數估計較上次預估再下修一萬多戶，衰退幅度將超過二成，若無意外全年交易量約27.2-27.9萬棟之間，將跌破28萬棟大關，年減20%至22%左右，創2019年以來新低紀錄。
永慶房屋集團24日發表2025年第三季房市前瞻報告。從二千多名消費者調查對房價看法，看跌房價比例從上季43%收斂至37%，認為房價持平比例由上季31%，小幅上升至34%。永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，目前房市儘管仍受銀行房貸緊縮及第七波信用管制影響，不過在中美同意大幅互降關稅並休戰90天後，全球貿易緊張局勢略為緩解，民眾購屋信心有回穩跡象，對房價持續下跌看法顯得沒有之前悲觀。
而從「政大永慶即時房價指數」顯示，由於買賣雙方價格認知拉鋸，七都房價指數季增均在正負1%內，房價陷入盤整。但2025Q2房價指數再度小幅下修，反映市場買氣降溫，房價呈緩跌走勢。
此外，永慶也首次對外公開近七都中古屋和預售價差調查，結果發現，預售屋與中古屋價差幅度愈來愈有擴大跡象，也創下六年來新高。其中，台中預售與中古屋價差逾七成，為全台價差最多的城市，新北市、桃園及高雄則有6成價差幅度，其他三都則是維持在45%至50%之間。對消費者來說，這將會影響購買決策的變化。葉凌棋認為，現在中古屋和預售是兩個不同世界，主要還是成屋入手相對時間長、相對有彈性，而預售因營建成本高漲價格相對僵固。
另一方面，也觀察到買賣雙方已經逐漸適應政策對市場的變化。不論從網站瀏覽量、看屋諮詢量指數變化，相關數據皆有回升跡象，代表消費者開始瀏覽網站，到看屋展開行動。葉凌棋認為，現在消費者也體認到，「不能買的就不買，因為他算好自備款夠不夠；而買得起的，也把錢調度好，該繼承的、贈與的，安排好的就會出來看房、買房」，他可以趁著市場緩跌時，找找有沒有好房子，最好是可以抓到便宜入市的好機會。
葉凌棋強調，打破房市僵局的關鍵還是在於「降價促成交」，觀察4、5月七都成交議價率普遍維持在9.8%～13.0%的高檔水準，與去年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率皆呈現擴大的趨勢。顯示若要成交，賣方要接受9%以上讓利調整價格，而買方議價控制在9%至15%，雙方能夠媒合成交機率就相對大。
不過，他也坦言，房貸一路下來從來沒好貸過。央行金檢嚴格，更在意金融風險控制的問題，新青安也開始要求要有相當年收入，才有可能貸到八成，目前市場意識普遍核貸下來大約是七成，而利率也甚少在2.5%以下，更不用說信用合作社、農漁會房貸，利率更是相對高。
而對這波房市寒冬，綜觀上半年表現判斷，葉凌棋表示，今年買賣交易棟數估計較上次預估再下修一萬多戶，衰退幅度將超過二成，若無意外全年交易量約27.2-27.9萬棟之間，將跌破28萬棟大關，年減20%至22%左右，創2019年以來新低紀錄。
