全台委售量攀升25% 價格何時跌？永慶葉凌棋：兩因素決定跌的時機點
永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出，房價緩跌是未來房市走向，不排除每季度跌2至3%。(資料照)
房市政策未見鬆綁，整體的成屋、預售交易持續量縮急凍，全台委售量也大幅攀升25%，對未來房市走向？永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出，房價緩跌是未來房市走向，不排除每季度跌2至3%，而影響下跌主要看兩大因素，並點出今年是賣方售屋最好的一年，委託價若能讓利，議價率在10%~12%左右，成交機率相對高！
永慶房屋集團25日發表2025年第二季房市前瞻報告，從消費者調查數據來看，連續三季度，消費者對房市看跌比例，從過去9%攀升至43%，顯見對房市看法已經由多轉空。其中，高達二成認為房價下調5-10%，才會有購屋意願。
對影響房價下跌幅度，葉凌棋發表看法認為，有二大因素是關鍵，一是美國關稅對台灣經濟影響的程度，恐怕會衝擊國內房市的信心；二是今年預估將有13~14萬戶預售屋要交屋，在交屋的半年至一年期間，建案約有10%至15%的轉售量，在價格競爭下，也會促使價格向下修正，這些因素目前正在開始發酵，也因此確立房市走緩跌的格局。
根據政大永慶即時房價指數顯示，2025Q1七都房價指數季增均在正負1%內，房價明顯陷入盤整，葉凌棋指出，買賣雙方價格認知呈現拉鋸僵持，導致持續量縮，如能打破這個僵局，只能拉近雙方對價格認知。究竟什麼樣房型、價格區間是目前市場最容易成交的類型？永慶房屋比較七都實登成交占比與議價率進一步分析得出結果。
葉凌棋表示，過去賣方委託價在議價3%以內成交物件，占整體7.7%，今年一、二月占比僅剩1.7%，取而代之是議價率逾12%的成交物件占大宗。從這現象觀察，他認為，屋主必須要有合理的讓利、議價幅度，才能促成成交，而買方也別想動輒打七折，這樣也買不到！合理議價15%左右會是買賣雙方溝通的空間。
不過，新竹房市向來供給吃緊，目前仍然是全台議價率最低的地方，成交物件最多的議價率還在3%以內，而台南、高雄兩區成交多以千萬以內的物件，議價率也拉高至9%~12%。
至於市場關心的房貸緊縮狀況，葉凌棋表示，現今銀行排撥情況緩解，但並不代表資金寬鬆，央行仍然持續金檢，緊盯週轉金用途，而且接下來預售屋交屋這三年內達40萬戶，預見不動產融資額度緊縮情況到第四季並不樂觀。
而對市場熱中的「台積宅」後市看法如何？葉凌棋認為，現在是處於利多鈍化，但台積電設廠具有人口紅利，短期投資客消褪，取而代之會是長期置產和剛性居住需求。同時認為受政策影響，今年上半年買賣交易棟數約13.6-14.6 萬棟之間，若無意外將從去年高峰35萬棟，今年會跌破29萬棟。
